我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和整個(gè)社會(huì)的發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相互融合、相互滲透，在當(dāng)前房地產(chǎn)供給過(guò)剩的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，同時(shí)使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題更加突出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生消極影響。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的研究，明確我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，探討防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀；原因；防范

一、研究背景

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持與投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展是我國(guó)目前必須面對(duì)的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料因素的影響，使金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等類型。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、欺詐風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)雖已建立起個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊(cè)的信用記錄狀況來(lái)進(jìn)行評(píng)定和審核，加上個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制不夠完善，銀行在發(fā)放個(gè)人貸款時(shí)，很難對(duì)借款人的資信狀況作出正確判斷。

2、提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)

金融工具的流動(dòng)性與收益率之間有一定的關(guān)系，提前還貸發(fā)生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補(bǔ)償，提前收回資金閑置、預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)，它直接影響到借款人的現(xiàn)金流。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、假按揭

個(gè)人住房貸款比項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款手續(xù)較為簡(jiǎn)單，利率也比較低、速度快。為了獲取開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金，開(kāi)發(fā)商會(huì)使用“假按揭”的方法來(lái)籌集建設(shè)資金。它使銀行信貸資金以流動(dòng)資金貸款之外的形式流入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息虛假

按人民銀行規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到30%以后才能申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用財(cái)務(wù)手段，制造虛假報(bào)表來(lái)虛增自有資金的比例。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來(lái)源的主渠道。證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的 1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。

（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過(guò)高

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（三）房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等方面存在諸多問(wèn)題，受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

（四）房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單

我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和微觀處置。

（五）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢

一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過(guò)程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)。

五、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策

拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化，通過(guò)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，開(kāi)拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，最大限度地吸納社會(huì)資金。同時(shí)建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理.

（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)

重點(diǎn)控制需求，擠掉市場(chǎng)需求中的虛假成分，要?jiǎng)佑酶鞣N手段抑制投資性需求，引導(dǎo)改善住房需求；優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大普通商品住房建設(shè)的力度，根據(jù)收入結(jié)構(gòu)狀況，使中小戶型、中低價(jià)位住房在供給結(jié)構(gòu)中的比重?cái)U(kuò)大；控制土地價(jià)格漲幅。公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期。

（三）加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程， 降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合我國(guó)國(guó)情，選擇適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上合理運(yùn)作和健康發(fā)展。

（四）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然；信貸從業(yè)人員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)。

（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

是針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。；嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。

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作者簡(jiǎn)介：賈高然（1993—）女，山西太原人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2017級(jí)（統(tǒng)計(jì)學(xué)院）數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè).