廣東省J城市更新公司發(fā)展戰(zhàn)略研究

任宇迎

（齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 黑龍江齊齊哈爾 161006）

廣東省J城市更新公司(以下簡(jiǎn)稱J公司）成立于2013年5月，秉承著“精益求精，善待業(yè)主，誠(chéng)信天下，以心踐行”的開發(fā)理念，截止2016年底，J公司已經(jīng)累計(jì)簽約舊改項(xiàng)目達(dá)30多項(xiàng)，可供開發(fā)建筑總面積超過840萬㎡，并且規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項(xiàng)目土地面積近500萬㎡。在城市更新中，J公司將在滿足城市價(jià)值重塑與人們生活品質(zhì)提升的前提下，最大限度尊重城市原始生態(tài)建筑、人文、歷史的保留與傳承，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏，通過3—5年的快速發(fā)展，將其打造成為中國(guó)城市更新的領(lǐng)先品牌。

一、J公司內(nèi)部狀況分析

（一）公司資源。

1.組織結(jié)構(gòu)。J公司有著完善的管理層級(jí)和組織架構(gòu)，公司組織架構(gòu)如下圖1所示，總經(jīng)理下設(shè)營(yíng)銷總監(jiān)、總工程師、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及人事資源部門。其中財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)財(cái)務(wù)部和投資發(fā)展部。副總經(jīng)理下設(shè)成本控制部包括造價(jià)和采購(gòu)兩大部門，總工程師負(fù)責(zé)指揮具體項(xiàng)目并與副總經(jīng)理共同對(duì)項(xiàng)目建設(shè)負(fù)責(zé)，而營(yíng)銷總監(jiān)下設(shè)計(jì)部、商業(yè)部以及營(yíng)銷部三個(gè)部門，營(yíng)銷部則針對(duì)客服、質(zhì)控以及具體項(xiàng)目展開營(yíng)銷。

公司主要采取矩陣制組織結(jié)構(gòu)，矩陣制能夠機(jī)動(dòng)、靈活、快速的實(shí)現(xiàn)人員調(diào)配，體現(xiàn)員工的專業(yè)性，將最合適的人力資源放到最需要的地方；有助于員工或者部門之間的交流配合，提高信息傳達(dá)的速度和質(zhì)量；集思廣益，為問題的解決提供最佳方案，減少?zèng)Q策的失誤和部門功能的缺失。

2.人力資源。據(jù)J公司網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年公司在崗人數(shù)為130人。其中進(jìn)入公司5年以上的人員數(shù)量占比為13.1%，在公司3—5年之間的人數(shù)占比為20.9%，在公司1—3年之間的人數(shù)占比為43.6%，其余23.4%的人在公司時(shí)間不足一年。

從學(xué)歷水平上看，J公司在人員構(gòu)成上本科學(xué)歷人員占比為62.4%，碩士及以上學(xué)歷的工作人員占比為36.6%，其余2%的人學(xué)歷不足本科。

從年齡分布上看，20—30歲之間的員工數(shù)量最多，占比達(dá)到46.2%。而31—40歲之間的員工數(shù)量占比為36.8%，年齡在41—50歲之間的人員占7%，而高于50歲的人員數(shù)量占10%。

（二）公司能力。公司在近5年的發(fā)展過程中，不斷開拓創(chuàng)新，形成了較為突出的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，主要包括以下幾個(gè)方面：

首先，知名度和商務(wù)形象資源。J公司總部設(shè)立在深圳，經(jīng)過多年發(fā)展在市場(chǎng)上獲得了廣泛的關(guān)注與知名度。同時(shí)，J公司的房地產(chǎn)注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在業(yè)內(nèi)業(yè)外也獲得了一致的口碑和贊譽(yù)。加上在城市改造過程中與政府的密切合作，使公司的關(guān)系渠道更加豐富和通暢，利于企業(yè)拓展規(guī)模。

其次，戰(zhàn)略拓展和項(xiàng)目拓展資源。深圳市城市更新戰(zhàn)略導(dǎo)致土地市場(chǎng)發(fā)生很大轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的單純居住模式已無法在深圳立足，而公司依托深厚的資源和經(jīng)驗(yàn)，深挖城市更新所創(chuàng)造的土地市場(chǎng)，積極與各方接洽，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展和合作開發(fā)。

最后，持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)與大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。城市更新所創(chuàng)造的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅配建為主流，純粹的住宅用地受到很大限制，在深圳市場(chǎng)上已經(jīng)不再成為關(guān)注重點(diǎn)。而持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力則是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)管理水平。在企業(yè)內(nèi)部管理方面，公司努力學(xué)習(xí)并充分吸收國(guó)際及同行業(yè)中優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，積極組織員工進(jìn)行各方面的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提升各級(jí)管理人員及員工的專業(yè)技能，并且在選人用人方面嚴(yán)格參照公司相關(guān)制度執(zhí)行。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)收集整理客戶要求以及市場(chǎng)行情與行業(yè)動(dòng)態(tài)；設(shè)計(jì)部根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)提出相關(guān)的設(shè)計(jì)理念，推行項(xiàng)目管理制度，對(duì)工程項(xiàng)目運(yùn)作及使用進(jìn)度的管理規(guī)范化[2]，使工作進(jìn)度清晰可控；在公司財(cái)務(wù)管理上，建立了健全的資金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

二、J公司外部發(fā)展環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析。

1.政治環(huán)境。2017年9月20日，舉辦了中國(guó)城市更新論壇，論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹發(fā)布了《2017中國(guó)城市更新研究報(bào)告》，報(bào)告指出，我國(guó)已從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到反映新時(shí)代要求、承載新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的城市有機(jī)更新的新階段。同時(shí)，深圳市近年來相繼發(fā)布了若干項(xiàng)城市更新法規(guī)，包括《深入推進(jìn)城市更新意見》《城市更新提速計(jì)劃》《城市更新制定計(jì)劃申報(bào)指引》《城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》等等。

2.經(jīng)濟(jì)因素。從經(jīng)濟(jì)因素來看，深圳市GDP逐漸上升，加上外來人員數(shù)量不斷增加，導(dǎo)致原有城區(qū)建筑負(fù)載能力不足，城市更新的內(nèi)在動(dòng)力越來越大，城市更新市場(chǎng)需求增加。而深圳市經(jīng)過多年的城市更新活動(dòng)，政府與市場(chǎng)之間越趨平衡，參與主體更加多元，而與此同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)博弈也顯示出了精致化趨勢(shì)。但與此同時(shí)，還要看到J公司在深圳市城市更新市場(chǎng)所占份額尚有提升空間。另外，不得不關(guān)注的因素是深圳市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，近年來房產(chǎn)泡沫不斷累積，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常變化則城市更新必將遭到嚴(yán)重影響，房產(chǎn)泡沫在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的投機(jī)需求推動(dòng)下不斷積攢，如何在戳破泡沫的同時(shí)避免經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的影響，是J公司發(fā)展過程中應(yīng)該加強(qiáng)把握的。

3.社會(huì)因素。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市是我國(guó)人口密度最大的城市，目前深圳的人口仍在加速流入，深圳2016年末常住人口1190.84萬人，較上一年增加53.0萬人。大的人口基數(shù)既有利也有弊，其優(yōu)勢(shì)在于消費(fèi)者數(shù)量多，潛在客戶多，其劣勢(shì)在于人口流動(dòng)性較大，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，深圳市現(xiàn)在有80%的人口選擇租房而不是買房。同時(shí)，從價(jià)值觀念上看，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，居民對(duì)城市更新或者抱有投機(jī)獲益的想法，因此城市更新面對(duì)著很大的公眾阻力[4]。而現(xiàn)如今城市更新制度不斷成熟，公共利益底線逐漸清晰，加上民眾和政府對(duì)深圳市這些年城中村問題的深刻反思，現(xiàn)如今從整體上看，城市更新越來越符合市民需求，所遇到的阻力越來越小。

4.科技因素。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、智能時(shí)代的到來，城市更新面臨著新一輪的技術(shù)升級(jí)，需要從大拆建到微改造轉(zhuǎn)型。因此在城市更新的過程中需要更加注重自然環(huán)境、文化遺產(chǎn)保護(hù)、綠色環(huán)保、節(jié)能減排等，對(duì)技術(shù)要求更高。國(guó)外在城市更新有著大量的成功案例，其技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)城市更新項(xiàng)目提供了很好的借鑒。例如施工過程的除塵技術(shù)，降低噪音技術(shù)，采購(gòu)的新能源、新型建筑材料，管理過程的監(jiān)管技術(shù)、安全質(zhì)量保障技術(shù)、信息技術(shù)，建造過程中的地源熱泵系統(tǒng)、外墻保溫技術(shù)毛細(xì)血管技術(shù)[5]。

總之，從宏觀環(huán)境上看，政府出臺(tái)的一系列相關(guān)政策對(duì)城市更新行業(yè)進(jìn)行了大力支持，深圳GDP的逐年增長(zhǎng)促進(jìn)了深圳消費(fèi)者水平的不斷提高，消費(fèi)偏向于更高水平的服務(wù)，此外，近十幾年來的大量外地人口流入深圳促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這些因素也推動(dòng)著城市更新的進(jìn)行，隨著城市更新制度的完善，逐漸消除了與居民之間的矛盾。同時(shí)，伴隨科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展以及有大量國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，這些都足以證明城市更新處在一種十分有利的宏觀環(huán)境中，應(yīng)抓住機(jī)遇，通過創(chuàng)新來開展更多有益項(xiàng)目。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析。波特認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Σ粌H取決于產(chǎn)品的質(zhì)量以及技術(shù)含量，而且與行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及競(jìng)爭(zhēng)格局有著十分重要的聯(lián)系。行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度與盈利能力與五種力量息息相關(guān)。以此基于對(duì)深圳市城市更新行業(yè)和深圳卓越內(nèi)部環(huán)境的了解，本文以波特的五力模型對(duì)J公司競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

1.行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。目前深圳市的房地產(chǎn)企業(yè)有很多，J公司面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也有很多，從行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)來看，深圳市房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)有萬科、京基以及華潤(rùn)等公司。其中，萬科作為中國(guó)最大的專業(yè)性住宅開發(fā)企業(yè)，以高檔優(yōu)質(zhì)的住宅開發(fā)作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)、京基屬于多元化的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。其中，華潤(rùn)集團(tuán)的華潤(rùn)置地是中國(guó)內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一，是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、盈利能力最強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)之一；京基集團(tuán)助力深圳城市的發(fā)展與變遷，目前的京基地產(chǎn)立足深圳，同時(shí)業(yè)務(wù)范圍遍及北京、天津、湛江，形成以珠三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及北部灣經(jīng)濟(jì)圈為中心的發(fā)展戰(zhàn)略[6]。這幾家公司給J公司發(fā)展帶來較大競(jìng)爭(zhēng)力，但公司具備較強(qiáng)的專業(yè)協(xié)作能力以及持有城市舊房改造與大盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在城市更新業(yè)務(wù)中占據(jù)較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.潛在進(jìn)入者的威脅。從潛在進(jìn)入者的威脅來看，城市更新行業(yè)壁壘明顯，入侵者威脅較弱，加之相關(guān)業(yè)務(wù)大多須依托雄厚的資源，進(jìn)入門檻較高，非地產(chǎn)商難以插手。目前深圳市大多數(shù)房地產(chǎn)公司例如萬科等仍然是致力于發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，在城市更新方面并沒有太大投資建設(shè)，不會(huì)構(gòu)成行業(yè)壁壘，而隨著以卓越、華潤(rùn)、招商、恒大為代表的實(shí)力型房地產(chǎn)企業(yè)在深圳舊改領(lǐng)域占據(jù)的份額逐步提升，一些不具備低融資成本優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)企業(yè)正在慢慢退出，或被迫從事前期整合工作。

3.替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅。從來替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅來看，城市更新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與落后城市建筑功能之間矛盾所催生的需求，具有明確的指向性和針對(duì)性，再加上現(xiàn)如今行業(yè)主流技術(shù)形成，無被替代的可能。

4.買方討價(jià)還價(jià)的能力。從買方討價(jià)還價(jià)的能力來看，買方購(gòu)買產(chǎn)品議價(jià)能力主要取決于房地產(chǎn)的供求關(guān)系。在深圳城市更新項(xiàng)目建設(shè)中，一些舊房的大批量拆遷使得長(zhǎng)時(shí)間改造出的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀況，所以買方正常討價(jià)能力較弱，甚至基本沒有議價(jià)能力，但通過其他非正常形式的討價(jià)能力較強(qiáng)。

5.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力。從供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力來看，深圳卓越集團(tuán)城市更新公司通過地產(chǎn)的資源和資本優(yōu)勢(shì)，有著廣闊的供應(yīng)渠道，能夠有效應(yīng)對(duì)供應(yīng)商討價(jià)威脅。

綜上所述，可以看出在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中開發(fā)城市更新業(yè)務(wù)，由于買方和供應(yīng)商討價(jià)能力較弱，并且城市更新行業(yè)對(duì)新進(jìn)入者的要求也比較高，需要有過硬的技術(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，使得新進(jìn)入者進(jìn)入較難，當(dāng)也有一些較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者，總之，目前J公司進(jìn)行城市更新面臨很多機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，并且該行業(yè)在未來一段時(shí)期內(nèi)將具備較大的吸引力。

三、J公司發(fā)展戰(zhàn)略現(xiàn)狀及存在問題

（一）發(fā)展現(xiàn)狀。J公司戰(zhàn)略目標(biāo)是公司規(guī)劃3年內(nèi)將拓展新項(xiàng)目土地面積近300萬平方米，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，通過3-5年的快速發(fā)展，將公司打造成為中國(guó)城市更新領(lǐng)域的領(lǐng)先品牌。J公司在過去的3年發(fā)展過程主要強(qiáng)調(diào)以下三個(gè)方面：

1.增加市場(chǎng)投入，以客戶為中心；充分做好市場(chǎng)前期工作，并加大技術(shù)發(fā)與創(chuàng)新力度，提高項(xiàng)目完成質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的樓盤、合理的定價(jià)和周到的服務(wù)滿足客戶需求。

2.以科學(xué)管理為手段，以經(jīng)濟(jì)效益為中心；公司強(qiáng)化內(nèi)部科學(xué)管理，吸收與培養(yǎng)高素質(zhì)人才，加強(qiáng)市場(chǎng)開發(fā)與營(yíng)銷力度，并選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，積極拓展與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的市場(chǎng)領(lǐng)域，以增加公司的利潤(rùn)來源與經(jīng)濟(jì)效益，使公司將在目前業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，有步驟地實(shí)施以上規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的飛躍。

3.加大深圳市場(chǎng)城市更新項(xiàng)目拓展與建設(shè)力度，同時(shí)積極關(guān)注國(guó)內(nèi)一線城市及GDP高增長(zhǎng)城市，尋找具有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目[7]。在滿足城市價(jià)值重塑與人們生活品質(zhì)提升的前提下，最大限度地尊重城市原始生態(tài)建筑、人文、歷史的保留與傳承，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。

（二）存在的問題。J公司涉足深圳市城市更新工程，在抓住巨大歷史機(jī)遇的同時(shí)，其發(fā)展過程中也面臨著很多問題。從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來看，城市更新的實(shí)質(zhì)是對(duì)土地和空間的動(dòng)態(tài)變更。其間還涉及到資金規(guī)模和人口規(guī)模的變化，整個(gè)更新過程是建成區(qū)域迅速擴(kuò)展的結(jié)果。雖然政府在其中占據(jù)主導(dǎo)地位，但真正推動(dòng)城市更新的依然是市場(chǎng)力量。深圳市各區(qū)域的城市更新，往往都是市場(chǎng)行動(dòng)之后，再由政府進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)劃。而市場(chǎng)的滯后性和不可控特點(diǎn)，為城市更新形勢(shì)下的地產(chǎn)行業(yè)帶來和很多問題。

1.戰(zhàn)略發(fā)展忽視主體利益平衡。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，不僅要關(guān)注短期效益，更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度審視城市更新給企業(yè)發(fā)展所帶來的影響。城市更新為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大機(jī)遇的同時(shí)，也造成了很多相關(guān)問題。城市更新所涉及到主體具有多元性特點(diǎn)，是以政府主導(dǎo)而開發(fā)商建設(shè)的形式展現(xiàn)的。然而，實(shí)際上很容易出現(xiàn)因多元主體的利益不一致而導(dǎo)致的摩擦。

2.缺少獨(dú)立的城市更新領(lǐng)域發(fā)展戰(zhàn)略。J公司目前經(jīng)營(yíng)了多類房地產(chǎn)項(xiàng)目，公司依靠當(dāng)前發(fā)展戰(zhàn)略在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷邁進(jìn)，然而現(xiàn)如今公司經(jīng)營(yíng)對(duì)象側(cè)重于地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、酒店投資和物業(yè)管理，這幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容構(gòu)成完善的產(chǎn)業(yè)鏈，所以在發(fā)展戰(zhàn)略上保持一致。而城市更新相比以上幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，有其特殊性，不能一概而論[8]。但現(xiàn)如今公司在整體發(fā)展戰(zhàn)略制定上，缺少對(duì)城市更新獨(dú)立性的考量，導(dǎo)致公司在戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略計(jì)劃的實(shí)施等方面受到項(xiàng)目差異性的影響。

3.缺少完善的戰(zhàn)略評(píng)估機(jī)制。J公司還存在另一問題，就是缺少戰(zhàn)略評(píng)估機(jī)制，公司雖然制定了發(fā)展戰(zhàn)略，但在戰(zhàn)略的具體實(shí)施計(jì)劃和實(shí)施效果上，卻缺少評(píng)估和監(jiān)督。從而導(dǎo)致公司對(duì)內(nèi)外部環(huán)境缺少準(zhǔn)確的分析和判斷，導(dǎo)致戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施的各個(gè)階段，缺少足夠的管理制度作為依據(jù)。而缺少完善的戰(zhàn)略評(píng)估機(jī)制，最嚴(yán)重的后果是戰(zhàn)略實(shí)施的實(shí)際成效無法被有效的反饋，從而不能對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略做出及時(shí)的修正。

四、對(duì)策與建議

通過以上對(duì)J公司內(nèi)部自身能力、外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)狀進(jìn)行分析后可以看出，目前公司在發(fā)展過程中仍然存在一些戰(zhàn)略上的問題。這些問題的存在一方面為公司繼續(xù)開展城市更新項(xiàng)目帶來了障礙，另一方面也影響了公司在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)展的活力。因此，針對(duì)目前公司存在的問題，本文給出了以下幾點(diǎn)發(fā)展建議：

（一）商業(yè)模式多元化。城市更新必須實(shí)施整體拆除改造，難度大，風(fēng)險(xiǎn)高，涉及許多城市公共利益，所以采取的模式是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、股份公司合作參與”，從而降低城市更新的難度與風(fēng)險(xiǎn)，利用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)效益的最大化。在深圳市舊城區(qū)改造和整體更新的背景下，在城市更新項(xiàng)目完成的基礎(chǔ)上，為了給予消費(fèi)者更好的體驗(yàn)，注重幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)務(wù)室、老人活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、購(gòu)物中心等完善的配套設(shè)施的提供[9]，所以公司將在教育、養(yǎng)老、零售、物業(yè)等市場(chǎng)進(jìn)軍，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的多元化。

（二）商住結(jié)合的城市更新戰(zhàn)略。由于城市更新的實(shí)質(zhì)是進(jìn)行舊房改造，因此，在制定城市更新的發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，不能完全采用其他普通公司項(xiàng)目相同的發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)該基于其獨(dú)特性，開展相適應(yīng)的戰(zhàn)略。對(duì)于J公司目前城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r，可以采取商住結(jié)合的擴(kuò)張策略，因?yàn)樵谏钲谑姓w城市更新的大環(huán)境下，公司采取擴(kuò)張策略符合城市功能升級(jí)的發(fā)展要求，并且未來發(fā)展將不再局限于單一的商務(wù)房或住宅房屋類型，而是以各種特征和形態(tài)的居住綜合體，因此，采取商住結(jié)合的城市更新戰(zhàn)略能夠?qū)崿F(xiàn)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）完善戰(zhàn)略實(shí)施績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)。公司戰(zhàn)略實(shí)施過程中的成效需要標(biāo)準(zhǔn)來衡量，根據(jù)公司戰(zhàn)略制定考核績(jī)效指標(biāo)要明確公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)[10]，在此基礎(chǔ)上制定各個(gè)部門的績(jī)效考核指標(biāo)，同時(shí)使公司層面的指標(biāo)與部門指標(biāo)之間相互呼應(yīng)。且公司在制定自身戰(zhàn)略實(shí)施績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也要考慮到各個(gè)項(xiàng)目的具體考核目標(biāo)，通過制定戰(zhàn)略績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，從而更好的對(duì)戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)行評(píng)估，對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略做出及時(shí)的修正。