現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及控制對(duì)策

張宇馨/文

資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的力量源泉，充足的資金流讓企業(yè)在激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中如魚得水。但是，目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金匱乏的狀況。在這種情況下，負(fù)債就成為不少企業(yè)普遍的選擇。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券等借入方式籌集資金，并按期償還利息和本金的一種經(jīng)營(yíng)方式。負(fù)債經(jīng)營(yíng)有效填補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)的資金空缺，大大降低了企業(yè)的綜合資本成本。但是，隨著企業(yè)負(fù)債額度的增長(zhǎng)，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的弊端也日益顯露，稍有不慎，企業(yè)就有可能面臨破產(chǎn)的危況。房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是正確衡量負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和弊端，合理調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)與收益，以達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)效果。

一、研究背景

1.相關(guān)數(shù)據(jù)分析

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年至2017年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金分別為49038億元、49133億元、50872億元，占本年實(shí)際到位資金的比重分別為39.17%、34.07%、32.60%，負(fù)債占實(shí)際到位資金的比重在逐年上漲，分別為60.83%、65.93%、67.40%。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金比上年增長(zhǎng)8.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)17.3%；利用外資同比增長(zhǎng)19.8%；自籌資金同比增長(zhǎng)3.5%；其他資金同比增長(zhǎng)8.6%。其他資金中的定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)16.1%，個(gè)人按揭貸款同比下降2.0%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資分別較上年增長(zhǎng)17.3%和19.8%，兩者增速最大，這表明2017年房地產(chǎn)企業(yè)在利用信貸渠道加速擴(kuò)張。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款和利用外資較上年有所減少，但企業(yè)的負(fù)債規(guī)模較大，負(fù)債在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中的占比仍然很高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)比率維持在1.62左右的低水平，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期債務(wù)償還能力仍處于較低水平，償債壓力加大，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率增加。

2.行業(yè)基本情況

對(duì)資產(chǎn)密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，充足的資金量是維持其持續(xù)健康發(fā)展的必要條件。房地產(chǎn)行業(yè)投資需求量大，但資金的回收期通常較長(zhǎng)，這使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用起負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式，以期獲得充足的資金流入量。目前無(wú)須通過(guò)貸款方式籌資就擁有雄厚資金流的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少。近些年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)走上了加速擴(kuò)張的道路，持續(xù)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)使不少企業(yè)面臨著前所未有的償債壓力。2018年，近一半房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)70%，有些企業(yè)甚至達(dá)到90%。目前，負(fù)債經(jīng)營(yíng)給不少企業(yè)帶來(lái)了可觀的收入，但也給許多企業(yè)帶來(lái)了重創(chuàng)，企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈發(fā)生斷裂，很可能會(huì)面臨沉重打擊，甚至破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1.償債能力降低

采用高負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，企業(yè)承擔(dān)著巨額債務(wù)成本。在財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)作用下，企業(yè)負(fù)債數(shù)額越多，產(chǎn)生的股東權(quán)益波動(dòng)就越大，承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大，面對(duì)外部不利的商業(yè)環(huán)境時(shí)企業(yè)將難以招架。按期還本付息是企業(yè)必須承擔(dān)的責(zé)任，企業(yè)能否按時(shí)返還利息和本金將直接影響其在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目收益未達(dá)到預(yù)期收益率，甚至投資收益率低于借款利息率，或者企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生惡化，短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，則企業(yè)的權(quán)益資金收益率將會(huì)下降，企業(yè)的收益難以彌補(bǔ)利息支出，致使企業(yè)無(wú)法償還到期債務(wù)，這時(shí)企業(yè)不得不低價(jià)拍賣或抵押資產(chǎn)，甚至面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

2.受利率變動(dòng)的影響加大

貸款利率是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的永恒話題，但利率大小非企業(yè)所能左右，而是受國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，因此企業(yè)的盈利水平具有較大的不穩(wěn)定性。利率升高，企業(yè)負(fù)擔(dān)的債務(wù)利息增加，償還過(guò)多的貸款利息會(huì)使企業(yè)流動(dòng)資金減少，對(duì)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是難上加難，此時(shí)若企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不良，資金鏈出現(xiàn)緊繃，企業(yè)將無(wú)力招架。此外，購(gòu)房者對(duì)利率波動(dòng)較為敏感，消費(fèi)者的購(gòu)房壓力通常會(huì)隨著利率的升高而加大，不少購(gòu)房者可能會(huì)考慮放棄購(gòu)房，這時(shí)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收額隨之減少，資金回收難度加大。

3.再籌資能力降低

債權(quán)人在接受企業(yè)貸款之前會(huì)考慮該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的企業(yè)，承擔(dān)著比其他企業(yè)多更多的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)突發(fā)狀況時(shí)，資不抵債，企業(yè)按時(shí)向債權(quán)人償債的概率大大降低。此時(shí)，債權(quán)人在決定是否向企業(yè)借款時(shí)就會(huì)有所顧慮，企業(yè)負(fù)債籌資的難度加大。此外，如果企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)大，不能按時(shí)償債，將使企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)降低，大大降低了企業(yè)再次獲得借款的可能性。

4.股東和債權(quán)人之間代理沖突加大

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，債權(quán)人的意愿是希望企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)都處于可控的范圍之內(nèi)，這樣才能保證債權(quán)人的利益不受損害。但是，股東更關(guān)心企業(yè)的盈利水平，熱衷于投資風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，如果項(xiàng)目成功，股東就可以從中獲得高額收益，但債權(quán)人的收益幾乎不會(huì)有所改變。一旦項(xiàng)目失敗，債權(quán)人可能要承擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股東的損失，債權(quán)人的利益會(huì)受到損害。在股東和債權(quán)人的代理關(guān)系中，債權(quán)人是資金所有者，卻無(wú)權(quán)控制資金的使用，這對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)和收益顯然是不對(duì)等的。債權(quán)人為了維護(hù)自身利益，一般會(huì)要求將某些限制條件納入貸款協(xié)議，以限制企業(yè)進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資。因此，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)使股東和債權(quán)人之間的代理沖突加大，增加了企業(yè)的代理成本。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力的對(duì)策

1.提高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

（1）提高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立較強(qiáng)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，否則在面對(duì)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)在毫無(wú)防范意識(shí)的情況下將會(huì)遭受較大的損失。管理者要起好帶頭作用，重視企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避，并將風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的培養(yǎng)滲透到各個(gè)部門、各個(gè)崗位的工作人員身上和企業(yè)的文化中，提高企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)辨析能力，以便及時(shí)傳達(dá)各部門風(fēng)險(xiǎn)信息，及時(shí)應(yīng)對(duì)各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率。

（2）建立完善的負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，利用系統(tǒng)中的相關(guān)數(shù)學(xué)模型，結(jié)合財(cái)務(wù)資料和報(bào)表數(shù)據(jù)等信息，形成總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、資金周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率等相關(guān)數(shù)據(jù)，以便企業(yè)科學(xué)分析、歸納整理數(shù)據(jù)，形成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告。對(duì)于報(bào)告中列舉出的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，要及時(shí)提出具有針對(duì)性的措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素消滅在萌芽狀態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建立應(yīng)融入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)中。

2.掌握好負(fù)債經(jīng)營(yíng)的量與度

（1）確定合理的負(fù)債規(guī)模

企業(yè)要想盈利，必須滿足息稅前利潤(rùn)率大于負(fù)債利息率的條件，這樣才能發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的積極作用，此時(shí)企業(yè)可以以較低的資金成本投資規(guī)模較大的項(xiàng)目。但是，如果企業(yè)的負(fù)債規(guī)模過(guò)大，資金成本過(guò)高，息稅前利潤(rùn)率低于負(fù)債利息率，企業(yè)收益不足以支付高額利息，此時(shí)企業(yè)將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，息稅前利潤(rùn)率和負(fù)債利息率的大小是評(píng)判企業(yè)的負(fù)債規(guī)模合理程度的重要指標(biāo)之一。若企業(yè)的負(fù)債規(guī)模過(guò)大，已經(jīng)超出自身償還能力，這時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)縮小其負(fù)債規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)久平穩(wěn)的發(fā)展。此外，企業(yè)雖然要遵循加權(quán)平均資本成本最低的最佳資本結(jié)構(gòu)，但一定不要盲目追求，而應(yīng)保持一個(gè)適當(dāng)較低的負(fù)債水平，并與其自身發(fā)展情況相適應(yīng)，同時(shí)擁有一些未使用的負(fù)債能力、流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)、超額信貸限額等，以保持企業(yè)在財(cái)務(wù)上的靈活性。

（2）確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)除了要保持合理的負(fù)債規(guī)模，還應(yīng)明確長(zhǎng)期和短期負(fù)債的比例。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模、現(xiàn)金流量狀況、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力、資產(chǎn)期限等確定負(fù)債結(jié)構(gòu)。在盈利狀況良好、資金周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)時(shí)，企業(yè)會(huì)有較多的收入，可以及時(shí)支付負(fù)債利息，此時(shí)可以多采用短期負(fù)債；反之，在盈利狀況較差，資金周轉(zhuǎn)能力較弱時(shí)，企業(yè)無(wú)法在短期內(nèi)獲得大量資金，則需多采用長(zhǎng)期負(fù)債。企業(yè)在進(jìn)行各周期結(jié)算時(shí)，要密切關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)期限和負(fù)債期限的匹配程度，若其匹配程度降低，應(yīng)及時(shí)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。在企業(yè)擁有較多的流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，可以適度提高短期負(fù)債占比；在企業(yè)擁有大量的長(zhǎng)期資產(chǎn)時(shí)，可以適度提高長(zhǎng)期負(fù)債占比。此外，企業(yè)可以通過(guò)提高償債能力和信譽(yù)度等來(lái)增加長(zhǎng)期負(fù)債比例，以降低資金成本。

（3）加強(qiáng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)日常監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，首先要明確每位員工的職責(zé)，落實(shí)責(zé)任到人，以確保企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)找到相關(guān)責(zé)任人，及時(shí)處理問(wèn)題。其次，要保證企業(yè)的每位員工都能參與到企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范之中，加強(qiáng)部門之間的溝通，整合可能發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)點(diǎn)的監(jiān)控，及時(shí)制定抵御風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。最后，企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，選擇專業(yè)審計(jì)師監(jiān)督企業(yè)各部門的內(nèi)部控制，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，建立強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)參考數(shù)據(jù)庫(kù)以用于企業(yè)的重大項(xiàng)目決策。