房價(jià)與地價(jià)互動(dòng)關(guān)系的實(shí)證研究
——以北京市為例

文/李璐璐、謝雨初、陳倩 華北理工大學(xué)管理學(xué)院 河北唐山 063210

1、地價(jià)與房價(jià)

1.1 地價(jià)的內(nèi)涵

在馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)和古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地價(jià)格被認(rèn)為是地租的資本化。我們將從以下幾個(gè)方面來理解土地價(jià)格的涵義：

（1）地價(jià)是土地資源價(jià)格和土地資產(chǎn)價(jià)格的有效統(tǒng)一

土地本身沒有價(jià)值，不是人們通過勞動(dòng)創(chuàng)造的產(chǎn)品，但有價(jià)格。土地是一個(gè)自然歷史綜合體，具備資源和資產(chǎn)兩種特性。土地既具備資源本身的價(jià)值，也蘊(yùn)涵著后期人類社會(huì)勞動(dòng)和科學(xué)技術(shù)的成果。

（2）地價(jià)實(shí)質(zhì)上是土地的產(chǎn)權(quán)價(jià)格

土地是特殊的商品，土地市場(chǎng)上交易的不是土地，而是土地使用權(quán)及其衍生出來的一系列權(quán)利。

（3）地價(jià)具有明顯的上升趨勢(shì)

從成本構(gòu)成上講，隨著土地開發(fā)利用程度的加深，人們對(duì)土地投入的改造成本也在增加，土地的價(jià)值不斷增加，且土地是沒有折舊的，地價(jià)隨之不斷上升；從收益方面講，使用者在使用某地塊時(shí)，能收獲源源不斷的現(xiàn)時(shí)和預(yù)期收益，所以地價(jià)有顯著的上升趨勢(shì)；從土地供求關(guān)系上講，土地資源是有限的，需求處于不斷增加的態(tài)勢(shì)中，而供給幾乎是沒有彈性的，供需不平衡是的地價(jià)不斷上漲。

1.1.1 土地價(jià)格的組成

本文研究的是地價(jià)與房價(jià)的互動(dòng)性關(guān)系，因此本文中提到的土地均為熟地（是指已完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的土地。）目前在我國經(jīng)過開發(fā)后的熟地價(jià)格為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

1.2 房價(jià)的內(nèi)涵

房價(jià)由房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格組成，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。我們將從三個(gè)方面來理解房價(jià)的涵義[1]：

（1）房價(jià)體現(xiàn)了消費(fèi)者、政府、開發(fā)商三者之間利益的博弈

實(shí)際生活中，房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)，是由有用性、稀缺性及有效需求三種特性的程度及其變化引起的。消費(fèi)者更看重房產(chǎn)的有用性；房地產(chǎn)價(jià)格形成的過程體現(xiàn)了三方利益的博弈過程，即消費(fèi)者希望用盡可能低的價(jià)格購買房地產(chǎn)，開發(fā)商追求最大利益，政府則兼顧兩者的利益。

（2）房價(jià)是土地和建筑物價(jià)格的統(tǒng)一體

土地具有單獨(dú)性而土地與房屋有不可分割性。土地有獨(dú)立的價(jià)格，而剝離土地的房屋則不存在意義。從此角度上來看，房價(jià)與土地和建筑物價(jià)值之和的關(guān)系是相關(guān)卻不可逆轉(zhuǎn)的關(guān)系：房價(jià)受到土地和建筑物價(jià)格的影響，兩者是房價(jià)的組成部分；但地價(jià)和建筑物價(jià)格的變動(dòng)并不是簡單地引起房價(jià)變動(dòng)。

1.2.1 房價(jià)的構(gòu)成

房屋作為一種特殊的商品，同樣要遵循商品經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。馬克思《資本論》中商品價(jià)值的公式為：商品價(jià)值=C+V+M，即商品價(jià)值 = 不變資本+可變資本+剩余價(jià)值[2]。一般情況下房地產(chǎn)價(jià)格主要由土地費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)成本及利息、管理費(fèi)和利潤等組成。

1.3 地價(jià)與房價(jià)之間的相關(guān)性

因?yàn)橥恋嘏c房屋之間特殊的依存關(guān)系，決定了地價(jià)與房價(jià)之間有很大程度的相關(guān)性：

1.3.1 地價(jià)是房價(jià)構(gòu)成的一部分，是房價(jià)的依托。

就成本構(gòu)成而言，地價(jià)上漲，開發(fā)商開發(fā)成本也會(huì)上漲，為了保證正?；蚋嗟睦麧櫟墨@取，房價(jià)隨之上漲。開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首先要進(jìn)行拿地，中國的土地實(shí)行公有制，因此土地所有權(quán)歸屬于國家，開發(fā)商通過招拍掛等形式取得土地，通過繳納一定的土地出讓金等獲取土地，土地出讓金就屬于開發(fā)商開發(fā)建設(shè)房屋的成本。房價(jià)的漲跌受到地價(jià)和建筑物價(jià)值的變化的影響，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系是一種正相關(guān)的態(tài)勢(shì)。

1.3.2 房價(jià)對(duì)地價(jià)有影響。

開發(fā)商是土地的需求者和房屋的供給者。房價(jià)上升時(shí)，開發(fā)商利潤增加，會(huì)進(jìn)一步買土地進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)，刺激土地需求，而供給在一定時(shí)間內(nèi)是低彈性的，供不應(yīng)求，土地價(jià)格上升，因此房價(jià)上升引起了土價(jià)的上升[3]。

1.4 地價(jià)與房價(jià)的區(qū)別

地價(jià)與房價(jià)雖然存在很大程度的相關(guān)性，但土地與房屋存在差異，使得地價(jià)與房價(jià)仍存在很大的區(qū)別：

1.4.1 土地與房屋的依附性不同

房屋依附土地存在，土地卻可以獨(dú)立存在。由于市場(chǎng)的因素，將房屋價(jià)格單獨(dú)出來評(píng)析、將地價(jià)從房地產(chǎn)價(jià)格中剝離進(jìn)行分析都是不合理的。

1.4.2 土地與房屋的折舊不同

房屋的折舊一般隨時(shí)間的增長逐年增加，而土地不存在損耗問題，所以土地在單獨(dú)估價(jià)時(shí)作為固定資產(chǎn)無需計(jì)提折舊。

1.4.3 房屋的建造成本對(duì)房價(jià)存在影響

房屋是房地產(chǎn)的主體，是人們居住感覺的主要來源。而建筑物的價(jià)格主要組成部分即為房屋的建造成本，房屋的建造成本對(duì)房價(jià)有相當(dāng)程度的影響。

綜上，房價(jià)和地價(jià)之間既存在聯(lián)系也有很多區(qū)別，兩者相互聯(lián)系同時(shí)也相互削弱。在實(shí)際中土地的實(shí)際供給渠道眾多，城市土地市場(chǎng)不能得到完全有效的控制，開發(fā)商就有機(jī)會(huì)囤積土地，土地市場(chǎng)的需求與房屋市場(chǎng)的需求并不是真實(shí)的反映。

2、地價(jià)、房價(jià)的互動(dòng)關(guān)系理論分析

2.1 地價(jià)、房價(jià)的互動(dòng)關(guān)系

2.1.1 地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響具有滯后性

地價(jià)是房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)上漲會(huì)引起房價(jià)上漲，但地價(jià)上漲，房價(jià)不一定會(huì)在短時(shí)間內(nèi)同時(shí)隨之上漲，這種相應(yīng)的上漲趨勢(shì)有一定的滯后性。房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資量大，受到很多因素的影響。

2.1.2 房價(jià)與地價(jià)之間是存在較大的關(guān)聯(lián)

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，帶動(dòng)房價(jià)的不斷上漲，土地具有較高的稀缺性，是一種有限的資源，可用土地總量在不斷減少，而需求卻在不斷上漲。同時(shí)房價(jià)的不斷上漲促使開發(fā)商用更高的價(jià)格去獲得土地，以期獲得高額的收益回報(bào)，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。由此得出，房價(jià)的提高會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的提高。

3、北京市地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系實(shí)證分析

3.1 土地價(jià)格分析（圖1）

北京在2007年-2017年地價(jià)總體上呈上升趨勢(shì)，2007-2013年漲幅均不大，在2013年之后地價(jià)進(jìn)入一個(gè)飆升的階段，地價(jià)呈現(xiàn)出明顯的“臺(tái)階式”上漲。之后的地價(jià)雖然依舊上漲，但仍然是平穩(wěn)的。出現(xiàn)這種原因的情況主要是北京在2014年初時(shí)進(jìn)行評(píng)測(cè)作為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)11年沒有更新，地價(jià)房價(jià)一直都在上漲，而選用的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有更新，由此造成了北京地價(jià)水平變化的異常。

圖1

3.2 房屋成交價(jià)格分析（圖2）

圖2

北京從2003年到2017年房價(jià)漲幅超過十倍，北京作為中國的首都，是國際化的大都市，也是人口超2170.7萬的超大城市，隨著城市化人口的快速涌進(jìn)和北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，北京的房價(jià)在21世紀(jì)初至今也發(fā)生了翻天覆地的變化。北京的房價(jià)走勢(shì)大概可以分為五個(gè)階段

第一階段2000-2004年為平穩(wěn)慢升期，國家正式施行土地招拍掛的制度；政府大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)建設(shè)；人們購房及投資的意識(shí)逐漸蘇醒、對(duì)房地產(chǎn)的需求穩(wěn)步上升。

2004-2007年為快速上升期，北京的城市化迅猛發(fā)展；中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金時(shí)期；政府調(diào)控經(jīng)驗(yàn)不足；北京申奧成功，獲得了世界更多的關(guān)注，同時(shí)確立了國際一線大都市的地位；因此從2004年開始房價(jià)增速明顯加快。

2007-2008年短暫下滑期，政府經(jīng)過幾年的逐步調(diào)整，進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控；奧運(yùn)熱逐步退去；同時(shí)國家大力發(fā)展保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)量提高；同時(shí)受到國際金融危機(jī)的前期影響；

2009-2010年時(shí)空飆升期，金融危機(jī)正在持續(xù)；國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，擴(kuò)大內(nèi)需；開發(fā)商積壓房源均不出售，導(dǎo)致供不應(yīng)求，一房難求。

2010至今，調(diào)控博弈期，形成保障性住房與商業(yè)性住房符合北京實(shí)際的住房體系；頒布史上最嚴(yán)“限購令”

3.3 地價(jià)與房價(jià)關(guān)系研究分析

地價(jià)房價(jià)比即為土地的價(jià)格與房屋銷售時(shí)的房價(jià)比，2017年全國地價(jià)房價(jià)比為23.2%，這一比例在2018年為31.29%。北京的地價(jià)房價(jià)占比呈現(xiàn)一個(gè)波動(dòng)的趨勢(shì)，在 2014年左右達(dá)到峰值，之后有進(jìn)一步的回落。

對(duì)北京房價(jià)地價(jià)變動(dòng)的分析：供給方面，北京寸土寸金，加之近些年來土地的過度開發(fā)和城鎮(zhèn)化速度過快，在遠(yuǎn)離北京城區(qū)的五六環(huán)可供開發(fā)的土地也相對(duì)較少；房地產(chǎn)熱一直都未退去，房地產(chǎn)的巨大利益吸引著買房者買房投資，而房價(jià)和地價(jià)的不斷提升也進(jìn)一步增加了房屋的投資成本。

4、建議

4.1 完善住房保障體系

政府要抑制房價(jià)的上漲，需要建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，完善當(dāng)前的住房保障體系，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)房中的大中小戶型，將更多的關(guān)注點(diǎn)偏移至中低收入群體，保障生活困難的居民，努力做到全民住有所居，向?qū)崿F(xiàn)全面小康的目標(biāo)進(jìn)行靠攏。開發(fā)商要緊隨政策，在開發(fā)項(xiàng)目中適當(dāng)增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例，政府也應(yīng)該鼓勵(lì)開發(fā)商增加商業(yè)性保障住房的做法，在政策上予以優(yōu)惠，如土地供應(yīng)上購買土地適當(dāng)減少費(fèi)用、在開發(fā)貸款時(shí)降低利率等。

4.2 政府要加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的宏觀調(diào)控

從貨幣政策方面來說，政府要響應(yīng)中央政府的號(hào)召，嚴(yán)格控制炒房行為，打好宏觀調(diào)控的組合拳，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度膨脹和泡沫化，平衡房地產(chǎn)信貸。北京政府必須通過稅收政策及相關(guān)的政策調(diào)節(jié)不同群體之間的貧富差距，緩解市民住房結(jié)構(gòu)矛盾，以促進(jìn)房價(jià)和地價(jià)的平穩(wěn)均衡發(fā)展。

4.3 要建立房價(jià)、地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制

相關(guān)部門必須要建立房價(jià)與地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制以保證房價(jià)與地價(jià)的協(xié)調(diào)發(fā)展。北京市要充分利用當(dāng)前的監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)地價(jià)與房價(jià)，使地價(jià)與房價(jià)在正常的變化范圍內(nèi)浮動(dòng)，不可使房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形飆升。