中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險研究

摘 要：中國的房地產(chǎn)市場是以金融為支撐的市場，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房信貸以及其他貸款總額的80%都是以房產(chǎn)作為抵押物的，房產(chǎn)貸款在銀行的總貸款額中占比已達70%以上，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險對穩(wěn)定金融發(fā)展至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險

1.中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組（2004）將我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險歸為六類：（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在的市場風(fēng)險。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含的財務(wù)風(fēng)險。（3）“假按揭”所隱藏的道德風(fēng)險。（4）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在的操作風(fēng)險。（5）土地開發(fā)貸款面臨的信用風(fēng)險。（6）房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險。

2.中國社會科學(xué)院金融研究所（2005）認為我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險包括五類：（1）信用或違約風(fēng)險。（2）抵押物或財產(chǎn)風(fēng)險。（3）流動性風(fēng)險。（4）期限不匹配風(fēng)險。（5）提前支付的風(fēng)險。

目前，中國已經(jīng)出現(xiàn)了諸如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托融資、合作開發(fā)融資、買殼上市等其他融資方式，但是房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)多元化的融資體系，房地產(chǎn)信托市場、房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展才剛剛起步，比重還很小，房地產(chǎn)金融市場主要是房地產(chǎn)信貸市場。在這樣一種市場結(jié)構(gòu)下，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者，融資渠道都過于單一，不能擺脫對銀行的依賴。所以，房地產(chǎn)金融實則是以間接融資為主的融資體系，房地產(chǎn)金融風(fēng)險實則是商業(yè)銀行的風(fēng)險，銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險。

中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險中，銀行是承擔(dān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主體，那么可以從銀行面臨的風(fēng)險類型入手對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行劃分。巴塞爾委員會認為銀行面臨的風(fēng)險類型主要有信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性四大類。

中國房地產(chǎn)貸款絕大多數(shù)是浮動利率貸款，利率風(fēng)險對銀行房地產(chǎn)貸款收益影響較小。外資雖然已經(jīng)介入我國房地產(chǎn)業(yè)，但外資所占規(guī)模較小，我國房地產(chǎn)貸款主要以本幣進行交易，房地產(chǎn)金融面臨的匯率風(fēng)險微乎其微。目前中國房地產(chǎn)金融面臨的市場風(fēng)險較小，現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要包括信用風(fēng)險和操作風(fēng)險兩類。

二、模式及結(jié)論

中國形成了以銀行為核心的中國特色房地產(chǎn)金融模式，房地產(chǎn)投資和消費的資金主要來源于商業(yè)性信貸，銀行貸款參與到產(chǎn)業(yè)鏈上的各個環(huán)節(jié)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額占其資金來源總額的40%-50%。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的主要資金來源是國內(nèi)商業(yè)銀行的貸款，在房地產(chǎn)資金中銷售收入是其主要的資金來源，房地產(chǎn)業(yè)商品房的銷售收入主要是居民的個人購房款，這其中的70%都來自住房貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金和相關(guān)資金的籌集必須要得到商業(yè)銀行信貸的大力支持，所以在本質(zhì)上都屬于銀行貸款?？梢钥闯?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中需要的資金主要來自于商業(yè)銀行的貸款。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根源在于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)價格是影響個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的最主要的指標，它對開發(fā)貸款的信用風(fēng)險也有著顯著的影響，房地產(chǎn)價格波動是引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根源。

價格波動是市場經(jīng)濟的常態(tài)，目前中國房地產(chǎn)市場有著穩(wěn)固的需求基礎(chǔ)。房地產(chǎn)兼具金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn)的雙重特征，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著較強的消費和投資需求，房地產(chǎn)價格整體上呈上升趨勢。

隨著國民收入水平的提升，仍有改善住房條件的消費需求。其次，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化水平急劇提升，新增城鎮(zhèn)人口將為房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅房地產(chǎn)業(yè)提供強勁需求。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)組織的統(tǒng)計，世界各國己經(jīng)有50%以上的人口生活在城市，全世界己經(jīng)步入了城市化時代。最后，房地產(chǎn)作為投資品，受到了經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)更多人群的關(guān)注。

但是從房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率來看，2013年以前，中國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率呈現(xiàn)出逐漸下降的趨勢，說明在中國的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量還是比較高的，銀行業(yè)在控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險方面還是比較審慎的。2013年以后不良貸款率的比重逐漸上升，表明房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險逐漸增加，銀行業(yè)應(yīng)該警惕。

從房價指數(shù)來看，一線房價城市呈現(xiàn)出逐年增長的態(tài)勢，而二三線城市的房價指數(shù)比較平穩(wěn)，這個和我們目前得出的理論一致。即目前中國房地產(chǎn)市場總體上是比較穩(wěn)定的，房地產(chǎn)金融的市場風(fēng)險比較小，但是局部地區(qū)還是存在較大風(fēng)險的。

房價收入比，國際上通常認為理想的范圍是3-6倍，世界銀行認為發(fā)展中國家的比值一般在4-6倍，發(fā)達國家一般在1.8-5.5之間。從wind上的數(shù)據(jù)來看， 2015年，北京的房價收入比是19.6，上海的房價收入比20.6。

從全國層面來看，中國不存在房地產(chǎn)泡沫，而從北京和上海的區(qū)域?qū)用鎭砜矗瑑蓚€地區(qū)的多數(shù)指標超過或接近存在泡沫時的臨界值，這說明北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，需要關(guān)注和防范。

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作者簡介：

常翔（1992-），男，山西長治人，山西財經(jīng)大學(xué)2016（金融學(xué)）學(xué)碩研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營管理.