對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的研究

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人們生活水平的提高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀得生存與發(fā)展，就需要進(jìn)行融資。因融資是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資后就可以擁有充足的資金，而充足的資金不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，也能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。但是，目前，由于受各種因素的影響，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困難、融資慢等問(wèn)題，直接影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，本文首先對(duì)融資進(jìn)行了簡(jiǎn)單概述，接著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的方式進(jìn)行了探討，然后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析與研究，最后提出解決房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的有效對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；概述；方式；問(wèn)題；分析；解決對(duì)策

一、對(duì)融資的簡(jiǎn)單概述

融資英文名financing，其指的是企業(yè)從自身資金運(yùn)作情況與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展策略的需要，通過(guò)有關(guān)渠道采取一定的方式來(lái) 獲得資金支持。簡(jiǎn)單來(lái)講就是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為以及過(guò)程。同時(shí)，融資還具有以下四個(gè)作用，即①融資不僅可幫助企業(yè)獲得穩(wěn)定的資金來(lái)源，也能夠切實(shí)幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。②融資能夠較快的補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流，加快企業(yè)項(xiàng)目的投產(chǎn)速度，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。③融資能夠提高企業(yè)的信譽(yù)，擴(kuò)大企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額，進(jìn)而提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。④融資能夠幫助企業(yè)降低在多層次資本市場(chǎng)中間的轉(zhuǎn)換成本。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資的方式

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資的過(guò)程，通常會(huì)采用以下兩種融資方式，即項(xiàng)目融資和信貸融資。下文對(duì)項(xiàng)目融資和信貸融資這兩種融資方式進(jìn)行了詳細(xì)的分析。

1.項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是近幾年興起的一種融資方式。其指的是房地產(chǎn)企業(yè)以特定項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或者權(quán)益作為抵押而取得資金的一種融資方式。項(xiàng)目融資可分為兩種，即有追索權(quán)的項(xiàng)目融資和無(wú)追索權(quán)的項(xiàng)目融資。有追索權(quán)的項(xiàng)目融資指的是貸款方除了要求以貸款項(xiàng)目的收益作為償還本金和支付利息的來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款方還要求與項(xiàng)目有厲害關(guān)系的第三方提供擔(dān)保。當(dāng)項(xiàng)目的資產(chǎn)或者收益沒(méi)辦法償還貸款時(shí)，貸款人有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索，也就是追償。而無(wú)追索的項(xiàng)目融資指的是項(xiàng)目資產(chǎn)無(wú)法償還貸款時(shí)，貸款方對(duì)項(xiàng)目的主辦人沒(méi)有任何追索權(quán)，也就是純粹的項(xiàng)目融資。在無(wú)追索的項(xiàng)目融資方式下，償還本金與支付利息完全是依靠該項(xiàng)目的收益。

2.信貸融資

信貸融資屬于間接融資，其指的是房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)（主要是銀行）按照銀行規(guī)定利率，借入一定數(shù)額的資金后，在規(guī)定的期限償還本金和支付利息的一種融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信貸融資時(shí)，還需要具備以下幾個(gè)條件：第一、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)需要具有工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并且信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)年檢的結(jié)論需為合格。（企業(yè)年檢指的是我國(guó)工商行政部門(mén)依法按年度對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查，確認(rèn)企業(yè)是否具有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)資格的法定程序。企業(yè)在進(jìn)行年檢時(shí)，需要攜帶以下材料，即①企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；②年檢報(bào)告書(shū)；③企業(yè)法人年度資產(chǎn)損益表以及資產(chǎn)負(fù)債表；④其他資料。）第二、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)在各家商業(yè)銀行需要有良好的信譽(yù)，并且無(wú)不良信用記錄。第三、房地產(chǎn)企業(yè)需要具有履行貸款合同，按時(shí)償還貸款的能力。并且，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)需為正常。（信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指的是銀行對(duì)個(gè)人或者企業(yè)發(fā)放貸款后，發(fā)生收不回本息而蒙受損失的可能性。目前，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)可劃分為五類(lèi)，即正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑以及損失五類(lèi)。）第四、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)成立年限需要在兩年或者兩年以上，且房地產(chǎn)企業(yè)需要連續(xù)兩年銷(xiāo)售毛利潤(rùn)為正值或者銷(xiāo)售增長(zhǎng)率為正值。第五、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)需要屬于實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)。（獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算企業(yè)指的是在經(jīng)濟(jì)上、行政上獨(dú)立的企業(yè)。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算企業(yè)需要具備以下條件，即①獨(dú)立核算盈虧。②建立獨(dú)立賬簿，獨(dú)立編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表。③在銀行開(kāi)設(shè)有結(jié)算賬戶(hù)。）第六、信貸融資的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人或者掌舵者從業(yè)經(jīng)歷需要在三年以上，并且無(wú)不良個(gè)人信用記錄。

三、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的分析

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，（因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回收慢等特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。）資金有多重要，已經(jīng)是毋庸置疑的了。而房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，想要保證資金充足，就需要進(jìn)行融資。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在融資的過(guò)程中，卻面臨著融資困難、融資慢的問(wèn)題。究其原因，主要有以下幾個(gè)方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，有百分之九十以上的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。而在這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，有大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在信息披露差和財(cái)務(wù)信息不透明的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)一旦信息披露差和財(cái)務(wù)信息不透明，就會(huì)導(dǎo)致其與銀行產(chǎn)生信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，而信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的主要因素之一。第二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)信息不完整、不真實(shí)。目前，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)工作人員，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)信息存不完整、不真實(shí)的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)企業(yè)在向銀行融資的過(guò)程中，如果存在財(cái)務(wù)信息不完整、不真實(shí)的現(xiàn)象，銀行就會(huì)增加審查其財(cái)務(wù)信息的時(shí)間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息不完整、不真實(shí)是導(dǎo)致其融資慢的主要原因之一。

四、解決房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的有效對(duì)策

解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資困難、融資慢的問(wèn)題，并非一蹴而就的，需要房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)（主要上銀行）、政府多方面合力完成。下文對(duì)于如何解決房地產(chǎn)行業(yè)融資困難、融資慢的問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議，僅供參考。第一、我國(guó)政府有關(guān)部門(mén)需建立企業(yè)信用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，可有效解決銀行和房地產(chǎn)企業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，進(jìn)而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問(wèn)題。第二、房地產(chǎn)企業(yè)需培養(yǎng)和聘請(qǐng)具有高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員以及提高財(cái)務(wù)管理水平，以此確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性，進(jìn)而有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資慢的問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：

張琪，出生年月：1995.12.23，性別：女，民族：漢，籍貫（精確到市）：湖北省黃岡市，當(dāng)前職務(wù)：應(yīng)屆畢業(yè)生，學(xué)歷：本科，研究方向：經(jīng)濟(jì).