中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)更新改造規(guī)劃策略研究
——以泉州市北峰工業(yè)區(qū)為例

孫星琳

(泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局總工程師辦公室 福建泉州 362000)

0 引言

隨著泉州經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市規(guī)模的持續(xù)擴大，原本位于城市外圍的三舊范疇(即舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)逐步納入中心城區(qū)范圍。三舊用地分布零散，土地效益低下，明顯制約泉州城市發(fā)展的腳步。2016年9月，泉州第十二次黨代會提出實施“泉州經(jīng)濟升級版、改革創(chuàng)新示范區(qū)、生態(tài)宜居幸福城”三大戰(zhàn)略，建設(shè)“創(chuàng)新、智造、海絲、美麗、幸福”的現(xiàn)代化“五個泉州”。對照泉州建設(shè)新要求，在國家及省新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，泉州加快推進三舊改造進程，出臺相關(guān)改造政策，以期推動中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級、效益增長、環(huán)境提升，促進城市再發(fā)展。

本次研究的北峰工業(yè)區(qū)始建于二十世紀九十年代，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，一部分企業(yè)外遷、廠房閑置等問題。與此同時，伴隨著周邊配套交通、居住環(huán)境的改善，北峰工業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢愈加突出。一部分企業(yè)自主更新的意識增強，自行改變工業(yè)建筑功能的趨勢愈發(fā)明顯。為此，有必要在把握城市舊工業(yè)區(qū)更新改造發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對北峰工業(yè)區(qū)進行整體分析研究，從而更加科學(xué)地引導(dǎo)北峰工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

1 研究案例

1.1 研究范圍

本次研究范圍東至豐惠路，西至江濱北路，南至西賢路，北至北高渠，總面積約76.8hm2(圖1)。

圖1 研究范圍

1.2 現(xiàn)狀概述

1.2.1區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)類別多樣，數(shù)量多宗地小，自行改造明顯

北峰工業(yè)區(qū)位于北峰豐州組團和中心組團之間，緊鄰內(nèi)環(huán)路。北距泉州動車站4 km，南離泉州古城2km，區(qū)位條件較為優(yōu)越。工業(yè)區(qū)現(xiàn)有企業(yè)201家。從國民經(jīng)濟行業(yè)分類來看，企業(yè)行業(yè)類型多達17種，其中數(shù)量最高的是文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)，其次為皮革、毛皮及其制品和制鞋業(yè)。從工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)分類來看，主要為工藝制造產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也有部分計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。工業(yè)區(qū)分成175宗用地，各個企業(yè)用地較小，以0.2hm2～0.33hm2為主，集聚效應(yīng)較差[1]。

2011～2015年，北峰工業(yè)區(qū)產(chǎn)值、稅收逐年增長，以包袋、食品、電機及五金產(chǎn)業(yè)為主。但2013年以后增長幅度趨于平緩。2016～2017年，部分低效企業(yè)已逐步關(guān)停、外遷，廠房閑置率較高。部分企業(yè)自主更新意識增強，自行改變工業(yè)建筑功能趨勢明顯。特別是分布在北清東路、豐盈路兩側(cè)的企業(yè)，對沿街建筑底層進行商業(yè)功能轉(zhuǎn)變。其中，沿北清東路兩側(cè)以商務(wù)辦公和娛樂配套功能為主，沿豐盈路兩側(cè)以商業(yè)、餐飲功能為主?，F(xiàn)狀改造較為無序，存在較大的消防安全隱患。

1.2.2用地結(jié)構(gòu)失衡，空間單調(diào)隔離，外部交通便利，內(nèi)部交通不善

北峰工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地以工業(yè)用地為主，配套設(shè)施用地偏少。工業(yè)區(qū)西南側(cè)通過原有舊廠房改造為溪乾住宅小區(qū)。隨著近幾年周邊住宅小區(qū)的建成，工業(yè)區(qū)成為北峰萬科城與中駿西湖1號之間隔離居住功能和濱江景觀的區(qū)域。

北清東路、江濱北路兩條交通性主干道分別經(jīng)過北峰工業(yè)區(qū)中部、西南部。工業(yè)區(qū)內(nèi)部主要道路有西賢路、豐盛路、豐盈路、豐順路、豐惠路，道路斷面較小，丁字路口較多，部分為斷頭路。有多條支路連接到北清東路上，路網(wǎng)密度較高，但交通組織不夠合理，缺乏停車設(shè)施，無獨立社會停車場用地。

1.2.3開發(fā)強度較大，建筑密度偏高，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)部景觀不佳

北峰工業(yè)區(qū)企業(yè)容積率平均值約2.4，容積率2.0以上的占比64.64%，整體開發(fā)強度較大。工業(yè)區(qū)企業(yè)建筑密度平均值約66%，建筑密度超過50%的占比超過92.8%，整體建筑密度偏高。工業(yè)區(qū)企業(yè)建筑高度以低層、多層為主，少量高層建筑零散分布。工業(yè)區(qū)企業(yè)建筑質(zhì)量較好，以磚混和框架結(jié)構(gòu)為主。

北峰工業(yè)區(qū)北靠后厝山、清源山，西臨晉江，東鄰西湖公園，北高渠和西低渠從工業(yè)區(qū)穿過。工業(yè)區(qū)內(nèi)部道路景觀配置不到位，現(xiàn)狀濱水景觀不佳，缺乏公共綠地、休閑空間。

1.3 研究目的

1.3.1產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型引領(lǐng)經(jīng)濟復(fù)興

發(fā)展仍然為第一要務(wù)。北峰工業(yè)區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，應(yīng)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)特點，以泉州未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標為導(dǎo)向，以經(jīng)濟復(fù)興為其更新改造重要內(nèi)容，堅持創(chuàng)新驅(qū)動原則，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上端提升，對接戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，從工業(yè)經(jīng)濟向生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，爭取成為城市經(jīng)濟新增長點。

1.3.2用地優(yōu)化完善配套功能

北峰工業(yè)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)明顯，其原有用地功能已不能滿足進一步發(fā)展需求，應(yīng)根據(jù)自身在泉州經(jīng)濟所處的地位和分工進行存量優(yōu)化，通過調(diào)整和優(yōu)化土地利用類型、布局、強度來提升效率，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)留空間，完善配套功能。

1.3.3環(huán)境營造提升空間品質(zhì)

營造良好的空間環(huán)境是實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。北峰工業(yè)區(qū)更新改造除了產(chǎn)業(yè)升級、用地調(diào)整外，還需要在環(huán)境改善方面進行細化提升，通過基礎(chǔ)設(shè)施配套、景觀環(huán)境打造等手段，創(chuàng)建宜居宜業(yè)的城區(qū)工業(yè)區(qū)范本。

2 案例借鑒、政策規(guī)劃要求與理論指導(dǎo)

2.1 案例借鑒

2.1.1領(lǐng)SHOW天地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園

領(lǐng)SHOW天地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園(海西國家廣告產(chǎn)業(yè)園西區(qū))是國家級眾創(chuàng)空間、福建省文化產(chǎn)業(yè)示范基地，是由豐澤區(qū)泉秀街道成洲工業(yè)區(qū)內(nèi)建于二十世紀八、九十年代的樹脂工藝舊廠房改造而成。2010年，泉州市委、市政府重點發(fā)展十大文化產(chǎn)業(yè)，制定“退二進三”政策，實現(xiàn)城市更新。領(lǐng)SHOW天地實行“政府扶持引導(dǎo)、企業(yè)為主體、市場化運作”模式，引進興世紀旅游文化有限公司，以“建設(shè)人才銀行、服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)、打造旅游景點”為戰(zhàn)略定位，規(guī)劃建設(shè)集“人才銀行、設(shè)計創(chuàng)意、文藝活動、會展經(jīng)濟、媒體出版、商務(wù)交流、休閑旅游”為一體的大泉州首席創(chuàng)藝樂園，力促泉州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推地區(qū)轉(zhuǎn)型升級，是目前泉州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)標桿。

2.1.2源和1916創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

源和1916創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于鯉城區(qū)新門街，原為泉州老字號源和堂蜜餞廠，屬于工業(yè)遺址更新改造。園區(qū)以產(chǎn)業(yè)形態(tài)帶動商業(yè)形態(tài)，逐步形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意服務(wù)、生活商業(yè)三大集群，現(xiàn)已發(fā)展成為集創(chuàng)意空間、藝術(shù)廣場、時尚街區(qū)、商務(wù)辦公與休閑娛樂于一體的創(chuàng)意園區(qū)。

2.1.3小結(jié)

綜上所述，無論是老工業(yè)區(qū)或者工廠，泉州中心城區(qū)舊工業(yè)區(qū)更新改造方向大多朝著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展，利用工業(yè)區(qū)自身的區(qū)位優(yōu)勢與歷史價值，引導(dǎo)工業(yè)向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改造模式多為“企業(yè)為主體、政府扶持與引導(dǎo)、市場化運作”。這可作為今后北峰工業(yè)區(qū)全面“退二進三”轉(zhuǎn)型升級時期的一種參考方向。

2.2 政策規(guī)劃要求

2.2.1政策要求

2012年4月，泉州市政府出臺中心市區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造試行實施意見(81號文)，規(guī)定舊廠房自行改造方式之一是利用舊廠房舉辦設(shè)計研發(fā)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)和幼托、養(yǎng)老等社區(qū)服務(wù)業(yè)，不變更土地用途，不得分割產(chǎn)權(quán)出讓。二是在符合規(guī)劃的前提下，允許使用權(quán)人將工業(yè)用地變更為商業(yè)服務(wù)用地，但需補交土地出讓金，不得分割產(chǎn)權(quán)出讓。這兩種方式均由市三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報研究、批準實施[2]。

2016年7月，泉州市政府又出臺中心市區(qū)舊廠房改造為商業(yè)辦公場所(公共服務(wù)設(shè)施和市政配套設(shè)施)若干意見(試行)等2份文件(85號文)，規(guī)定舊廠房自行改造方式：一是保留工業(yè)用地性質(zhì)的由轄區(qū)政府或管委會組織研究、批準實施；二是改變工業(yè)用地性質(zhì)的按程序由市舊廠房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報研究并辦理相應(yīng)手續(xù)，補交土地出讓金。2016年85號文是對2012年81號文的增補修訂，下放一部分批準權(quán)限至區(qū)一級政府，節(jié)省步驟，盡快促成不改變用地性質(zhì)的項目實施改造。

三舊改造盡管不是一個新概念，但它的確是用地變更強有力的政策手段，直接推動單個企業(yè)乃至整個區(qū)域的更新改造。北峰工業(yè)區(qū)有條件的企業(yè)如何運用改造政策，完成自身改造升級。政府如何完善改造政策，杜絕企業(yè)投機取巧，避免企業(yè)錯失全市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展機遇，以上這些都是值得令人持續(xù)深入探討的問題。

2.2.2規(guī)劃要求

《泉州市城市總體規(guī)劃(2008～2030)》(以下簡稱“總規(guī)”)確定泉州總體發(fā)展目標之一是成為全國重要的先進制造業(yè)基地，城市性質(zhì)之一是現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市?？傄?guī)確定北峰工業(yè)區(qū)所在基地主導(dǎo)功能以居住為主，按照要求工業(yè)區(qū)應(yīng)逐步搬遷位于中心組團內(nèi)的工業(yè)項目[3]。

《泉州市北峰片區(qū)單元控制性詳細規(guī)劃》(以下簡稱“單元控規(guī)”)確定北峰片區(qū)規(guī)劃區(qū)面積2225hm2，建設(shè)用地1897hm2，控制人口20萬，形成“兩軸、三帶、九功能區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。北峰工業(yè)區(qū)用地布局以工業(yè)科研混合用地為主，保留豐盛路以東、北清東路以南部分工業(yè)用地，并向工業(yè)科研用地轉(zhuǎn)型。北清東路以北區(qū)域以藝術(shù)傳媒、居住用地為主。東南側(cè)預(yù)留中小學(xué)用地及街道級行政管理設(shè)施用地。西側(cè)以二類居住和商業(yè)用地為主。

《泉州市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》確定軌道交通1號線(動車站-石獅)在北峰工業(yè)區(qū)北側(cè)沿北清東路通過，并在新華路及延陵路交叉口預(yù)留兩個軌道站點。

《泉州市現(xiàn)代有軌電車專項規(guī)劃》確定有軌電車2號線(九日山-新車站)，由北清東路經(jīng)萬科城至江濱北路，設(shè)萬科城、西賢路站點。

《泉州市中心城區(qū)基礎(chǔ)教育設(shè)施布局規(guī)劃》確定北峰工業(yè)區(qū)需為周邊居住人口預(yù)留控制一所中學(xué)和一所小學(xué)。

2.3 理論指導(dǎo)

根據(jù)產(chǎn)權(quán)制度理論，北峰工業(yè)區(qū)更新改造產(chǎn)權(quán)確認中出現(xiàn)的各種外部性問題，需要政府進行干預(yù)并且制定創(chuàng)新性的政策，從而減少產(chǎn)權(quán)明晰化過程中的不確定性，降低產(chǎn)權(quán)確認成本，以便加快推進更新改造工作[4]。

根據(jù)土地地租理論，北峰工業(yè)區(qū)現(xiàn)有企業(yè)低效益的產(chǎn)出將無法承受中心城區(qū)高額的地租，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)將逐漸被擁有高附加值的產(chǎn)業(yè)擠出中心城區(qū)。隨著交通和通訊的快速發(fā)展，工業(yè)對區(qū)位要求有所下降，工業(yè)活動可在遠離中心城區(qū)的地區(qū)進行，因而遠期北峰工業(yè)區(qū)將逐步遷離，并在洛江、臺投區(qū)等近郊區(qū)形成新的聚集區(qū)。

根據(jù)微笑曲線理論，北峰工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為向產(chǎn)業(yè)鏈兩端提升，通過推動創(chuàng)新研發(fā)，促進技術(shù)改造，進而推進營銷服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

綜上所述，產(chǎn)權(quán)制度理論揭示了舊工業(yè)區(qū)更新改造的難題，土地地租理論體現(xiàn)了舊工業(yè)區(qū)更新改造的動力來源，微笑曲線理論則為舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了方向。北峰工業(yè)區(qū)應(yīng)根據(jù)不同時期自身發(fā)展需要進行產(chǎn)業(yè)階段的取舍，通過保留和發(fā)展工業(yè)區(qū)良好因素，剔除影響和破壞工業(yè)區(qū)健康發(fā)展的不良因素，使整體形象和品質(zhì)越來越好。這種更新被賦予一種綜合的城市復(fù)興理念，即采用綜合、整體的理論和方法解決舊工業(yè)區(qū)更新改造問題。

3 發(fā)展定位、規(guī)劃策略與實施

3.1 發(fā)展定位

北峰工業(yè)區(qū)沒有所謂的工業(yè)遺產(chǎn)留存，均以中小型企業(yè)為主，權(quán)屬較為復(fù)雜，廠房較為密集。考慮泉州未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)方向，北峰工業(yè)區(qū)適合以保留改造方式為主，以產(chǎn)城融合為基礎(chǔ)，推動產(chǎn)業(yè)“提二優(yōu)二、退二進三”相結(jié)合，力爭打造成為“互聯(lián)網(wǎng)+智慧型都市產(chǎn)業(yè)為主的綜合功能區(qū)”，逐步向無污染工業(yè)區(qū)發(fā)展，著力改善設(shè)施配套及環(huán)境建設(shè)。功能上主要發(fā)展企業(yè)服務(wù)、研發(fā)孵化、產(chǎn)品展示等生產(chǎn)性服務(wù)功能，其次發(fā)展商業(yè)、居住、文化休閑等生活性服務(wù)功能。

3.2 規(guī)劃策略

3.2.1產(chǎn)業(yè)升級策略

(1)發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)

泉州產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求之一是打造泉州產(chǎn)業(yè)升級版。泉州“十三五”規(guī)劃綱要指出，持續(xù)抓龍頭、鑄鏈條、建集群，推動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(紡織鞋服、石油化工、機械裝備、建材家居)高端化、特色產(chǎn)業(yè)(食品產(chǎn)業(yè)、工藝制品、紙業(yè)印刷)集群化、新興產(chǎn)業(yè)(新一代信息技術(shù)、生物與新醫(yī)藥、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保)規(guī)模化和服務(wù)業(yè)(旅游、現(xiàn)代物流、創(chuàng)新金融、健康養(yǎng)老、體育服務(wù)、中介服務(wù))特色化，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線圖，促進產(chǎn)業(yè)邁向中高端[5]。

要求之二是由“泉州制造”向“泉州智造”轉(zhuǎn)變。2014年，泉州成為中國工程院確定的“中國制造2025”首個地方樣板和實踐范例，也是未來中國制造發(fā)展探索的前沿地區(qū)。泉州堅持兩化融合、綠色發(fā)展、特色提升發(fā)展理念，從機械化、自動化制造向數(shù)字化、智能化制造轉(zhuǎn)變，打造中國先進制造業(yè)基地，成為引領(lǐng)“中國制造”智慧升級的示范市。

北峰工業(yè)區(qū)作為全市產(chǎn)業(yè)的組成部分，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)按照全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局要求，結(jié)合區(qū)位特點，以發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)為主，主要承擔(dān)城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)更新、生產(chǎn)研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)提升等功能，促進泉州服務(wù)升級和特色發(fā)展。

(2)“提二優(yōu)二、退二進三”相結(jié)合

北峰工業(yè)區(qū)若全面實現(xiàn)“退二進三”，雖然能進一步優(yōu)化城市功能，提升城市品質(zhì)，但是不符合當(dāng)前泉州市區(qū)的城市發(fā)展階段，也不利于周邊居民就近就業(yè)。因此，現(xiàn)階段工業(yè)區(qū)還需進行“提二優(yōu)二、退二進三”相結(jié)合的發(fā)展方式。

“提二優(yōu)二”指逐步升級部分優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鼓勵引入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的工藝制品、紙業(yè)印刷、通用專用設(shè)備制造等都市型工業(yè)生產(chǎn)能力已達到相應(yīng)規(guī)模，供需平衡且仍有市場前景和技術(shù)生命力。作為在相當(dāng)長一段時期內(nèi)仍適合國內(nèi)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，這部分優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)應(yīng)以圍繞創(chuàng)建自主品牌、增加品種、擴大內(nèi)銷出口為目標，運用先進適用技術(shù)提高產(chǎn)品質(zhì)量，以適應(yīng)更加個性化、多樣化和高層次的市場需求。同時，工業(yè)區(qū)應(yīng)利用現(xiàn)有豐澤區(qū)數(shù)控一代基地，整合存量空間，營造融資環(huán)境，運用財政政策，吸引更多高新技術(shù)企業(yè)入駐，吸引人才聚集。

“退二進三”指逐步淘汰部分重污染產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移部分勞動密集型產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展企業(yè)研發(fā)辦公、商業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。逐步淘汰區(qū)內(nèi)現(xiàn)有制革、有色金屬加工、橡膠塑料制品、建材等重污染企業(yè)。整合紡織品、服裝包袋等勞動密集型企業(yè)，跨區(qū)域向更具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)移。依托工業(yè)區(qū)鄰近市中心、交通便利等優(yōu)勢，大力發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)研發(fā)辦公。在北清東路和豐盈路兩側(cè)，發(fā)展有一定水準的商業(yè)服務(wù)業(yè)，對接西湖博物館區(qū)，推動泉州特色文化創(chuàng)意和研發(fā)設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3.2.2落實上位策略

(1)順應(yīng)城市發(fā)展方向

總規(guī)確定北峰豐州組團是城市向西發(fā)展的主要空間之一，其對外交通便利，呼應(yīng)區(qū)域輻射內(nèi)陸、促進山海協(xié)作發(fā)展，圍繞福廈高鐵泉州站，加快現(xiàn)代物流、生活居住等設(shè)施建設(shè)。北峰工業(yè)區(qū)既要滿足北峰豐州組團發(fā)展要求，又要承接中心組團特別是老城區(qū)的功能外溢。

(2)保障區(qū)域交通組織

北清東路、江濱北路，是中心組團通往北峰豐州組團乃至內(nèi)陸南安、永春、德化的重要通道。北峰工業(yè)區(qū)多條支路與北清東路存在交叉，造成通行壓力，應(yīng)對這部分支路進行提級次干路改造，加強支路網(wǎng)疏通和交通管理。根據(jù)軌道1號線(動車站-石獅)和有軌電車2號線(九日山-新車站)路線站點規(guī)劃，未來公共交通將成為該組團居民出行主要方式，應(yīng)做好站點周邊用地預(yù)留開發(fā)。

(3)強化區(qū)域景觀風(fēng)貌

北峰工業(yè)區(qū)背靠清源山、面朝晉江、緊鄰西湖公園，擁有得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。其所在區(qū)域是城市重要對外展示面，應(yīng)按照城市風(fēng)貌整體控制要求，系統(tǒng)處理好自然山、水生態(tài)修復(fù)、城市濱江景觀營造、城市天際線控制。加強工業(yè)區(qū)水系梳理，強調(diào)北高渠水源地保護，做好西低渠沿線截污和水質(zhì)凈化，優(yōu)化駁岸處理，增加親水性。增加工業(yè)區(qū)內(nèi)部綠地景觀。嚴格控制清源山-晉江視線通廊，根據(jù)晉江沿江區(qū)域天際線控制要求，針對性地進行建筑高度控制。

(4)保障中小學(xué)校落實

根據(jù)中心城區(qū)基礎(chǔ)教育設(shè)施布局規(guī)劃，北峰工業(yè)區(qū)東部一部分企業(yè)用地將置換為中小學(xué)校用地。這部分工業(yè)用地近期將予以保留且被限制更新改造，遠期將逐步置換成中小學(xué)校用地。這樣對工業(yè)區(qū)的經(jīng)濟影響較小，既能促進高污染企業(yè)騰退，又能完善城市配套功能。

3.2.3用地優(yōu)化策略

考慮北峰工業(yè)區(qū)未來綜合型都市產(chǎn)業(yè)城區(qū)的功能定位，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)和居民生活需求，參照常見的3種工業(yè)區(qū)演變結(jié)果(科技園、總部基地、文化創(chuàng)意區(qū))，工業(yè)區(qū)用地優(yōu)化主要通過“退二進三，退二進綠、退二進居”等方式，以產(chǎn)業(yè)用地為主，重視增加公共設(shè)施、商務(wù)辦公、居住空間、公共空間等綜合配套用地，形成配套完善、有機融合、生態(tài)宜居的城市功能區(qū)。通過工業(yè)區(qū)北部生產(chǎn)性、南部生活性兩條配套服務(wù)軸線，將工業(yè)區(qū)劃分為都市產(chǎn)業(yè)升級區(qū)、濱水改造區(qū)、戰(zhàn)略控制區(qū)、預(yù)留控制區(qū)4個區(qū)域，對改造方向和控制內(nèi)容提出指引。都市產(chǎn)業(yè)升級區(qū)：搬遷低效污染企業(yè)，整合土地資源，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，構(gòu)建都市產(chǎn)業(yè)升級區(qū)。遠期控制七成以上工業(yè)用地為都市型工業(yè)用地，以工業(yè)、研發(fā)創(chuàng)意為主。允許沿著豐盈路、北清東路兩側(cè)建筑功能改造為商業(yè)辦公。濱水改造區(qū)：保留現(xiàn)有居住用地，預(yù)留專項規(guī)劃要求的市政、公共服務(wù)設(shè)施用地，引導(dǎo)工業(yè)用地向居住、商業(yè)、辦公用地置換，適當(dāng)發(fā)展金融保險、貿(mào)易咨詢用地。鼓勵進行住宅、商業(yè)、辦公開發(fā)，采取中等密度生態(tài)開發(fā)，重視濱水景觀塑造，打造環(huán)境優(yōu)美居住區(qū)。戰(zhàn)略控制區(qū)：預(yù)留中學(xué)、小學(xué)用地，限制更新改造，由政府統(tǒng)一收儲。結(jié)合北峰街道辦事處形成行政、教育、醫(yī)療為主的綜合服務(wù)區(qū)。預(yù)留控制區(qū)：結(jié)合西側(cè)舊城改造，鼓勵進行商業(yè)、住宅開發(fā)，如圖2所示。

圖2 改造分區(qū)

3.2.4品質(zhì)提升策略

(1)設(shè)施配套

沿北清東路兩側(cè)，拆除北峰工業(yè)區(qū)現(xiàn)有一部分騰退閑置企業(yè)建筑，新增企業(yè)研發(fā)孵化中心、商務(wù)會議與教育培訓(xùn)中心、產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)中心、休閑娛樂中心等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。沿豐盈路、西低渠兩側(cè)，保留餐館、便利店、超市、通訊店、酒店、醫(yī)院、加油站等現(xiàn)有配套設(shè)施，新增銀行、自動取款機、藥店等生活配套設(shè)施。

(2)交通梳理

將工業(yè)區(qū)內(nèi)部道路功能劃分為交通性道路與生活性道路，合理組織客貨流向。對北清東路道路中間綠化隔離帶進行重新分配，結(jié)合豐順路改造及北峰消防中隊出警需求，打開該交叉路口形成燈控，加強工業(yè)區(qū)南北兩側(cè)聯(lián)系。打通工業(yè)區(qū)西部斷頭路和溪乾小區(qū)北部出入口，延續(xù)小區(qū)居住用地功能。對豐盈路、豐順路、北峰街道辦事處南側(cè)道路等施劃交通標線，劃分3m～5m人行道，保障行人交通安全。同時，增加豐盈路兩側(cè)商鋪人行空間，設(shè)置街旁綠化。拆除豐順路沿路低矮建筑，道路拓寬至15m，修建綠化步道?？刂票狈褰值擂k事處南面道路斷面寬度為7m。在豐盛路、豐順路及北峰街道辦事處西側(cè)集中設(shè)置停車設(shè)施3個，設(shè)275個車位，鼓勵結(jié)合騰退閑置企業(yè)建設(shè)停車樓。結(jié)合未來軌道站點周邊用地開發(fā)，做好換乘停車場銜接。

(3)建筑更新

近期將工業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑分為拆除型、改造型和保留型3種類型。拆除型建筑，主要指工業(yè)區(qū)內(nèi)臨時搭蓋的簡易結(jié)構(gòu)及質(zhì)量較差建筑。改造型建筑，主要指分布在北清東路、豐盈路兩側(cè)的建筑。近期北清東路兩側(cè)建筑側(cè)重于建筑功能改造，即由工業(yè)功能向生活配套功能轉(zhuǎn)變。豐盈路則側(cè)重于建筑立面改善，利用具有工業(yè)區(qū)元素的色彩、材料進行建筑立面整治。保留型建筑，主要指除分布在北清東路、豐盈路、豐惠路等主要道路以外的質(zhì)量較好建筑，除必要的維修外暫不進行大的變動。

(4)景觀提升

為改變現(xiàn)有邊界生硬阻斷城市界面連續(xù)性的狀況，應(yīng)結(jié)合建筑功能置換和立面改造，構(gòu)建活力繁榮的街道景象。結(jié)合北清東路、豐盈路和豐順路等道路改造，增加道路綠化，提升整體街道景觀水平。塑造西低渠和豐順路兩側(cè)綠地景觀，加強與潘山公園、西湖公園慢道的聯(lián)系。整治部分水系，形成連續(xù)、帶狀的綠地開敞空間，打造景觀公園，豐富工業(yè)區(qū)的公共空間和休閑場所。

3.3 規(guī)劃實施

3.3.1引入更新單元

國內(nèi)城市更新改造模式，主要有政府主導(dǎo)模式、市場主導(dǎo)模式、公-私-社區(qū)三向伙伴關(guān)系為向?qū)У亩嗄繕司C合性模式[6]。目前北峰工業(yè)區(qū)適合以政府主導(dǎo)模式為主、多目標綜合性模式為輔的更新模式。國內(nèi)城市更新改造方式，主要有保留改造、功能置換、拆除重建。工業(yè)區(qū)近期適合以保留改造、功能置換并舉，遠期以拆除重建為主。國內(nèi)城市更新改造規(guī)劃實施普遍引入更新單元這一概念，雖然各地在尺度和規(guī)模上有差異，但仍可作為管理工業(yè)區(qū)更新改造活動的基本依據(jù)[7]。具體劃分為預(yù)留控制、北部都市產(chǎn)業(yè)升級、南部都市產(chǎn)業(yè)升級、濱水改造、戰(zhàn)略控制等5個更新單元，每個更新單元均有相應(yīng)的改造模式、改造方式、改造目標。預(yù)留控制更新單元：改造模式以政府主導(dǎo)成片改造為主，改造方式以拆除重建為主，打造工業(yè)區(qū)配套的居住小區(qū)。北部都市產(chǎn)業(yè)升級更新單元：改造模式以政府引導(dǎo)、企業(yè)自主改造為主，改造方式以拆除重建為主、功能置換為輔，打造工業(yè)區(qū)的都市產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)。南部都市產(chǎn)業(yè)升級更新單元：改造模式以政府引導(dǎo)、企業(yè)自主改造為主，改造方式以保留改造為主、功能置換為輔，構(gòu)建工業(yè)區(qū)的都市產(chǎn)業(yè)升級區(qū)。濱水改造更新單元：改造模式以政府引導(dǎo)、開發(fā)商為主體改造，改造方式以拆除重建為主，利用西低渠景觀完善工業(yè)區(qū)生活功能。戰(zhàn)略控制更新單元：改造模式以政府主導(dǎo)成片改造為主，改造方式以拆除重建為主，落實上位規(guī)劃要求配套的教育設(shè)施。

3.3.2有序逐步推進

(1)分區(qū)域推進——劃定重點區(qū)域

任何一個城市更新過程都是一個漫長而復(fù)雜的，舊工業(yè)區(qū)更新應(yīng)抓住重點，特別是考慮工業(yè)區(qū)與城市整體形象聯(lián)系密切的區(qū)域，集中有限資源投入“三重”地區(qū)的改造?！耙恢亍笔浅鞘兄攸c區(qū)域，主要指濱江區(qū)域；“二重”是城市重要廊道，主要指沿路、沿河等廊道，包括北清東路、西低渠沿線；“三重”是近期重點建設(shè)區(qū)域，根據(jù)近期建設(shè)規(guī)劃和重點建設(shè)項目確定。

(2)分時期推進——近期中期遠期

分期建設(shè)應(yīng)考慮各期建設(shè)的成本控制和對區(qū)域的影響，形成穩(wěn)妥起步、而后大步發(fā)展、最終穩(wěn)健提升的低沖擊分期方案。工業(yè)區(qū)涉及利益相關(guān)方較多，改造實施難度較大，改造時間也相應(yīng)較長，因此可將改造周期分為近、中、遠期。近期以現(xiàn)狀問題和發(fā)展目標為導(dǎo)向，制定工業(yè)區(qū)三年行動計劃，提升工業(yè)區(qū)品質(zhì)、配齊基本功能及騰退低產(chǎn)能高污染企業(yè)。中期以工業(yè)區(qū)升級目標為導(dǎo)向，制定工業(yè)區(qū)五年行動計劃，配置都市產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)應(yīng)有的項目和設(shè)施。遠期以落實上位規(guī)劃要求為導(dǎo)向，制定工業(yè)區(qū)十年行動計劃，基本完成整個工業(yè)區(qū)更新改造。

(3)分項目推進——策劃生成項目

本次從生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、綠化景觀、建筑立面改造、居住配套等6方面策劃生成建設(shè)項目19個。其中，生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施項目有產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)中心、商務(wù)會議與教育培訓(xùn)中心、企業(yè)研發(fā)孵化中心。市政基礎(chǔ)設(shè)施項目有溪乾小區(qū)北側(cè)斷頭路整治、街道辦事處南側(cè)道路斷面整治、豐盈路道路斷面優(yōu)化、豐順路道路斷面優(yōu)化、停車場、北清東路燈控。公共設(shè)施項目有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。綠化景觀項目有景觀公園、西低渠景觀建設(shè)、豐盈路街頭公園、豐順路景觀提升。建筑立面改造項目有豐盈路兩側(cè)、北清東路兩側(cè)建筑立面改造。居住配套項目有居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)。

3.3.3優(yōu)化改進措施

(1)修訂改造政策

2016年泉州市政府舊廠房改造85號文，是中心市區(qū)舊廠房更新改造的主要政策依據(jù)，其試行期一年。中心城區(qū)共95家舊廠房申請改造，北峰工業(yè)區(qū)企業(yè)僅4家申請改造，主要申請改造成為科技創(chuàng)新中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)辦公場所、停車場等類型。結(jié)合近兩年來的改造實施情況，工業(yè)區(qū)應(yīng)由下而上地反映實際存在問題，并建議政府部門加快修訂和配套完善政策，包括修訂已有舊廠房改造政策，并配套相應(yīng)土地、建設(shè)、不動產(chǎn)、稅收等方面政策，以促成更多符合條件的企業(yè)申請改造并完成更新。

(2)增強公眾參與

由于舊工業(yè)區(qū)的更新改造與區(qū)域內(nèi)的企業(yè)利益、周邊居民利益息息相關(guān)，因此改造更新全過程都需要增強公眾的參與程度，應(yīng)從街道管理者、企業(yè)經(jīng)營者、周邊居民等群眾中選取代表，在規(guī)劃設(shè)計過程中的前期調(diào)研、中期策劃、后期成果討論等各階段廣泛深入征求代表們的意見，及時采納到研究成果中。同時，在不損傷開發(fā)企業(yè)投資積極性的前提下，政府部門應(yīng)分享更新改造產(chǎn)生的利益，用于改善區(qū)域公共利益的投資。企業(yè)則通過出讓土地可獲得相應(yīng)的資金用于自身技術(shù)升級，或另擇新址，可為職工創(chuàng)造新的就業(yè)崗位。

(3)多方籌措資金

在舊工業(yè)區(qū)以往的更新改造中，政府通常利用降低地價、減免稅收、提供公共設(shè)施等方式減少部分開發(fā)成本，且隨著更新規(guī)模的擴大，還需利用公共工程貸款、發(fā)行公債等方式。對于難度較大、市場不確定的更新改造項目，政府部門可考慮負擔(dān)前期可行性研究費用，通過委托咨詢公司對舊工業(yè)區(qū)做可行性評估及更新改造計劃，給開發(fā)企業(yè)提供更為直觀的判斷標準，從而吸引更多開發(fā)企業(yè)的投資，更好地推動整個更新改造進程。

4 結(jié)語

北峰工業(yè)區(qū)原先為城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)聚集區(qū)，如今作為舊工業(yè)區(qū)在中心城區(qū)擁有優(yōu)越的區(qū)位條件，其單一的工業(yè)生產(chǎn)已不能滿足城市發(fā)展功能需求，沿街企業(yè)已率先開展更新改造。

基于對北峰工業(yè)區(qū)踏勘調(diào)研、現(xiàn)狀分析，本次研究加強上位規(guī)劃解讀和城市發(fā)展趨勢探究，通過更新改造理論支撐和相關(guān)實踐案例經(jīng)驗，結(jié)合工業(yè)區(qū)實際，從規(guī)劃策略與實施角度探討工業(yè)區(qū)更新改造。本次改造順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，從“城市雙修”思路著手，堅持目標導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相統(tǒng)一，以“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型引領(lǐng)經(jīng)濟復(fù)興、用地優(yōu)化完善城市功能、環(huán)境營造提升城市品質(zhì)”為總體目標，致力打造成為“互聯(lián)網(wǎng)+智慧型都市產(chǎn)業(yè)為主的綜合功能區(qū)”。本次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提出“提二優(yōu)二、退二進三”相結(jié)合，同時在職能定位、區(qū)域交通、景觀風(fēng)貌等方面進行區(qū)域統(tǒng)籌，進一步明確規(guī)劃控制要求，對用地布局進行優(yōu)化調(diào)整，預(yù)留中小學(xué)等公共服務(wù)設(shè)施用地。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，同時吸引企業(yè)、開發(fā)商、街道社區(qū)等公眾代表參與。通過引入更新單元、有序逐步推進、參與修訂政策等方式，增加該更新改造規(guī)劃實施的可操作性。