煤炭工業(yè)五大發(fā)展原則對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的啟示

劉偉,羅超

（廣西警察學(xué)院 廣西 南寧 530023）

《煤炭工業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱為“《規(guī)劃》”）明確提出煤炭工業(yè)五大發(fā)展基本原則：第一，堅(jiān)持深化改革與科技創(chuàng)新相結(jié)合，推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展；第二，堅(jiān)持優(yōu)化布局與結(jié)構(gòu)升級(jí)相結(jié)合，推動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展；第三，堅(jiān)持綠色開發(fā)與清潔利用相結(jié)合，推動(dòng)綠色發(fā)展；第四，堅(jiān)持立足國(guó)內(nèi)與國(guó)際合作相結(jié)合，推動(dòng)開放發(fā)展；第五，堅(jiān)持以人為本與保障民生相結(jié)合，推動(dòng)共享發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老兩種業(yè)態(tài)的融合，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段——地產(chǎn)+服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)需要新的理念、方法的指導(dǎo)，煤炭工業(yè)五大發(fā)展基本原則對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)具有重要的啟示作用。

一、堅(jiān)持深化改革與科技創(chuàng)新相結(jié)合促養(yǎng)老地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要深化改革，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，另一方面要加強(qiáng)科技創(chuàng)新，促進(jìn)煤炭工業(yè)與科技創(chuàng)新的融合。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展同煤炭工業(yè)的發(fā)展一樣，離不開良好的市場(chǎng)環(huán)境，以及科技創(chuàng)新的推動(dòng)。

（一）深化改革營(yíng)造養(yǎng)老地產(chǎn)良好市場(chǎng)環(huán)境

從當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)主體來(lái)看，主要分為政府和企業(yè)兩大類，以政府為主導(dǎo)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有福利性質(zhì)，如福利院、官辦養(yǎng)老院等，而以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)則屬于盈利型，如太陽(yáng)城、老年公寓等。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)從性質(zhì)上來(lái)界定，可以劃分為商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)和福利性養(yǎng)老地產(chǎn)。福利性養(yǎng)老地產(chǎn)往往帶有較強(qiáng)的保障性，行政色彩較為濃厚。商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)以營(yíng)利為目的，需要良好的市場(chǎng)環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)同煤炭工業(yè)一樣，政府管控較為嚴(yán)格。因此，需要深化改革，不斷完善養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)政策，以及養(yǎng)老地產(chǎn)稅費(fèi)體系，營(yíng)造良好的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，不斷增強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的活力和創(chuàng)造力。

（二）加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)與科技創(chuàng)新的深度融合

《規(guī)劃》明確指出科技創(chuàng)新引領(lǐng)煤炭工業(yè)的發(fā)展，一是強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)研究，二是強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵技術(shù)，三是強(qiáng)調(diào)先進(jìn)適用技術(shù)，四是強(qiáng)調(diào)科技示范工程，五是強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代信息技術(shù)。養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)兩種業(yè)態(tài)的融合，相對(duì)來(lái)說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)方面的研究具備了較好的條件。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首先應(yīng)著重解決養(yǎng)老和房地產(chǎn)融合的關(guān)鍵技術(shù)，真正發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般性房地產(chǎn)的特色。其次，應(yīng)強(qiáng)調(diào)先進(jìn)適用技術(shù)，如適老建筑設(shè)計(jì)技術(shù)、適老室內(nèi)設(shè)計(jì)技術(shù)等。第三，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)示范工程。當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，需要打造一批養(yǎng)老地產(chǎn)示范工程以帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。第四，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上打造智慧社區(qū)、智慧養(yǎng)老、智慧服務(wù)新模式。

綜合來(lái)說(shuō)，借鑒《規(guī)劃》提出的煤炭工業(yè)良好市場(chǎng)環(huán)境及與科技創(chuàng)新融合相結(jié)合，不斷促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展。

二、堅(jiān)持優(yōu)化布局與結(jié)構(gòu)升級(jí)相結(jié)合促養(yǎng)老地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要按照能源發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化煤炭發(fā)展布局，發(fā)揮煤炭工業(yè)主體功能區(qū)的作用，以及骨干企業(yè)的主體作用，另一方面要從產(chǎn)能過(guò)剩的角度，不斷促進(jìn)煤炭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然處于起步階段，也需優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，培育先進(jìn)產(chǎn)能，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

（一）優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展布局

養(yǎng)老地產(chǎn)作為繼普通房地產(chǎn)后又一重要地產(chǎn)形態(tài)，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間巨大?；诜康禺a(chǎn)發(fā)展布局的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)提前優(yōu)化發(fā)展布局。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展布局既包括全國(guó)性布局，也包括區(qū)域性布局，既包括政府層面的布局，也包括企業(yè)自身層面的布局。從政府層面來(lái)說(shuō)，十九大報(bào)告明確提出“構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展布局提供了新的發(fā)展思路。從企業(yè)層面來(lái)說(shuō)，排在前幾名的房企已經(jīng)提前做了布局養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。如萬(wàn)科打造“隨園系列”養(yǎng)老產(chǎn)品、保利打造“三位一體”養(yǎng)老品牌、綠城打造學(xué)院式養(yǎng)老品牌等。

（二）促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)

養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)后的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)自身仍需進(jìn)行結(jié)構(gòu)升級(jí)。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，不斷深化供給側(cè)改革。養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)要在“三去一降一補(bǔ)”改革理念指導(dǎo)下進(jìn)行。從去產(chǎn)能角度來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)形式，要注重培育新進(jìn)產(chǎn)能。從去庫(kù)存角度來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，可重點(diǎn)考慮現(xiàn)有房地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。從去杠桿角度來(lái)說(shuō)，就是要保障養(yǎng)老地產(chǎn)的融資安全，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從降成本角度來(lái)說(shuō)，一方面要降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的制度性成本，另一方面要降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性成本。從補(bǔ)短板角度來(lái)說(shuō)，就是要充分發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性作用，提高養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)效應(yīng)。

綜合來(lái)說(shuō)，借鑒《規(guī)劃》所提出的煤炭工業(yè)優(yōu)化布局與結(jié)構(gòu)升級(jí)相結(jié)合，不斷促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、堅(jiān)持綠色開發(fā)與清潔利用相結(jié)合促養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)的發(fā)展一方面需要以生態(tài)文明理念進(jìn)行引領(lǐng)，強(qiáng)化煤炭工業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈中生態(tài)環(huán)境保護(hù)的約束力，另一方面需要注重煤炭的清潔高效利用。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)同樣需要以生態(tài)文明理念進(jìn)行引領(lǐng)，降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞，提高養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)各類資源的利用率。

（一）堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)綠色開發(fā)

《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，落實(shí)“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”建筑方針[2]，促進(jìn)建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色開發(fā)需要貫穿到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。首先，注重養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色規(guī)劃主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)布局、地產(chǎn)選址、配套設(shè)施等多方面。其次，注重養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色建設(shè)。房屋綠色建設(shè)是養(yǎng)老地產(chǎn)綠色開發(fā)的核心內(nèi)容所在，需要在建筑材料、施工技術(shù)等各方面提高綠色標(biāo)準(zhǔn)。再次，注重養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷不僅體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色責(zé)任和義務(wù)，也有利于平衡企業(yè)與消費(fèi)者、社會(huì)的關(guān)系，提高社會(huì)的綠色意識(shí)。最后，注重養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色監(jiān)管。將低碳理念融入養(yǎng)老地產(chǎn)綠色發(fā)展，加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的環(huán)境評(píng)價(jià)，將低碳理念融入房地產(chǎn)環(huán)評(píng)的最直接、最有效的切入點(diǎn)就是構(gòu)建符合低碳房地產(chǎn)環(huán)評(píng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。[3]

（二）注重各類資源清潔利用

《規(guī)劃》明確提出要注重煤炭的清潔高效利用，養(yǎng)老地產(chǎn)作為能源高耗產(chǎn)業(yè)，需要注重各類資源的清潔高效利用，走低碳地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展道路。低碳地產(chǎn)是低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的具體要求,低碳地產(chǎn)主要體現(xiàn)在其提供的建筑產(chǎn)品上,主要表現(xiàn)為綠色建筑。[4]養(yǎng)老地產(chǎn)綠色建筑首先注重建筑選材上，必須使用節(jié)能減排綠色材料，確保建筑本身的綠色環(huán)保。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)綠色建筑應(yīng)充分考慮室內(nèi)環(huán)境的設(shè)計(jì)，以達(dá)到對(duì)室內(nèi)溫度、濕度、日照、噪音的綠色利用。再次，養(yǎng)老地產(chǎn)綠色建筑應(yīng)充分考慮室外環(huán)境的設(shè)計(jì)，已達(dá)到與地產(chǎn)所處自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境的綠色平衡。

綜合來(lái)說(shuō)，借鑒《規(guī)劃》所提出的綠色開發(fā)與清潔利用相結(jié)合，不斷促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的綠色發(fā)展。

四、堅(jiān)持立足國(guó)內(nèi)與國(guó)際合作相結(jié)合促養(yǎng)老地產(chǎn)的開放發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要立足國(guó)內(nèi)能源戰(zhàn)略，確保能源安全主動(dòng)權(quán)，另一方面要統(tǒng)籌國(guó)際與國(guó)內(nèi)兩個(gè)大局、兩種市場(chǎng)，逐步推進(jìn)煤炭工業(yè)國(guó)際產(chǎn)能合作。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)同樣需要立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，面向國(guó)際市場(chǎng)。

（一）立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)

2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，我國(guó)60歲以上人口達(dá)24090萬(wàn)人，占全國(guó)人口比例17.3%。我國(guó)老年人口數(shù)量龐大，人口老齡化嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力大?？紤]到我國(guó)老年人口的城鄉(xiāng)差異、地區(qū)差異、群體差異等特點(diǎn)，我國(guó)既要開發(fā)商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)，也要開發(fā)福利性養(yǎng)老地產(chǎn)。福利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向低收入老年群體，發(fā)揮社會(huì)保障的作用。商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)主要面向中高收入群體，發(fā)揮地產(chǎn)商業(yè)性的作用。商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)廣闊，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)一步細(xì)化養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，如健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、學(xué)院式養(yǎng)老地產(chǎn)等。

（二）面向國(guó)際市場(chǎng)

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也需要面向國(guó)際市場(chǎng)。我國(guó)正值“一帶一路”建設(shè)大熱潮，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這一發(fā)展機(jī)遇，不斷推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)國(guó)際產(chǎn)能合作。在推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)參與國(guó)際產(chǎn)能合作中應(yīng)堅(jiān)持兩種戰(zhàn)略，一是走出去戰(zhàn)略，將我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)技術(shù)、管理方式等輸出去。二是引進(jìn)來(lái)戰(zhàn)略，將國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的新進(jìn)理念、典型模式等運(yùn)用到我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)。當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，美國(guó)、日本等國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，如美國(guó)的太陽(yáng)城模式、護(hù)理小區(qū)、持續(xù)照顧社區(qū)、大學(xué)村等，日本的老人之家、幸朋苑等。因此，當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)引進(jìn)來(lái)戰(zhàn)略應(yīng)優(yōu)先于走出去戰(zhàn)略。

綜合來(lái)說(shuō)，借鑒《規(guī)劃》所提出的立足國(guó)內(nèi)與國(guó)際合作相結(jié)合，不斷促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開放發(fā)展。

五、堅(jiān)持以人為本與保障民生相結(jié)合促養(yǎng)老地產(chǎn)的共享發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)的發(fā)展要堅(jiān)持以人為本，保障職工身心健康，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展安全長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，要注重職工生活保障，促進(jìn)職工就業(yè)、再就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，維護(hù)職工合法權(quán)益。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)同樣應(yīng)堅(jiān)持以人為本，注重商業(yè)性和社會(huì)性相結(jié)合。

（一）堅(jiān)持以人為本

養(yǎng)老地產(chǎn)是從房地產(chǎn)衍生而來(lái)，這一衍生過(guò)程便體現(xiàn)了以人為本，即從提供一般性住房轉(zhuǎn)向提供養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)等多種服務(wù)在內(nèi)的特殊性住房。養(yǎng)老地產(chǎn)較房地產(chǎn)而言更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老服務(wù)屬性。具體來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)首先注重的是老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求，其次注重的是醫(yī)護(hù)需求，再次注重的是休閑娛樂(lè)需求。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中應(yīng)堅(jiān)持以老年人需求為導(dǎo)向，將養(yǎng)老、醫(yī)護(hù)、休閑娛樂(lè)等需求融入養(yǎng)老地產(chǎn)選址、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老服務(wù)特性。

（二）注重保障民生

普通房地產(chǎn)開發(fā)也有限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等政策，養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)也應(yīng)注重保障民生。對(duì)于商業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)而言，應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和老年人收入水平制定銷售和租賃價(jià)格，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。對(duì)于福利性養(yǎng)老地產(chǎn)而言，應(yīng)參照限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等住房保障政策，充分發(fā)揮福利性養(yǎng)老地產(chǎn)保障民生的作用。

綜合來(lái)說(shuō)，借鑒《規(guī)劃》所提出來(lái)的以人為本與保障民生相結(jié)合，不斷促養(yǎng)老地產(chǎn)的共享發(fā)展。

六、結(jié)語(yǔ)

煤炭工業(yè)發(fā)展五大基本原則為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供了新的理念，按照該理念推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)必將促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。