房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

王 挺

（句容恭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210000）

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目招標(biāo)的原則介紹

對房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目而言，進(jìn)行招標(biāo)工作的原則包含了以下幾點(diǎn)：公正、公開、公平及誠實(shí)守信等原則。其中，公開原則針對的為招標(biāo)的信息、招標(biāo)的流程均處于公開和透明的狀態(tài)，讓各位投標(biāo)人員均能夠得到一樣的招標(biāo)信息。公平原則針對的為對于全部的投標(biāo)人員保持公平對待的態(tài)度。公正原則針對的為有關(guān)招標(biāo)人員開展評標(biāo)的過程當(dāng)中，應(yīng)該將相關(guān)招標(biāo)文件當(dāng)中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作為有效的參考和依據(jù)，確保所審核投標(biāo)人員的科學(xué)性。而誠實(shí)信用原則針對的為有關(guān)投標(biāo)人員應(yīng)該秉持誠實(shí)守信的態(tài)度，有效運(yùn)用相應(yīng)的權(quán)力，并且落實(shí)具體的職能與責(zé)任[1]。

2 房地產(chǎn)工程開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)流程說明

其一，做好招標(biāo)準(zhǔn)備工作。有關(guān)招標(biāo)人員需要構(gòu)建相應(yīng)的工作隊(duì)伍，編制出科學(xué)的招標(biāo)規(guī)劃方案。其二，明確具體的招標(biāo)形式。一般而言，經(jīng)常運(yùn)用到的招標(biāo)形式包含了以下兩類方式，依次為公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)。其中，前者針對的為有關(guān)招標(biāo)人員借助招標(biāo)公告的方式，發(fā)布那些無法明確的法人，亦或者為組織邀請，后者主要針對的為有關(guān)招標(biāo)人員以相應(yīng)的法人，亦或者組織為對象，進(jìn)行邀請書的投遞，使其可以參加投標(biāo)。其三，有關(guān)招標(biāo)人員應(yīng)該及時(shí)發(fā)售有關(guān)資格預(yù)審的具體文件，同時(shí)對全部申請者的狀況加以仔細(xì)審核。其四，把相關(guān)招標(biāo)文件發(fā)售給那些可能的投標(biāo)人員。有關(guān)投標(biāo)人員應(yīng)該將有關(guān)招標(biāo)文件作為參考和依據(jù)，科學(xué)編制相應(yīng)的投標(biāo)文件。其五，加強(qiáng)現(xiàn)場的勘察管理，主要針對的為有關(guān)投標(biāo)人員針對具體工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場的細(xì)致勘查工作，同時(shí)和招標(biāo)文件當(dāng)中的相關(guān)數(shù)據(jù)信息加以核查和對比，科學(xué)判定所投標(biāo)工程項(xiàng)目的難易程度，進(jìn)而制定出合理的投標(biāo)對策與報(bào)價(jià)的科學(xué)決策。其六，強(qiáng)化答疑工作。有關(guān)招標(biāo)人員需要處于既定的時(shí)間當(dāng)中，通過采用書面的方式，為那些要求澄清的內(nèi)容，亦或者投標(biāo)人員提供科學(xué)、正確的答案與通知[2]。其七，開標(biāo)管理。進(jìn)行開標(biāo)的過程當(dāng)中，需要依靠有關(guān)投標(biāo)人做好相應(yīng)投標(biāo)文件的密封檢查和處理，在明確不存在錯(cuò)誤以后，有關(guān)工作者需要加以拆開處理，同時(shí)進(jìn)行投標(biāo)人員名字、具體投標(biāo)價(jià)格的宣讀等，然后對開標(biāo)的整個(gè)過程加以準(zhǔn)確記錄。其八，定標(biāo)管理。有關(guān)招標(biāo)人員需要參考評標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行的推薦，進(jìn)而選取中標(biāo)人，當(dāng)然，還能夠采用委托方式，使其選擇合理的中標(biāo)人。

3 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目招標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 行政上的干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)因素

通過加大對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)力度，能夠推動(dòng)我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷增長，然而因?yàn)槲覈ㄖこ添?xiàng)目在招標(biāo)的時(shí)候會(huì)關(guān)聯(lián)到眾多不同的管理機(jī)構(gòu)，讓一些行政機(jī)構(gòu)的管理者以謀取更多的經(jīng)濟(jì)收益為目的，針對具體的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招標(biāo)工作加以干預(yù)和影響，進(jìn)而致使招標(biāo)工作的最終結(jié)果尚未取得良好的成效，阻礙了招標(biāo)工作的順利開展。

3.2 投標(biāo)人員的審核方面較為松懈

進(jìn)行具體的招標(biāo)工作的時(shí)候，通常情況下，有關(guān)代理機(jī)構(gòu)會(huì)負(fù)責(zé)大多數(shù)的招標(biāo)工作，有關(guān)招標(biāo)人員一般需要參考和依據(jù)具體的標(biāo)書內(nèi)容，明確最終的中標(biāo)人。不過，完全參考標(biāo)書顯然是無法精準(zhǔn)、系統(tǒng)地體現(xiàn)出投標(biāo)人的具體狀況。如果僅僅結(jié)合標(biāo)書因素的情況，則將忽略投標(biāo)方的技術(shù)水平、信用度、綜合管理能力等不同方面的因素，如此所選取的中標(biāo)人實(shí)際上并不一定具備較強(qiáng)的實(shí)力根據(jù)相關(guān)要求達(dá)到既定的目標(biāo)，阻礙到工程項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。

3.3 招標(biāo)人員的管理經(jīng)驗(yàn)較少

假如有關(guān)招標(biāo)人員的管理經(jīng)驗(yàn)較少的情況下，便易于造成諸多方面的問題發(fā)生，干擾到招標(biāo)工作的正常開展，造成最終的招標(biāo)工作效果大打折扣。一方面，編制標(biāo)底的時(shí)候欠缺一定的科學(xué)性。有關(guān)評標(biāo)委員會(huì)需要參考和依據(jù)標(biāo)底針對投標(biāo)人的評審情況，如果標(biāo)底存在不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求的情況時(shí)，將造成最后的評審結(jié)果形成很大的誤差情況，干擾到招標(biāo)最后的質(zhì)量。另一方面，有關(guān)招標(biāo)者整體的素質(zhì)均較低。當(dāng)有關(guān)招標(biāo)者擁有較為深厚的工作經(jīng)驗(yàn)時(shí)，才可以確保招標(biāo)工作獲得良好的效果。然而，從當(dāng)前的招標(biāo)工作開展情況而言，部分招標(biāo)者對有關(guān)信息將予以泄露，另一些工作者則和某個(gè)投標(biāo)人員串通好，上述情況的發(fā)生均對招標(biāo)工作產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響，使招標(biāo)工作所獲得的經(jīng)濟(jì)收益嚴(yán)重下降。

4 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避策略

4.1 提高對有關(guān)法律法規(guī)的熟悉度，做好招標(biāo)細(xì)節(jié)管控工作

為了有關(guān)規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，招標(biāo)人員應(yīng)該提高對有關(guān)法律法規(guī)的熟悉度，并實(shí)現(xiàn)在招標(biāo)過程中的有效落實(shí)。同時(shí)以保證相關(guān)招標(biāo)文件基于宏觀、微觀的角度下，其中的每句話和招標(biāo)文件中的不同細(xì)節(jié)均滿足相關(guān)的法律、法規(guī)的要求為目的，有關(guān)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目招標(biāo)工作人員需要在了解相關(guān)法律與法規(guī)的同時(shí)，達(dá)到熟練應(yīng)用的效果，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目招標(biāo)代理的各個(gè)環(huán)節(jié)均做到有據(jù)可依，符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。與此同時(shí)，還需要有關(guān)招標(biāo)工作人員做好招標(biāo)細(xì)節(jié)的管控工作，確保組織招標(biāo)工作開展的科學(xué)性與合理性。從以往的實(shí)踐案例當(dāng)中，不難獲知，任何事的成功均離不開對細(xì)節(jié)的把控。所以，應(yīng)該科學(xué)編制相關(guān)招標(biāo)文件，使整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)更加合理、規(guī)范。一旦在此過程當(dāng)中產(chǎn)生了失誤的情況，均會(huì)帶給招標(biāo)活動(dòng)很大的不良影響，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)造成招標(biāo)失敗。因此，需要重視此過程當(dāng)中的各個(gè)細(xì)節(jié)，讓房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)符合有關(guān)法律和法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，順利完成組織招標(biāo)工作的任務(wù)，最終獲得更加理想的效果，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 構(gòu)建較為完善的工程項(xiàng)目招標(biāo)管理機(jī)制

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，第一，應(yīng)該組建具有獨(dú)立性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)管控小組，同時(shí)開展更加科學(xué)地管控工作。對于風(fēng)險(xiǎn)管理小組來說，旨在科學(xué)管理招標(biāo)工作的整個(gè)流程情況，通過合理辨識和評定招標(biāo)中的風(fēng)險(xiǎn)，然后在第一時(shí)間發(fā)覺其中顯現(xiàn)出來的風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)而確保招標(biāo)工作可以有序開展。第二，地產(chǎn)公司應(yīng)該構(gòu)建并完善相關(guān)工程項(xiàng)目的招標(biāo)管理機(jī)制，使有關(guān)工作人員的行為舉止均得到有效地約束。并且，房地產(chǎn)公司需要結(jié)合工程項(xiàng)目具體的規(guī)模、性質(zhì)、特征等情況，合理確定開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的相應(yīng)方式，選取適合的招標(biāo)形式和相應(yīng)范圍，以便使風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生幾率下降。

4.3 注重相關(guān)資格的細(xì)致審核

注重相關(guān)資格的細(xì)致審核，有利于規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。通過以投標(biāo)人的資格為目標(biāo)，開展細(xì)致地審核，具體的內(nèi)容涵蓋了以前近似工程項(xiàng)目當(dāng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)與相關(guān)投標(biāo)人的狀況等等，謹(jǐn)防出現(xiàn)不滿足要求的投標(biāo)人參與到投標(biāo)的情況。此外，重視調(diào)研市場工作，掌握市場的狀況與發(fā)展勢態(tài)，進(jìn)而有效防控風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 加大針對建筑工程項(xiàng)目的管控力度

房地產(chǎn)公司需要對工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期市場變動(dòng)等因素加以細(xì)致考慮，確保所編制工程標(biāo)底的科學(xué)性。同時(shí)，需要強(qiáng)化在人員方面的管控。當(dāng)招標(biāo)工作實(shí)施以前，使那些具有豐富經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)責(zé)任心的人員共同進(jìn)行招標(biāo)工作，以便合理確定中標(biāo)者。當(dāng)然，注重招標(biāo)工作人員的培訓(xùn)和教育也十分關(guān)鍵。

5 結(jié)論

對于房地產(chǎn)公司而言，需要加強(qiáng)項(xiàng)目招標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避管控，應(yīng)嚴(yán)格遵守公開、公正及公平的原則，將有關(guān)法律和法規(guī)作為有效依據(jù)，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的招標(biāo)，同時(shí)構(gòu)建較為完善的招標(biāo)管理機(jī)制，并強(qiáng)化審核管理，做好工程開發(fā)項(xiàng)目的管控工作，有利于避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，推動(dòng)我國房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步。