法律問題三則

曹國珍/北京盈科律師事務(wù)所

1 村民將在宅基地上建設(shè)的房屋出售給非本村村民，該房屋買賣合同是否有效？

Q ：2016年初，杜某（買方）同某村村民吳某（賣方）簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定由吳某將在該村自建房屋的第三層毛坯套房出售給杜某。在合同履行過程中，杜某發(fā)現(xiàn)自己非本村村民，并無購房資質(zhì)，遂主張買賣合同無效，應(yīng)解除合同。吳某主張合同成立，并要求繼續(xù)履行合同。那么該合同是否有效？

A:此糾紛涉及宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題。

首先，合同是否有效?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！彼腥藢ψ约贺敭a(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)我國《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。買賣雙方簽訂的《房屋出售協(xié)議》雖在協(xié)議中約定不轉(zhuǎn)讓土地，但根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。吳某自建的房屋雖屬其所有，但建房所用土地屬本村村民集體所有，買方會通過購買行為變相取得宅基地的使用權(quán)。當(dāng)今社會宅基地分配仍具有社會保障性質(zhì)，宅基地若大量交易將導(dǎo)致強(qiáng)勢群體對宅基地的兼并，大量失地農(nóng)民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。并且，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，有效的合同不得違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，賣方吳某將建設(shè)在村集體所有土地上的房屋出售給不屬本村村民的買方杜某，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了我國《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

其次，合同無效后買方該如何維權(quán)。我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！比绻蚱渲幸环降倪^錯導(dǎo)致合同無效，由過錯方承擔(dān)締約過失責(zé)任。吳某基于合同收取的購房款應(yīng)予以返還，杜某可以要求退還款項。本糾紛中，買賣雙方都違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致協(xié)議無效的雙方均有過錯。因此，雙方應(yīng)由各自承擔(dān)損失，無權(quán)向?qū)Ψ街鲝垞p失。

綜上，村民將建設(shè)在村集體所有的土地上的房屋出售給本村村民，合同才有效，出售給集體外的其他人，合同無效。

2 房屋共有人甲與征收方簽訂拆遷地補(bǔ)償協(xié)議后，不知情的共有人乙能否以“無權(quán)處分”為由請求確認(rèn)拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效？

Q ：2003年，武甲和武乙兄弟二人在本村小組共同出資承包三塊集體土地，并在該土地上共同自建了房屋。2017年，鎮(zhèn)政府實施征地拆遷，在未經(jīng)武乙同意的情況下，鎮(zhèn)政府與武甲簽訂了《房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，武甲領(lǐng)走全部拆遷補(bǔ)償款，后房屋被拆除。武乙主張鎮(zhèn)政府與武甲簽訂的房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議無效，他的主張能否獲得支持？

A:該問題涉及行政協(xié)議在無權(quán)處分情況下的效力問題。

首先，本糾紛所涉及的協(xié)議為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而非一般的“一次性消費”協(xié)議。從協(xié)議主體、協(xié)議目的及法律行為來看，該協(xié)議屬行政協(xié)議。根據(jù)《行政訴訟法》第七十五條規(guī)定：“行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據(jù)等重大明顯違法情形，原告申請確認(rèn)行政行為無效的，人民法院判決確認(rèn)無效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第九十四條第一款規(guī)定：“公民、法人或者其他組織起訴請求撤銷行政行為，人民法院經(jīng)審查認(rèn)為行政行為無效的，應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)無效的判決?！贝思m紛中，協(xié)議并未從武乙處取得處分權(quán)。作為共有人之一，武甲無權(quán)單獨處分該財產(chǎn)，且鎮(zhèn)政府和武甲均無證據(jù)證明該《房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議》經(jīng)原告武乙追認(rèn)，因此，該協(xié)議對武乙不發(fā)生法律效力。武乙可以以此為由向法院請求確認(rèn)協(xié)議無效。

其次，鎮(zhèn)政府作為拆遷人，負(fù)有的拆遷補(bǔ)償安置義務(wù)并不能以經(jīng)過法院確認(rèn)協(xié)議無效或撤銷為由免除，政府仍需重新與被拆遷人通過協(xié)商等方式作出補(bǔ)償安置?！缎姓V訟法》第七十六條規(guī)定：“人民法院判決確認(rèn)違法或者無效的，可以同時判決責(zé)令被告采取補(bǔ)救措施；給原告造成損失的，依法判決被告承擔(dān)賠償責(zé)任?！睋?jù)此，鑒于該協(xié)議中存在的違法性和協(xié)議已履行部分的難以逆轉(zhuǎn)性，為有利于實質(zhì)性化解行政爭議，本案在確認(rèn)被訴協(xié)議無效的同時，鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)對拆遷補(bǔ)償安置采取補(bǔ)救措施。

綜上，房屋遇拆遷，共有權(quán)人僅有一人簽字，而其他共有權(quán)人不知情的情況下，拆遷補(bǔ)償協(xié)議會被認(rèn)定為無效，但拆遷方仍需履行相應(yīng)的補(bǔ)償安置義務(wù)。

3 在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，還能否主張原征收行為違法？

Q ：2017年初，劉先生與某市開發(fā)區(qū)管理委員會簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議。3日后，管委會按照約定將補(bǔ)償款發(fā)放到劉先生手中。2017年3月底，劉先生認(rèn)為補(bǔ)償款數(shù)額過低，準(zhǔn)備以“補(bǔ)償協(xié)議并非其真實意思表示，拆遷補(bǔ)償程序違法”為由起訴管委會。管委會認(rèn)為，劉先生已經(jīng)取得了拆遷補(bǔ)償利益，征收行為不再與劉先生產(chǎn)生利害關(guān)系，劉先生不能再作此主張。那么，劉先生在已經(jīng)簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的情況下，主張征收行為違法的請求能否得到支持？

A:該問題涉及補(bǔ)償協(xié)議與征收行為處于不同法律關(guān)系的問題。

首先，關(guān)于協(xié)議的效力。拆遷人與被拆遷人依法簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，雙方均應(yīng)按照協(xié)議的約定享受權(quán)利和履行義務(wù)。本糾紛中，劉先生認(rèn)為“該補(bǔ)償協(xié)議并非其真實意思表示”的說法沒有法律依據(jù)。協(xié)議中雙方應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)為雙方真實的意思表示，且不得違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在沒有特殊約定的情況下自簽訂即生效。因此，協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)尊重契約精神，劉先生和管委會都應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議的約定履行義務(wù)。

其次，簽訂補(bǔ)償協(xié)議后發(fā)現(xiàn)原征收行為存在違法之處是否可訴。劉先生簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，已形成了對原物權(quán)的處分。劉先生對原物權(quán)的關(guān)系已經(jīng)喪失，主張?zhí)岢鲂姓V訟的行政相對人關(guān)系已被切斷。此時，即使征收行為程序違法，也已經(jīng)不對其造成現(xiàn)實中的任何影響。除非征收主體實質(zhì)上存在違法之處，如無征收資質(zhì)或未獲得相關(guān)機(jī)構(gòu)授權(quán)，或者能夠證明原物權(quán)人是在受到欺詐、脅迫的前提下簽訂的協(xié)議，才可提起對征收行為無效的復(fù)議或訴訟。

綜上，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，協(xié)議雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的內(nèi)容履行協(xié)議。被拆遷人借“原行政行為程序存在違法之處”為由意圖推翻協(xié)議的，不會得到支持。