房地產(chǎn)估價(jià)方法淺論

趙明

摘? 要：隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，房地產(chǎn)價(jià)格備受各界人士的關(guān)注。然而，怎樣為房地產(chǎn)做出精準(zhǔn)的估價(jià)，讓其價(jià)格之高低能夠更為精準(zhǔn)地體現(xiàn)出商品自身之價(jià)值，就成為了一個(gè)值得深入研究的課題。這就要求選擇合理的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行公平公正的估價(jià)。本文對(duì)常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行了分析，并不同房地產(chǎn)估價(jià)方法的適用范圍。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);估價(jià);方法

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆化程度的持續(xù)提升，和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的業(yè)務(wù)需求也出現(xiàn)了飛速增加，其重要價(jià)值表現(xiàn)在多個(gè)不同的方面，比如，房地產(chǎn)合資、銀行確認(rèn)房產(chǎn)抵押貸款額、國(guó)家征稅或者訴訟中確認(rèn)房地產(chǎn)價(jià)值等，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)工作者能夠盡量給出合理而又精準(zhǔn)的價(jià)格。然而，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的起步相對(duì)較晚，對(duì)于估價(jià)方法的應(yīng)用還不夠嫻熟，用在具體估價(jià)業(yè)務(wù)上尚存在部分局限，以至于所估出的結(jié)果與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)具有偏差。這就需要對(duì)房地產(chǎn)常用估價(jià)方法進(jìn)行研究。

一、常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)方法分析

一是市場(chǎng)比較法。主要是指把估價(jià)的對(duì)象和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)段所進(jìn)行過(guò)交易的同類(lèi)型房地產(chǎn)加以比較，并且對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格加以修正，從而得到需要估價(jià)房地產(chǎn)最為客觀(guān)和合理價(jià)格的一種估價(jià)法。該方法以替代原理為主要理論基礎(chǔ)，主要是考慮到用途一致，條件比較類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格往往會(huì)彼此影響而導(dǎo)致價(jià)格趨向于一致。該方法可用在具有較為廣泛市場(chǎng)交易用途的房地產(chǎn)交易類(lèi)型中，比如，普通住宅、商業(yè)場(chǎng)所、廠(chǎng)房以及商務(wù)寫(xiě)字樓等。當(dāng)然，還可用在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域。在運(yùn)用該方法時(shí)，通常會(huì)要求有超過(guò)三個(gè)具備比較高可比性的案例為參照，而且還要求估價(jià)的主體具備相當(dāng)豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。用該方法進(jìn)行估價(jià)的基本公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=Σ（可比案例房產(chǎn)價(jià)×交易狀況修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)×交易區(qū)域修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)）÷可比案例數(shù)。

二是收益法。主要是顧及到房地產(chǎn)收益具備了連續(xù)性這一特征，選擇合理的資本化率，把估價(jià)房地產(chǎn)今后的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后再進(jìn)行累加，如此即可得到估價(jià)房產(chǎn)較為合理的價(jià)格。該方法將預(yù)期原理作為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用對(duì)估價(jià)對(duì)象今后所要得到的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而估算房地產(chǎn)到了估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所具有之價(jià)格。所以，如果要用這一方法來(lái)算出房地產(chǎn)價(jià)格，就一定要確保這一房地產(chǎn)具備現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益或者潛在收益，一般來(lái)說(shuō)，在估算住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、飯店等地產(chǎn)價(jià)格過(guò)程中會(huì)用到該方法。在運(yùn)用此法時(shí)還需要估價(jià)者可以對(duì)房地產(chǎn)今后收益與風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。如果每年的凈收益是一樣的，資本化率也會(huì)一致，收益年限就是有限年。

三是成本法。這一方法是得出重新開(kāi)發(fā)或者重新建設(shè)估價(jià)房地產(chǎn)需要的相關(guān)費(fèi)用與利潤(rùn)、應(yīng)納稅金總和，再扣除掉估價(jià)房地產(chǎn)之折舊，如此即可得到需要估價(jià)房地產(chǎn)的合理價(jià)格。該方法將生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論作為理論基礎(chǔ)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是通過(guò)建設(shè)這一房地產(chǎn)需要耗費(fèi)的各類(lèi)費(fèi)用加以決定的。通常情況下，極少會(huì)進(jìn)行交易或無(wú)收益的房地產(chǎn)一般是運(yùn)用該方法來(lái)評(píng)估其最終價(jià)格，通常適用于學(xué)校、公園以及醫(yī)院等地產(chǎn)。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地意識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)值之高下并不全部取決于其成本大小，而是取決于其效益之大小。所以，唯有在房地產(chǎn)成本和其價(jià)值產(chǎn)生了直接的聯(lián)系之后才會(huì)用到該法。用這一方法進(jìn)行估價(jià)的公式是：積算價(jià)格等于重新構(gòu)建價(jià)減去折舊。

四是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。這一方法是依據(jù)估價(jià)對(duì)象通過(guò)預(yù)期開(kāi)發(fā)完成之后得到的價(jià)值以算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。也就是說(shuō)，在求得估價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的支出和折現(xiàn)率或者后續(xù)開(kāi)發(fā)所需支出和相應(yīng)利潤(rùn)之后的價(jià)格。這就需要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后的價(jià)值與后續(xù)開(kāi)發(fā)需要的支出折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后再予以扣除，或是把開(kāi)發(fā)之后的價(jià)格減掉后續(xù)開(kāi)發(fā)所需支出、利潤(rùn)而得到的估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格。

五是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。這一方法是應(yīng)用預(yù)測(cè)科學(xué)相關(guān)理論與方法，尤其是時(shí)間序列分析與回歸分析等理論，以推測(cè)與判斷出某處房地產(chǎn)今后價(jià)格的一種方法。

二、不同房地產(chǎn)估價(jià)方法的適用范圍

一是比較法。主要適用范圍是數(shù)量比較多而且還具備了相當(dāng)大的可比性的某一類(lèi)房地產(chǎn)。例如，普通居民住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、企業(yè)廠(chǎng)房以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。如下這些房地產(chǎn)則很難使用比較法來(lái)進(jìn)行估價(jià)。比如，數(shù)量比較少的房地產(chǎn)，含特殊類(lèi)型的企業(yè)廠(chǎng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、寺廟或者古建筑等;進(jìn)行交易可能性比較少的房地產(chǎn)，含學(xué)校、醫(yī)院以及單位辦公樓等;可比性不高的房地產(chǎn)，含在建類(lèi)工程項(xiàng)目等。

二是成本法。主要適用范圍是新開(kāi)發(fā)完成的某一類(lèi)房地產(chǎn)，比如，實(shí)施重新開(kāi)發(fā)與建設(shè)的舊有房地產(chǎn)，含在建工程項(xiàng)目，計(jì)劃加以開(kāi)發(fā)的地產(chǎn);極少有可能進(jìn)行交易或無(wú)經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)，含學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館或者體育館、部分營(yíng)房等公益類(lèi)的房地產(chǎn)。同時(shí)，一些具備了獨(dú)特設(shè)計(jì)風(fēng)格的化工企業(yè)、鋼鐵去也、油田或者機(jī)場(chǎng)也是適用的。

三是收益法。主要適用范圍是有收益類(lèi)的房地產(chǎn)或者同類(lèi)型的房產(chǎn)。比如，居民住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、旅店、商鋪、停車(chē)場(chǎng)或者倉(cāng)庫(kù)等，不產(chǎn)生其他經(jīng)濟(jì)效益的公益類(lèi)房地產(chǎn)并不適用于該法。

四是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。主要適用范圍是具備了開(kāi)發(fā)潛力或者再開(kāi)發(fā)潛力，而且在開(kāi)發(fā)完成之后的價(jià)格可運(yùn)用比較法、收益法等之外的方法來(lái)計(jì)算的某一類(lèi)房地產(chǎn)。比如，可供未來(lái)開(kāi)發(fā)的土地或者在建工程項(xiàng)目等。

五是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。主要適用范圍是價(jià)格沒(méi)有顯著季節(jié)性波動(dòng)的房地產(chǎn)。由于這一方法是依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在以往與目前比較長(zhǎng)時(shí)段之中所發(fā)生變動(dòng)的規(guī)律做出的判斷，可以借助于以往的統(tǒng)計(jì)資料以及目前掌握的材料對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。運(yùn)用對(duì)以上資料所進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)與分析，即可得到相應(yīng)的價(jià)格變化規(guī)律。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)不但是非常重要的經(jīng)濟(jì)類(lèi)資源，而且還是十分熱門(mén)的商品與資產(chǎn)，是現(xiàn)代人極為重要的投資方式之一。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)變得愈加重要起來(lái)，嫻熟地應(yīng)用各類(lèi)常見(jiàn)的估價(jià)方法是非常重要的。只有較好地掌握了這些估價(jià)方法，才能在實(shí)踐中選擇最合理的方法加以運(yùn)用，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更好地發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

趙? 明（1973.5.15-），男，江蘇鎮(zhèn)江人，經(jīng)濟(jì)師，法學(xué)學(xué)士，研究方向：房地產(chǎn)估價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)登記管理，法律。