租客難入稅

田小川

張森無奈地關掉了個稅App，選擇了暫時不驚擾自己的房東。

張森每個月的房租水電支出達到了3000元，在1月1日個稅附加扣除暫行辦法實施之后，他已經精確計算過，自己每個月能節(jié)省45元。但如果房東的租金被征稅，并將稅負轉嫁給自己的話，自己的免稅毫無疑問將變成倒貼。

對于房租抵扣個稅的消息，人人拍手稱贊，所有人給出的都是好消息，但每一天，朋友圈中都有人在為即將上漲的房租煩惱。宣布漲租的房東中，有的是因為擔心暴露房屋出租信息被要求補稅，有的是因為當地房租的普遍上漲，一時間，在農歷春節(jié)之前，傳統的租房淡季，房租的話題突然熱了起來。

一項意在降低工薪階層稅賦的政策，一下牽扯出租客、房主與中介之間的一番利益博弈。漂泊在異鄉(xiāng)的租房客們還沒有嘗到住房租金專項附加扣除帶來的甜頭，就已將開始擔心房租會不會上漲。

這場博弈，更像是繼半年前房租大漲之后的又一面放大鏡，在放大租房市場甲乙雙方的地位差距的同時，也將租客們對房租大漲和生活質量下降的怒怨，再度拋給了這個市場。

漲租

元旦后第二天，張源在自己中介管家的朋友圈中看到了這樣一段話：因為目前的房租不含稅，填報個稅時出現的繳稅問題都由填寫人承擔（年房租的20%，一年大概2W左右）“并提醒租戶”為了不必要的誤會，切勿盲目填寫房屋地址。

北京，來京5年的劉永智和妻子、大舅哥在一起合租。

這則充滿“威脅性”的通知，實際上是在警告租戶們考慮清楚，不要隨便申報個稅，不然巨額稅款都將算在你的頭上。

張源的第一反應是非常憤怒，但是處于弱勢一方的他一時間別無他法，只能感嘆一句“真是坑”。

蘇晨則在提出申請后遭遇到房東的警告，在北京打拼多年的她不吝嗇讓自己住的舒服一點，她在廣渠門附近租的房子每個月房租水電將近8000元，幾乎是她每月最大的一筆固定開銷。新規(guī)定出來之后，蘇晨也想到要申請房租抵扣個稅，但房東的態(tài)度咄咄逼人，“要么加租，要么你自己承擔繳稅的部分”。

張森在反復計算之后也選擇了放棄，他在深圳梅林租了一套3000元左右的兩居室，按照他目前的工資水平，如果申請房租抵扣個稅，他每月可以少繳納45元。但如果房東的租金按照相關規(guī)定被征稅，并將稅負轉嫁給租客的話，他每月將從減少45元變?yōu)榈官N135元。

壞消息從更多的租房者口中傳來，剛剛還在App上計算能夠節(jié)省多少負擔的租房者們突然間意識到，避稅可能與漲租緊緊地捆綁在一起。這些喜出望外的租房者們，瞬間感到迷茫，不知所措。一些人緊急拿起剛放下的手機，聯系中介，詢問申報免稅事宜。另一些從房東手中直接租房的租客們則選擇暫時屏蔽這些消息，以免申報免稅的消息驚到房東，招致新一輪的租金上漲。

根據《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》第六章第十七條中的規(guī)定，納稅人本人及配偶在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生住房租金支出的，可按照一定標準定額扣除。其中，直轄市、省會（首府）城市、計劃單列市，以及國務院確定的其他城市每月1500元;除上述城市外，市轄區(qū)戶籍人口超過100萬人的城市每月1100元，市轄區(qū)戶籍人口不超過100萬人（含）的城市每月800元。

在這背后，一場潛在的博弈已經開始。

與租客們一樣，房東們同樣緊緊地盯著手機，一旦租客們找上門來，則或曉之以理，動之以情，或直接用強硬的態(tài)度將其“嚇”回去。

蘇晨的妥協并沒有換來女房東李娜的“諒解”，與“房東”的身份相比，李娜更喜歡稱自己為“職業(yè)炒盤手”。她平時花大量的時間關注股市和炒股，可以對股市和市場侃侃而談。

熟悉市場規(guī)律的李娜決定“未雨綢繆”，提高租金價格，李娜告訴《財經天下》周刊，她已經將房租上漲了10%以上。對于漲租，李娜認為自己“已經非常客氣了，網上說的是至少上漲15%?！?/p>

不過她還表示，如果到時候難以抵扣稅錢還會繼續(xù)上漲房租。她的說法是：“國家要求我交多少稅，住戶就要承擔多少稅?！?/p>

在不少房東眼中，租房個稅抵扣可能是“被迫”提高房租的信號?！皠e人漲的話我也會漲，這是市場行為。”

轉變

1月5日，張源一覺醒來，意外地收獲了一個讓他松了一口氣的消息。之前朋友圈自如管家那條充滿“威脅性”的通知不見了，取而代之的是一條全新的通知：自如不再阻攔租客們申報，并告知租客，可以將自己的個稅信息中，“出租方”修改為自如后重新提交個稅房租抵扣。

幾乎每個月的9號，繳納房租的這天，對張源來說都不是什么好日子。從安徽來到杭州，找到一份跟自己專業(yè)毫不相關的工作，每月的工資除去日?；ㄤN、房租水電之后，很難省下錢再做別的事。每每想到房租，他花錢時便不敢大手大腳，“身上穿的衣服已經是父母在家買好的，在杭州的生活上無論如何也不能再伸手跟家里要錢”。

在中介的“警告”下糾結了一天之后，張源想到自己畢竟簽過合同，“不能慫，就要剛”，不理會中介公司的拒絕，張源自己在網上找到中介公司的信息，提交了申請。雖然每個月只能省下大約50元，但是張源不想妥協。

同日，《財經天下》周刊詢問蛋殼公寓，同樣也得到了“在房租抵扣中，可以將出租方填寫為蛋殼”的答復。而在前一天，自如管家的口徑尚且是，申報個稅房租抵扣時，“出租方”需選房東本人。

自如管家對《財經天下》周刊的說法是，出租方是業(yè)主個人，而非自如，自如只是受業(yè)主委托代為管理，屬于第三方，不是出租方。自如管家還表示：“由于自如是資產管理者，真正的出租房是業(yè)主，所以需要填寫業(yè)主信息?！?/p>

對于公司態(tài)度的突然變化，自如客服表示，自如管家之所以更改通知，是在1月4日下午召開公司緊急會議之后作出的決定，但是對于申報信息是否一定要填業(yè)主或是公司目前還沒有明確的規(guī)定。并且表示“住房租金個稅抵扣和是否需要繳納房租稅并沒有必然的聯系，未來需要誰承擔這個費用，目前也還沒有通知。”

不論是2018年7月份的自如租客六萬元個人物品被“抄家”，9月的阿里P7員工租自如后罹患白血病，還是10月的自如房暗藏攝像頭事件，甚至包括2018年8月租金大漲之后，自如的態(tài)度總是十分誠懇。諸如左暉和自如發(fā)出的聲明已經能組成一段語錄，“所有的批評我們都會收下，所有的責任我們都會承擔”。

只是，自如的態(tài)度又讓人十分捉摸不透。2018年12月1日，在宣布不漲價兩個多月后，自如宣布取消不漲價及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續(xù)約價格最高漲幅為10%。而在此次的個稅抵扣中，自如第一個想到的仍然是房東，而非租客。

至于自如為何在一開始的時候要求租客將出租方選為業(yè)主，有人認為，自如公司想要通過讓租客們申報個稅房租抵扣時填寫真正業(yè)主信息，從而達到避稅的目的?！斑@對于已經擁有200萬租客，年租金收入超過10億元的自如而言，能省下一筆不菲的稅費支出?！?/p>

不過，一位在企業(yè)從事稅務工作的專業(yè)人士告訴《財經天下》周刊，避免填寫中介機構信息以達到避稅的操作并不實際。因為在當前的稅收征管中，就算不填寫信息，中介照樣是要繳納25%的企業(yè)所得稅，而目前的稅務稽查很容易發(fā)現中介逃稅行為。

恐慌

未來的房租還會漲嗎？當問起房東們會不會一起商量著漲租金時，李娜毫不猶豫地回答，“肯定啊，北京不可能不漲租，跑不掉的”。

從某種程度上來說，房東的信心來自于市場，恐慌，則來自于信息的公開度。

作為房東的李娜表示她急著漲租也是出于無奈，自己名下只有兩套房，一套出租，一套自己住。父母身體都不好，房租支付父母的醫(yī)藥費都不夠，實際上自己“壓力巨大”。

從某種程度上來說，房東的信心來自于市場，恐慌，則來自于信息的公開度。

據了解，個人租賃房屋登記備案需要填寫《北京市住房租賃備案申請表》《租賃服務平臺用戶登記表》等，包括“房屋坐落、房屋權利證明文件類型、證明文件編號、小區(qū)名稱”等信息，以及出租方和承租方的聯系方式和身份證信息等。

按照北京市住建委發(fā)布的信息：通過鏈家、我愛我家、自如成交的房屋租賃，由鏈家、我愛我家、自如現有住房租賃服務平臺直接進行網上備案。通過房地產中介行業(yè)協會其他會員單位成交的房屋租賃，由中介行業(yè)協會服務平臺直接進行網上備案。通過“手拉手”自行成交的房屋租賃，租賃雙方可以到各區(qū)房屋租賃服務窗口，或到中介行業(yè)協會指定的租賃備案便民服務點進行網上備案。

照這樣看來，如果房主不主動申報，就很容易發(fā)生偷稅的情況。因此也有網友推測政策變動還有一個目的就是為了掌握房主們的租房信息。

類似的恐慌并非第一次。2016年，美國短租平臺 Airbnb 宣布為了遵守中國的監(jiān)管要求，決定將從2016年3月30日起，開始將在中國境內提供短租服務的房東信息向中國政府披露。這已經引起了不少房東的恐慌。有房東認為，這意味著他們隨時會共享個人信息，我不得不將房子下架。

房東擔心信息被公開的根源，自然是擔心被稅務部門“盯上”，從而在日后向自己追加稅款。按照目前的情況，大多數房東的租金所得并未申報繳稅。根據《北京市地方稅務局個人出租房屋管理辦法》及其相關規(guī)定，目前北京地區(qū)對按月租金計算的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅和個人所得稅合并按綜合征收率進行計征。綜合征收率的具體標準基本是采用5%的綜合征收稅率計算相關稅款。這也就意味著，一套月租3000元的房子，按照規(guī)定，房東需繳納150元的個稅。

從理論上來說，針對房東和炒房者，稅收的限制并不少。例如，在二手房交易環(huán)節(jié)，除了1%的契稅是明確由買方承擔之外，諸如不滿五年的土地增值稅、所得稅等均規(guī)定由賣方承擔。但長期以來，受國內房地產市場行情一路看漲的影響，不論是房屋租賃還是房屋交易，出租方或賣方多數情況下會轉嫁稅負，只是名義上的賣方承擔，實際上租客或買方來承擔稅款幾乎已經成了慣例。

房東擔心信息被公開的根源，自然是擔心被稅務部門“盯上”，從而在日后向自己追加稅款。

蘇晨最終接受了房東李娜漲租的要求，或者說她別無選擇，畢竟從這里上班很方便，而她住的也還算舒服。蘇晨已經不再指望再申請個稅抵扣了，只希望房東不要再漲租?！霸瓉淼筋^來什么也沒享受到?！彼苡魫?。

緩和

租房的人總是懷著隱隱的擔憂。雖然避免了買房帶來的壓力，但房子不是自己的，終歸難以逃避來自房東的處處掣肘，一點風吹草動就可能刺激著房東漲租。

相比大學時的那個熱血青年，如今的張源多了些對生活的小心翼翼。他給自己的微博取名叫“待收割的韭菜”，簡介里寫著：還未完全成熟，請勿收割。

盡管“很剛”地提交了抵扣申請，張源還是有些擔心。

根據我愛我家市場研究院的一份調查數據，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環(huán)比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。

從陽歷一月到農歷春節(jié)前夕，本是租房淡季，但租客們擔心的是，這會不會又給房租漲價留下口實。

像很多初入社會的工薪族一樣，白天心情萎靡地應付工作，夜晚卻精神抖擻的活躍在社交平臺上，抱怨或是做著白日夢，張源說現在最渴望的事情只有一夜暴富。

減少恐慌，緩和緊張的氣氛，是張源和室友們樂于看到的。除了房東似乎有磨刀霍霍的態(tài)勢之外，包括自如在內的諸多中介，分析人士乃至稅務部門都紛紛為這場爭議“降溫”。

面對政策調整，比中介公司更焦慮的是像李娜這樣的房主們。對于租客們的申請他們的直接反應是拒絕。

在按規(guī)定備案納稅的情況下，李娜每月需要繳納的個人出租房屋稅為400元，一年則須繳納4800元。精明的李娜雖然生活無憂，但顯然也不愿意“多”承擔這筆稅錢。

而在北京的一些租房群中，《財經天下》周刊了解到許多房主都已經注意到住房租金扣稅的問題，問及是否允許申請，他們紛紛表示：“這邊兒沒有那個，不找那麻煩”，“為了一兩百塊錢，我們可能多交一兩千元，圖個啥呀？”

北京中聞律師事務所稅務律師高曉峰告訴《財經天下》周刊，房主們所說的：“你一提交申請，稅務局就會立馬找上我”，某種程度上是房東們的“過激反應”。從國家稅務總局發(fā)布的相關規(guī)定來看，租客填寫的信息將進行登記備案，保存期限為五年，但由于信息量較大，稅務機關并非會一一核查。所以也并不必然會導致稅務機關會按照這些信息去向房東追征稅收。

另一位精通稅務的專業(yè)人士也分析稱，雖然這種填報的方式可能是稅務局在為將來的征收租金收入個人所得稅做準備。但并不是說租客填寫了房東和中介的信息，稅務局就會馬上向他們征稅。理由有兩點：首先租客填報租房信息的時候 ，沒有填寫租金金額，稅務局當然就沒有征稅依據;其次， 租房市場大部分是個人納稅人，市場信息復雜，當前征管能力不能夠保證每個被填寫信息的房東繳稅。

高曉峰還認為，從公平的角度來看，與原來分類征收個稅相比目前的這一版?zhèn)€稅征收政策已經有了很大的進步。對于租客，高曉峰還是建議大家能積極進行個稅抵扣的申請，行使自己的權利。

央視財經也援引專家觀點提出，估計稅務部門還需要提供一些比較簡便的操作辦法，即簡化流程。同時后續(xù)租賃市場發(fā)展中機構類房源租賃會增多。

至少目前來看，稅務部門還沒有要向房東追繳稅款的打算，國稅總局和多地稅務部門都已經對媒體表示，目前沒有接到根據專項附加扣除信息追征房租相關稅費的通知。

（文中蘇晨、張森、張源、李娜為化名，鄒帥對本文亦有貢獻）