宋代如何調(diào)控房地產(chǎn)市場

張熙惟

【摘要】宋代房地產(chǎn)租賃業(yè)之所以繁榮，是因?yàn)樗握暦康禺a(chǎn)業(yè)為治政要?jiǎng)?wù)，通過稅收政策、提供保障房、嚴(yán)禁貴戚豪勢兼并等調(diào)控手段，規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展趨勢，有利于緩解社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，是發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)和提供社會(huì)保障之所需。

【關(guān)鍵詞】宋代城市 房地產(chǎn) 市場化 行政管理

【中國分類號(hào)】K928 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

“安其居，樂其俗?！弊岳献犹岢鲞@一民生思想后的兩千多年間，歷代政治家、思想家無不為如何實(shí)現(xiàn)“耕者有其田，居者有其屋”這一民生愿景，矢志探索，孜孜以求?！鞍簿訕窐I(yè)”成為事關(guān)治國安邦、維護(hù)王朝長治久安的重大政治課題，即如歐陽修在“三王之治損益不同”之策問中所說：“其官不得安其府，民不得安其居，亦何暇修政事，治生業(yè)乎？”相較于前代，宋代城市房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)方興未艾。

城市化水平提高、人口增長和人口流動(dòng)加快與城市綜合經(jīng)濟(jì)功能增強(qiáng)奠定了宋代城市房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的基礎(chǔ)

有宋一代，伴隨商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平提高。城市經(jīng)濟(jì)已超越鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)，商業(yè)比重已超越農(nóng)業(yè)比重，城鎮(zhèn)化率已達(dá)百分之二十以上，在全國宏觀經(jīng)濟(jì)體系中扮演著舉足輕重的角色，為商品生產(chǎn)開辟了更為廣闊的市場空間，加快促進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)的繁榮。宋代城鄉(xiāng)一體化趨勢增強(qiáng)，城鄉(xiāng)市場相互依存，彼此促進(jìn)，城市成為吸納人口的主要聚居地。即如宋代學(xué)者洪邁《容齋續(xù)筆》所描述的：“自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。

宋代被公認(rèn)為是我國歷史上人口較快增長的時(shí)期。宋代全國人口從宋初的三百多萬戶，到徽宗時(shí)期增長到兩千多萬戶，人口數(shù)量遠(yuǎn)超漢唐，首次突破一億大關(guān)，城市人口已達(dá)全國人口的百分之十五以上。作為“一線城市”的開封、杭州，人口數(shù)皆逾百萬。各路、府、州治所如建康、揚(yáng)州、成都、長沙等城市，人口大都在數(shù)萬或數(shù)十萬以上。城市居民在宋代戶口統(tǒng)計(jì)中已被單獨(dú)登記確定為“坊郭戶”，“并以家業(yè)物力”劃分等第。坊郭戶的家業(yè)物力包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)是指經(jīng)營工商業(yè)的資財(cái)，稱為“營運(yùn)物力”，或稱“浮財(cái)”;不動(dòng)產(chǎn)為房地產(chǎn)，謂之“屋業(yè)”。

人口增長促進(jìn)人口流動(dòng)加快，城鄉(xiāng)一體化使城市成為安置鄉(xiāng)村剩余勞動(dòng)力的重要場所。加之宋政府推行不抑兼并之策，加劇貧富分化，“貧富無定勢，田宅無定主”成為宋代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展常態(tài)。城鄉(xiāng)賦役不均，也促使大量鄉(xiāng)村人戶“舉戶鬻產(chǎn)徙京師，以避徭役”。有時(shí)則因某些特定因素如災(zāi)荒、動(dòng)亂、戰(zhàn)爭等，使大量人口“相比而集于城郭”，導(dǎo)致城市人口一定時(shí)間內(nèi)的快速增長。尤其是城市綜合經(jīng)濟(jì)功能增強(qiáng)，成為資本與商業(yè)的集聚地。城市社會(huì)保障事業(yè)得以較快發(fā)展，以易于謀生、生活方便、公共設(shè)施較完善等，吸引各色人口入居城市。楊侃《皇畿賦》描述開封是“甲第星羅，比屋鱗次，坊無廣巷，市不通騎”?！秹袅讳洝酚浐贾荨俺枪鶑V闊，戶口繁伙。民居屋宇高森，接棟連檐，寸尺無空”。大量人口入居城市，極大促進(jìn)了以房地產(chǎn)交易、房屋租賃為主要業(yè)態(tài)的城市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為宋代“第三產(chǎn)業(yè)”發(fā)展中的佼佼者，標(biāo)新立異，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

房地產(chǎn)買賣交易、商品房建設(shè)供給、房屋出租與租賃構(gòu)成了宋代城市房地產(chǎn)市場的主要業(yè)態(tài)

“有錢則買，無錢則賣”，資本已成為左右宋代房地產(chǎn)市場的決定性力量。房地產(chǎn)的買賣交易，極大地推動(dòng)著房地產(chǎn)的商品化，使宋代成為城市房地產(chǎn)市場最活躍的時(shí)期。當(dāng)時(shí)經(jīng)營房地產(chǎn)利潤之厚，在城市諸行業(yè)中首屈一指。宋代房屋租賃多稱僦、稱賃，租金有賃值、掠房錢之稱。司馬光就評(píng)論說：“十口之家，歲收百石，足供口食;月掠房錢十五貫，足供日用?！碧展取肚瀹愪洝酚涊d：“僦屋出錢號(hào)日癡錢，故賃取值者，京師人指為錢井經(jīng)商?！币鉃槌鲎夥课葙嶅X容易，不比經(jīng)商費(fèi)心經(jīng)營。當(dāng)時(shí)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)者上至皇親國戚，下至黎民百姓，不僅有富商大賈和豪紳貴戚，而且權(quán)勢者與官府也趨之若騖，競相逐利其中。

還在宋初軍政改革時(shí)，宋太祖就鼓勵(lì)軍將大臣多積金錢，買好的田宅“為子孫立永遠(yuǎn)不可動(dòng)之業(yè)”。這無疑為權(quán)貴勛臣逐利房地產(chǎn)大開方便之門。史載：“諸王邸多置產(chǎn)市井，日取其資”。宰相趙普亦“廣第宅，營邸店，奪民利”。宰相晏殊被彈劾“不聞奇謀異略以了國事，唯務(wù)私家營置資產(chǎn)”，以各種名目“射占官地，蓋屋僦賃”。官府也以眾多官地、官屋出租，增加財(cái)政收入。宋初財(cái)政收入中房地產(chǎn)收入為大項(xiàng)。真宗大中祥符年間，僅官屬房屋出租年收入即達(dá)十四萬余貫。各類學(xué)校為籌措辦學(xué)經(jīng)費(fèi)，也多建房出租以所得租金為重要經(jīng)費(fèi)來源。當(dāng)時(shí)學(xué)校出租房產(chǎn)稱為“房廊”，租金稱之“房廊錢”。如青州州學(xué)是仁宗天圣年間由宰相王曾罷知青州時(shí)所籌建，擁有學(xué)田三十頃。據(jù)理學(xué)先驅(qū)石介所作《青州州學(xué)公田記》載，王曾擔(dān)心三十頃學(xué)田的收入難以滿足辦學(xué)所費(fèi)，遂傾囊出資在學(xué)校附近建屋百余間，租賃取資，“歲入于學(xué)錢三十一萬”。十年之后，青州知州趙集賢“又作屋凡八十三間，別為旁舍六十二間，歲入于學(xué)通六十七萬，學(xué)之公用于是大充”。

宋代房屋租賃市場尤為繁榮，當(dāng)時(shí)無論是經(jīng)商所需、旅居所求，還是任官所居、士子求學(xué)等，皆因不同需求而租房。宋代商業(yè)呈現(xiàn)前所未有的繁榮，城市成為行商坐賈、行鋪稗販的聚集地?！稏|京夢華錄》記述開封街衢店鋪，鱗次櫛比。有的為擴(kuò)大營業(yè)面積，甚至侵占通衢大道，故而到徽宗時(shí)官府要征收“侵街房廊錢”。而往來各地的商旅除部分擁有自居房產(chǎn)外，大部要靠租賃房屋居住經(jīng)營。

現(xiàn)任或待闕的官吏也多靠租房居住，即如一代名相韓琦在《辭避賜第》奏章中所稱：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”。南渡詞人葉夢得《石林詩話》也記載：“京師職事官，舊皆無公廨，雖宰相執(zhí)政亦僦舍而居”?！断嫔揭颁洝酚浽紫嗫軠?zhǔn)盡瘁國事、清廉自守：“公歷富貴四十年，無田園邸舍，入覲則寄僧舍或僦居?！蔽涣小疤扑伟舜蠹摇钡奶K轍曾發(fā)感慨曰：“我生發(fā)半白，四海無尺椽”，直至退休后始在許州城蓋了新房，欣喜之下吟詩抒懷：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽。”

宋代右文崇儒，朝廷主要通過科舉考試選拔人才。大批士子為獲取功名，要赴諸州參加每年秋天舉行的解試，赴京城參加每年春天舉行的省試及殿試，每年應(yīng)試的舉子從數(shù)萬到數(shù)十萬不等?！段骱先朔眲黉洝肪陀涊d說，每逢“混補(bǔ)”（意為不拘學(xué)歷的選拔考試）之年，“每士到京，須帶一仆。十萬人試，則有十萬人仆，計(jì)二十萬人”。尤其是考期綿長，牽年跨月，多數(shù)考生因考試或備考而租房賃居?！秹袅讳洝芳从涊d：“諸處貢院前賃待試房舍，雖一榻之屋，賃金不下數(shù)十楮”。萬千學(xué)子的居住需求對(duì)城市房屋租賃市場發(fā)揮著重要的支撐作用。

然而當(dāng)房地產(chǎn)成為最賺錢的行業(yè)時(shí)，所帶來的負(fù)面影響也是顯而易見的。一是形成房地產(chǎn)業(yè)中的食利階層，“富家巨室，競造房廊”，出現(xiàn)“房緡日掠數(shù)百貫”的房地產(chǎn)大戶。一個(gè)“掠”字，便是經(jīng)營房地產(chǎn)獲取巨額利潤的鮮活寫照。二是促成房地產(chǎn)價(jià)格的高昂，使得京城等“一線城市”“尺地寸土，與金同價(jià)”，“非勛戚世家，居無隙地”。地價(jià)的昂貴，勢必抬高房價(jià)，加劇城市居民建房、買房、賃房的負(fù)擔(dān)。三是加劇房地產(chǎn)消費(fèi)的不平衡性，促進(jìn)城市居民的兩極分化。出現(xiàn)一極是“田園第宅富擬王室…‘室居宏麗，交窮土木之工”的豪貴階層，一極是薄有只磚片瓦僅能棲身避寒的“蟻?zhàn)濉蔽伨?。因而即便是有官俸收入的官員，也難免“室如蝸牛廬”之嘆。南宋初年宰相張守就有詩云：“紛紛甲第照清都，誰信蝸牛亦自廬?！彼氖欠康禺a(chǎn)的無序開發(fā)，也導(dǎo)致諸中心城市街市、坊巷日趨局促狹窄，加劇積累火災(zāi)隱患、社會(huì)治安、交通擁擠等社會(huì)問題，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)民生帶來重要影響。因此，如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管與調(diào)控，就成為宋政府保障民生、維持社會(huì)穩(wěn)定需著力解決的重要政治課題。

通過設(shè)立管理機(jī)構(gòu)、完善稅收政策、提供公租房、規(guī)范房產(chǎn)中介、限建限購等措施，宋政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管理與調(diào)控

宋代城市房地產(chǎn)業(yè)盡管有長足發(fā)展，但仍不能滿足日益增長的住房需求，進(jìn)而出現(xiàn)房屋緊缺的狀況。為此，宋政府采取多項(xiàng)措施加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管理與調(diào)控。

其一，通過設(shè)立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場尤其是官營房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，不斷完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制。宋初即設(shè)立名為“店宅務(wù)”的房屋管理機(jī)構(gòu)，地方設(shè)立同樣性質(zhì)的“樓店務(wù)”，全面負(fù)責(zé)官營房地產(chǎn)的計(jì)值出租、房屋修建維修并兼顧經(jīng)濟(jì)民生等事務(wù)。史載：店宅務(wù)“掌官屋、邸店計(jì)直、出僦及修造、繕完”。適時(shí)制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范房產(chǎn)出租者、承租者的權(quán)利與義務(wù)，穩(wěn)定租賃市場。

其二，通過房地產(chǎn)稅收政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場?！端问贰酚涊d五大類稅賦，“日城郭之賦，宅稅、地稅之類是也”。房屋成為資產(chǎn)稅中的主要組成部分，房地產(chǎn)交易中的契稅也被列為主要稅種。宋初就規(guī)定，凡田宅交易都要照章納稅，到官府辦理房產(chǎn)買賣合同，繳納契稅，時(shí)稱“印契錢”。房地產(chǎn)買賣通過官府辦理手續(xù)的，稱紅契。幾私相交易的為白契，相當(dāng)于“小產(chǎn)權(quán)”，不受官府保護(hù)。租賃房屋要簽訂名為“賃歷”的租賃合同。在房產(chǎn)買賣與租賃活動(dòng)中，買賣租賃契約發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。在宋代司法實(shí)踐中，凡“交易有爭，官司定奪，止憑契約”。

其三，提供公租房，引導(dǎo)通過租賃解決住房需求。據(jù)《宋會(huì)要輯稿》載，真宗初年開封有公租房“二萬三千三百間”，神宗時(shí)官屬“賃屋一萬四千六百二十六間，空地六百五十四段，宅子一百六十四所”。公租房中既有一般房屋，也有居住面積相對(duì)較大的宅院。官府提供公租房給所需者，規(guī)定只能自住而不允許轉(zhuǎn)租，以杜絕“二房東”。鼓勵(lì)民房出租，也鼓勵(lì)住房需求者賃房居住。如仁宗天圣二年（1024）四月即詔：“開封府民有賃店宅務(wù)客店者，與免諸般差遣”。對(duì)賃房居住的官員則給予住房補(bǔ)貼，如熙寧三年（1070）詔：“寺丞月添支錢十五千，主簿京朝官十二千，選人十千，無廨舍者月給宅錢五千”。

其四，監(jiān)控房屋租賃價(jià)格，為無房者提供救助。規(guī)定無論官私出租房屋，皆不得隨意奪賃和擅自增添租金。真宗大中祥符三年（1010）六月，即詔“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剝奪”?；兆诖笥^元年（1107）重申：“自今后京城內(nèi)外業(yè)主增修屋業(yè)，如不曾添展間椽地步者，不得輒添房錢。如違，以違制論?！蓖瑫r(shí)建立起比較完備的貧困戶救助體制，先后設(shè)立公共福利救助機(jī)構(gòu)如福田院、居養(yǎng)院、安濟(jì)坊、養(yǎng)濟(jì)院等，為鰥寡孤獨(dú)提供食宿及生活費(fèi)用。

其五，規(guī)范房地產(chǎn)中介。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“莊宅牙人”在宋代有長足發(fā)展。宋政府對(duì)牙人入職資格、職業(yè)能力、居間業(yè)務(wù)、權(quán)利義務(wù)、職業(yè)規(guī)范等作出明確規(guī)定，把牙人納入到房地產(chǎn)市場管理體系之中，為牙人發(fā)放從業(yè)執(zhí)照“牙人身牌”，制定《牙保法》，建立起行業(yè)組織“牙行”。對(duì)此，袁采有評(píng)論說：“官中條令，惟交易一事最為詳備?！毖廊酥茖?duì)促成房地產(chǎn)交易，發(fā)揮著牽線搭橋的重要橋梁作用，有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

其六，實(shí)行拆遷補(bǔ)償、查處違規(guī)建筑、限建限購等，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序。宋政府對(duì)城市擴(kuò)建占用居民房地產(chǎn)者實(shí)行拆遷補(bǔ)償，如神宗元豐六年（1083）開封外城擴(kuò)建，新修城墻占用“百姓屋地百三十家，計(jì)直二萬二千六百緡”，平均每戶補(bǔ)償一百七十余貫。禁止各種違章建筑，由城市治理執(zhí)法機(jī)構(gòu)“街道司”嚴(yán)查房屋建設(shè)中的“違建”行為。針對(duì)房屋需求的急劇增長，還采取限購限建措施。如真宗大中祥符年間，兩次“申禁內(nèi)外群臣市官田宅”，“現(xiàn)任京朝官除所居外，無得于京師購置產(chǎn)業(yè)”。仁宗時(shí)也重申“現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋?！?/p>

然而，雖有種種制度限制，但“甲第名園，越法逾制，別墅列肆，在在有之”。徽宗年間時(shí)任御史中丞的何執(zhí)中在開封“廣殖資產(chǎn)，邸店之多，甲于京師”。南宋初年殿中侍御史杜莘老彈劾朝廷佞臣王繼先列其十大罪狀，其一就是在都城廣造第宅，侵占民居、街道、河道及官地，“起蓋房廊，收領(lǐng)賃直”。盡管這都是特例，但卻對(duì)宋政府調(diào)控房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負(fù)面影響。

宋代官府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)控，多為一時(shí)一事的糾偏，缺乏宏觀長遠(yuǎn)的謀劃，從而使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的問題得不到有效解決，制約房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。尤其是權(quán)勢者加入和逐利房地產(chǎn)業(yè)，干擾房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，其中教訓(xùn)尤發(fā)人深省。

（作者為山東大學(xué)歷史文化學(xué)院教授）

【參考文獻(xiàn)】

①[清]徐松：《宋會(huì)要輯稿》，上海：上海古籍出版社，2014年。

②[元]脫脫等撰：《宋史》，北京：中華書局，1985年。

責(zé)編/張蕾 美編/王夢雅