長租公寓未來運營方面的思考

文/張思飛

一、前言

房地產(chǎn)市場自上世紀九十年代以來逐步進入快速發(fā)展期，為經(jīng)濟社會良好發(fā)展提供了重要貢獻。然而經(jīng)過前期快速上漲，房價較之人均可支配收入已經(jīng)出現(xiàn)明顯背離，造成房價收入比不斷擴大，城市住房問題日益凸顯。高企房價會導致高水平人才外流，城市吸引力和競爭力出現(xiàn)下滑。在這樣的現(xiàn)實情況下，如何擴大特定人群的住房保障力度，就成為社會各界廣泛關注的熱點問題。在這其中，通過提供更多優(yōu)質價廉的租賃房就成為解決基本居住需求的較好方案，大力發(fā)展租賃市場刻不容緩。黨的“十九大報告”明確指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。由此可見，國家層面對于住房租賃市場規(guī)劃了良好的政策環(huán)境，也提出了具體的發(fā)展路徑。住有所居是民生所需，大力發(fā)展租賃住房不僅對社會發(fā)展有著現(xiàn)實意義，也肩負著消費者對于美好居住生活的期盼。

與此同時，長租公寓近年來得到了社會各界的廣泛關注，不少企業(yè)紛紛涉足長租公寓市場，政府層面也相繼出臺促進長租公寓行業(yè)發(fā)展的政策措施，眾多品牌企業(yè)開始大范圍布局和擴張。在當前國家大力培育和發(fā)展住房租賃市場的背景下，上海作為人口總體保持凈流入的一線特大城市，隨著科創(chuàng)中心等創(chuàng)新發(fā)展工作的持續(xù)推進，創(chuàng)業(yè)就業(yè)群體將會逐年增多，住房租賃市場會日趨繁榮，長租公寓行業(yè)也會步入更加良好的發(fā)展階段。本文研究主要針對相關企業(yè)機構在提升住房租賃市場及做好長租公寓租賃服務方面進行相關分析，并且圍繞長租公寓行業(yè)發(fā)展相關問題，提出具體對策及建議。

二、長租公寓的基本介紹

長租公寓是住房租賃服務企業(yè)通過購買、租賃、新建等不同方式,對運營的房源進行標準化裝修改造，同時配備必要的生活設施，具備拎包入住的條件，同時以單間形式出租給租客群體的長租房源。長租公寓相對于短期公寓而言,租期一般不少于半年。長租公寓的房源多以居家裝修風格為主，更注重居住的延伸服務以及社交氛圍的營造,主要服務群體為大學畢業(yè)生、外來就業(yè)人員等群體。

長租公寓依照不同劃分標準，可以劃分為如下不同類別，具體來說按照房源分布狀態(tài)的不同，可區(qū)分為分散式和集中式。按照資金來源不同，可區(qū)分為社會資本和國有資本。按照是否持有物業(yè)，可區(qū)分為輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)模式。

就主要特征而言，長租公寓主要具有如下相關方面：第一，租賃關系相對穩(wěn)定。目前介入長租公寓行業(yè)市場的的主要為品牌住房租賃服務企業(yè)，這類企業(yè)信用普遍良好，履約嚴格，無論是自有房源還是租賃房源，與業(yè)主及租客合作較為規(guī)范，違約問題發(fā)生概率較低。第二，房屋質量及居住體驗品質較好。長租公寓大多經(jīng)過標準化裝修改造，室內布局合理宜居，配備相應的硬件設施再輔以良好的軟件服務能夠進一步保障房屋居住品質。第三，居住生活體驗較好。長租公寓大多采用管家服務模式，對房屋公共空間進行定期清理保潔，第一時間處理維修保養(yǎng)事宜，租客居住體驗能夠得到顯著提升。第四，延伸服務多樣化。長租公寓緊緊圍繞租客生活需求，通過提供物業(yè)水電煤代繳、快遞代收發(fā)、生活用品團購等多種形式的延伸服務，方便租客生活服務。

三、實現(xiàn)長租公寓未來更好發(fā)展的具體建議

（一）多元化融資，拓展資金支持渠道

2016年以來，隨著去杠桿及房地產(chǎn)調控政策的陸續(xù)實施，金融機構開始收緊對房地產(chǎn)相關行業(yè)的信貸支持力度，公司債市場也暫緩發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)通過傳統(tǒng)渠道融資那里受到較大約束，由于目前長租公寓市場主要由房地產(chǎn)企業(yè)介入，因此在一定程度上也對長租公寓市場的發(fā)展帶來一定影響。長租公寓行業(yè)的發(fā)展離不開金融的大力支持，融資環(huán)境的變化也影響著這一行業(yè)的擴張和運營，如何降低融資成本及拓寬融資渠道就顯得尤為重要。

一方面，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供了填補融資資金缺口的新融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)（項目）開展資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)、盤活存量，加速資金回籠等重要經(jīng)營目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)（項目）資產(chǎn)證券化的潛在市場需求十分充足。同時，面對初期房源的投入積累、租金的低回報，通過融資策略創(chuàng)新來選擇輕資產(chǎn)方式，比如房地產(chǎn)投資信托轉向計劃也是較好選擇，除此之外，還可以通過 VC（風險投資）、新三板、二級市場上市等直接融資方式，逐步實行規(guī)?；?，進而為企業(yè)未來發(fā)展壯大提供更多資金支持來儲備更多優(yōu)質房源。針對特定優(yōu)質項目，則可以由風險投資基金領投，由機構投資者和合格投資人跟投的合作融資方式，進行資產(chǎn)并購。另一方面，相關部門應牽頭研究制定并實施長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持政策，通過實現(xiàn)差異化政策導向，穩(wěn)步推進針對長租公寓發(fā)展需求的資產(chǎn)證券化、信托基金等融資扶持政策，同時引導商業(yè)銀行創(chuàng)新金融服務產(chǎn)品,實現(xiàn)向參與新建或改造租賃住房的運營方提供專項貸款，以及向租客提供房租分期等金融產(chǎn)品，有效減輕運營方及租客的融資壓力。

（二）借助信息化技術，實現(xiàn)品牌化經(jīng)營

目前長租公寓市場良莠不齊，相關方往往看重短期利益,對于后續(xù)的服務維護較為忽視，運營效率低下。其實對于長租公寓運營方而言，除了為租客提供基本的舒適便捷的居住環(huán)境外，租后生活服務也是創(chuàng)造附加價值和提升租客吸引力的有效手段?，F(xiàn)階段各個運營商都在積極尋找和建立行業(yè)運營規(guī)范標準，探索建立租前、租中和租后服務的一體化服務體驗。因此如果對于這一服務模式進行有效創(chuàng)新，可以向租戶提供標準化的租房服務體驗，自然就會具有顯著的競爭優(yōu)勢，在帶動租賃市場的整體水平進一步提升的同時，也能夠在行業(yè)中形成獨具特色的品牌效應。

目前長租公寓租客中青年群體相對較大，因此就應該嘗試在一些新的項目活動方面，給予這類群體人更多支持。針對青年群體互聯(lián)網(wǎng)及智能手機的普及率較高以及群體個性需求，借助信息技術建立智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)公寓運營場景化、智能化和金融化，幫助公寓方提供管理效能、獲得流量和金融產(chǎn)品。比如，可以通過智能提醒進行日常管理，提前提醒到期的賬單和合同，并且通過備忘錄及時提醒其他事項。同時，建立線上房源發(fā)布系統(tǒng)，實現(xiàn)房源自動上下架，一鍵發(fā)房到各大租房平臺，閃電出房。此外，通過與商業(yè)銀行等金融機構合作，實現(xiàn)租客享信用積分、租金增值、租金分期等個性化金融服務。

四、結語

長租公寓是住房租賃市場近年新興的細分業(yè)態(tài)，在今后發(fā)展過程中借助品牌的個性化產(chǎn)品和資本導入產(chǎn)生的規(guī)模優(yōu)勢，再將房屋運營管理與互聯(lián)網(wǎng)、相關增值服務加以結合，進而為房屋業(yè)主和租客提供優(yōu)質的資產(chǎn)管理和住房租賃服務，即通過實現(xiàn)優(yōu)良的服務輸出，解決了住房租賃關系相關方之間的諸多不足來提升行業(yè)更好發(fā)展。

當然也要看到，長租公寓運營模式的完善是一項全面系統(tǒng)的工作,不僅需要政府的支持,還需要社會相關各方的積極互動，同時還需要研究者對其進行分析論證。由于自身能力有限，對長租公寓運營問題的研究仍然存在諸多不足。在今后的學習過程中,仍會不斷地深入探尋，也希望更多人員加入到長租公寓的研究和實踐中，促進長租公寓的良好發(fā)展。