影響房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本的幾個要素分析

□胡小晶

近期，我們對部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的審核中，發(fā)現(xiàn)其在收入、成本的確認(rèn)與計量中存在部分共性問題，對其共性問題的形成作以判斷，現(xiàn)將各種因素的影響作如下分析，以供大家參考。

一、目標(biāo)考核對收入確認(rèn)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)為完成上級主管部門下達(dá)的經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)考核指標(biāo)，調(diào)整其收入的確認(rèn)方法。

我們發(fā)現(xiàn)其主管部門對下屬各公司每年下達(dá)收入、利潤考核指標(biāo)時，其考核指標(biāo)的制定未考慮各公司不同行業(yè)的經(jīng)營特點，其簡單的考核方法，迫使下屬公司為完成目標(biāo)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，使會計信息失真。例如房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)因其房產(chǎn)的開發(fā)時間周期較長，待其開發(fā)完成、實際對外銷售，滿足收入確認(rèn)的條件時才能確認(rèn)收入。在前期的開發(fā)階段、房產(chǎn)的預(yù)售階段，用“收入、利潤”考核指標(biāo)來考核房產(chǎn)企業(yè)毫無意義。

本文認(rèn)為，相關(guān)主管部門在對下屬企業(yè)制定目標(biāo)考核任務(wù)時，應(yīng)結(jié)合其行業(yè)特點及自身實際，制定有可操作性及執(zhí)行性的目標(biāo)考核任務(wù)。例如對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)階段，可以考核其房產(chǎn)的開發(fā)施工進(jìn)度效率、工程進(jìn)度結(jié)算成本節(jié)約率、工程開發(fā)間接費用降低率等指標(biāo)。在預(yù)售階段，可以考核其房產(chǎn)的預(yù)售比例、預(yù)售面積、金額等指標(biāo)。其更符合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況。

二、工程未能及時決算對收入確認(rèn)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)工程實際已完工，但施工項目久未結(jié)算、決算。成本不能可靠計量，造成相關(guān)收入無法確認(rèn)。

我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在因各種原因工程結(jié)算不及時。房產(chǎn)實際已經(jīng)銷售，鑰匙已交業(yè)主并入住，但因其成本不能可靠計量，不符合收入的確認(rèn)原則“相關(guān)的、已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量”，收入不能確認(rèn)。導(dǎo)致其房產(chǎn)項目早已開發(fā)完結(jié)、業(yè)主已入住多年，房產(chǎn)項目在財務(wù)上卻不能確認(rèn)收入、成本，不能進(jìn)行土地增值稅清算和企業(yè)所得稅清算，形成稅務(wù)要求強制清算的涉稅風(fēng)險。例如某房產(chǎn)企業(yè)的工程項目實體早已完工，并銷售移交業(yè)主，但主要項目工程未能決算（審核中發(fā)現(xiàn)有部分企業(yè)的土地性質(zhì)違規(guī)補交的成本無法確定、基礎(chǔ)設(shè)施工程未能結(jié)算或決算、主體施工工程未結(jié)算、主要配套設(shè)施成本未結(jié)算等情況），成本不能可靠計量，其收入一直不能確認(rèn)?；虿糠址康禺a(chǎn)企業(yè)直接確認(rèn)相關(guān)收入，并按部分已結(jié)算的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本，未考慮尚未決算的開發(fā)成本部分。待以后決算時，已無對應(yīng)的收入或直接作為下一期的項目成本計量。收入、成本前后各期均不配比，會計信息失真，不能反映企業(yè)實際的經(jīng)營成果。

根據(jù)會計準(zhǔn)則收入的講解分析，若能“合理估計”其尚未施工的成本，仍應(yīng)認(rèn)為滿足收入中關(guān)于成本可以可靠計量的確認(rèn)條件。例如：若房地產(chǎn)企業(yè)有健全的施工預(yù)算，以往施工結(jié)果表明其施工預(yù)算比較可靠，根據(jù)施工預(yù)算，能夠合理的估計出相關(guān)施工成本，就應(yīng)認(rèn)為滿足成本可以可靠計量的條件，在同時滿足銷售商品收入確認(rèn)的其他條件時，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銷售商品房的收入；若房地產(chǎn)企業(yè)沒有健全的施工預(yù)算，或者雖有施工預(yù)算，但以往施工結(jié)果表明其施工預(yù)算不可靠，房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)施工預(yù)算合理地估計出相關(guān)的施工成本，就不滿足成本可以可靠計量條件，即使其他條件均已滿足，也不應(yīng)確認(rèn)收入。

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時進(jìn)行項目的結(jié)算、決算。若因各種原因不能結(jié)算或決算，應(yīng)以“建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方三方確認(rèn)的工程施工進(jìn)度結(jié)算單”為依據(jù)，合理估計確認(rèn)其工程成本，待房產(chǎn)銷售時，從財務(wù)上確認(rèn)其收入、成本。使企業(yè)的實際經(jīng)營情況在財務(wù)報表上真實、公允的反映，相關(guān)涉稅風(fēng)險在以下第三點說明。

三、發(fā)票對開發(fā)成本確認(rèn)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本確認(rèn)根據(jù)施工方已開具的發(fā)票確認(rèn)。對于施工方已實際施工、三方（建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方）已確認(rèn)的工程施工進(jìn)度結(jié)算但未開票的部分財務(wù)上暫不確認(rèn)成本，導(dǎo)致其成本確認(rèn)遲于工程的三方確認(rèn)實際進(jìn)度，使開發(fā)成本的會計信息質(zhì)量失真。

我們在審核中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要附件依據(jù)為發(fā)票，而非三方確認(rèn)的工程進(jìn)度結(jié)算表，因各種原因施工方的發(fā)票開具與工程結(jié)算在時間上、金額上的差異往往較大。例如房地產(chǎn)企業(yè)的付款不及時，施工方不愿墊付稅款不予開票等原因。

實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工方簽訂的施工合同一般情況下的價款支付方式為：根據(jù)建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方三方確認(rèn)的工程施工進(jìn)度結(jié)算單作為本期工程實際結(jié)算額，并根據(jù)其實際結(jié)算額的一定比例（一般為80%左右）支付價款，待工程全部完工后，根據(jù)工程造價審計和財務(wù)竣工決算審計金額確認(rèn)最終工程價款。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方三方確認(rèn)的工程施工進(jìn)度結(jié)算單”結(jié)算金額作為工程進(jìn)度開發(fā)成本，并在賬務(wù)上予以確認(rèn)，憑證后附“三方確認(rèn)的工程施工進(jìn)度結(jié)算單”。其發(fā)票的取得是稅務(wù)要求，不是財務(wù)成本確認(rèn)的要件，財務(wù)上成本的確認(rèn)要件為成本真實發(fā)生并能可靠計量時，就應(yīng)該確認(rèn)。只是在稅務(wù)清算時，對于已確認(rèn)的成本未取得發(fā)票部分暫時剔除而已，稅務(wù)要求不能影響財務(wù)數(shù)據(jù)對經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實反映，不能影響其會計信息的質(zhì)量。

另對于財務(wù)人員來說，工程結(jié)算、開具發(fā)票、價款支付等時點往往不能同步，財務(wù)人員時刻需做好工程項目的合同金額（注意包含變更部分）、累計已結(jié)算金額、累計已開票金額、累計已付款金額等的項目臺賬，并掌握時點不同引起的涉稅延遲風(fēng)險的額度。在技術(shù)上可通過相關(guān)的會計處理在賬上核實其相關(guān)數(shù)據(jù)。