青島市高星級酒店投資可行性分析

李敏

一、青島市高星級酒店概況

青島市位于山東半島南端，靠近膠州灣，東臨黃海，屬于溫帶季風(fēng)氣候，全年氣候溫和濕潤，年平均氣溫為13 ℃左右，是中國重要的經(jīng)濟中心和沿海開放城市。青島市得益于得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢，逐漸被國家扶持打造成歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島市政府秉承著“打造優(yōu)美環(huán)境，構(gòu)建宜人之居”的理念，在城市規(guī)劃、環(huán)境質(zhì)量控制以及居民住宅等方面取得很大進展，重點突出人與自然和諧共處，紅瓦綠樹、碧海藍(lán)天的風(fēng)景全貌，達(dá)到山海相依、風(fēng)景優(yōu)雅、生活舒適的目的。

得益于先天環(huán)境優(yōu)勢和后天交通便利，青島的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動了青島市酒店業(yè)的進一步發(fā)展。根據(jù)青島市旅游局統(tǒng)計資料，2015年舉辦的首屆“山東省旅游飯店業(yè)高峰論壇”上，山東省星際飯店數(shù)量已多達(dá)910家，其中：青島占據(jù)的星級飯店數(shù)量最多，達(dá)到150多家;五星級酒店包括在建的已達(dá)15家，占據(jù)了山東省五星級酒店數(shù)量的一半。2010-2016年的平均房價達(dá)到785元，根據(jù)相關(guān)研究預(yù)測，2017年房價略微下降至680元;出租率方面，2010-2016年呈現(xiàn)略微下降、逐漸平穩(wěn)的趨勢，平均出租率為68%。數(shù)據(jù)顯示，青島的高星級酒店數(shù)量在山東省排名第一，價格、入住率和盈利方面與北京、上海等發(fā)達(dá)區(qū)域幾乎持平，由此看來，青島市高星級酒店的投資具有背景可行性。

二、青島市高星級酒店投資環(huán)境及定位

（一）青島市近年經(jīng)濟發(fā)展情況

2018年1月底，青島市召開新聞發(fā)布會，通報2017年全市經(jīng)濟運行情況。青島市2017年GDP總值達(dá)到11 037.28億元，人均GDP達(dá)到119 357元，按照可比價格計算，增長了7.5%，其中：服務(wù)業(yè)成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，貢獻率為59%;住宿和餐飲業(yè)總量為221.75億元，增長了5.9%;居民消費價格上升了2%，居民消費能力大幅提高。由此看來，休閑時間和儲蓄增加供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革成效非常顯著，著力推動新舊動能加快接續(xù)轉(zhuǎn)換。

青島是中國沿海開放城市之一，是山東省最大的工業(yè)城市，也是省內(nèi)消費水平最高的城市，其商業(yè)發(fā)達(dá)，位于市北區(qū)的臺東步行商業(yè)街聞名全國。青島總體發(fā)展水平較高且平穩(wěn)健康，宏觀調(diào)控成效明顯。

（二）高星級酒店市場競爭分析

近年來，青島市旅游發(fā)展如火如荼，取得的業(yè)績有目共睹。根據(jù)2017年青島市旅游局發(fā)布的最新信息，2017年青島市全年接待游客總?cè)藬?shù)7 978萬次，同比增長7%;旅游消費總額1 435億元，同比增長13%。2018年6月，在青島舉辦的上合峰會極大推進了青島的旅游活動，總體市場行業(yè)一片光明。青島市五星級酒店包括海爾洲際、香格里拉、希爾頓等在內(nèi)的大約20家酒店，主要競爭商務(wù)和旅游客流，各家星級酒店都有其獨特的風(fēng)格，以滿足游客不同的需求，但主要內(nèi)部設(shè)施基本一致，地理位置各有優(yōu)勢;因此，在高端住宿和會議上，彼此競爭力度較大。

三、高星級酒店融資渠道選擇

酒店的投資者主要有戰(zhàn)略投資者和財務(wù)投資者兩種類型。戰(zhàn)略投資者是一些大型的酒店管理集團、一些航空公司和旅行社等，其中前者為主要投資者。高星級酒店作為一個企業(yè)進行運營，必然經(jīng)歷企業(yè)的成長周期，即創(chuàng)業(yè)期、成長期、成熟期。企業(yè)所處的階段不同，企業(yè)矛盾就不同，所需的融資手段也各不相同。

（一）創(chuàng)業(yè)期融資手段選擇

酒店創(chuàng)業(yè)期指企業(yè)從創(chuàng)意產(chǎn)生，酒店開始嘗試運營到酒店管理較為成熟。此階段最重要的是組建管理團隊、市場調(diào)研、細(xì)分市場以及根據(jù)市場調(diào)研的顧客需求調(diào)整酒店發(fā)展定位等。企業(yè)在這一階段處于虧損狀態(tài)，主要包括員工薪資、日常運營開銷等。這一階段一般不會有投資集團，多是依靠酒店擁有者的個人投資。

（二）成長期融資手段選擇

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)階段的磨合，酒店團隊已經(jīng)開始認(rèn)同企業(yè)文化，彼此磨合，酒店運營良好。此階段酒店開始扭虧為盈，現(xiàn)金狀況開始好轉(zhuǎn)，對外開始有吸引能力，企業(yè)風(fēng)險得到一定程度釋放，銀行信用開始建立。企業(yè)此時采用擔(dān)保貸款和抵押貸款獲取資金較為容易;因此，最重要的融資渠道是引入風(fēng)險投資，風(fēng)險基金可以有效解決資金不足的問題。另外，基金公司的代表會進入公司管理層，對基金運營進行專業(yè)指導(dǎo)，公司管理水平得到大幅度提升。

（三）成熟期融資手段選擇

經(jīng)過成長期的磨合后，企業(yè)發(fā)展逐漸穩(wěn)定成熟，企業(yè)此時已有一套標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，在整個行業(yè)市場占據(jù)一席之地，管理團隊的重心轉(zhuǎn)變成投融資管理、戰(zhàn)略決策管理和財務(wù)控制。企業(yè)在這一階段盈利能力穩(wěn)定、良好。財務(wù)報表中，企業(yè)現(xiàn)金流的平衡點轉(zhuǎn)為損益類的平衡點，并且獲得純利益收入。因為企業(yè)在這一階段需著重發(fā)展業(yè)務(wù)，搶占市場地位，努力擴大企業(yè)規(guī)模，打造顧客忠誠度、良好的企業(yè)形象和品牌知名度，所以需要大量資金。由于企業(yè)在這一階段的良好表現(xiàn)，使企業(yè)銀行貸款、風(fēng)險投資、產(chǎn)權(quán)交易等都成為企業(yè)的優(yōu)先選擇，保證企業(yè)在融入大量資金的同時成功退出風(fēng)險投資。

四、高星級酒店投資可行性論證

（一）資產(chǎn)經(jīng)營分析

資產(chǎn)經(jīng)營是一種更高級的經(jīng)營方式，可實現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)重組和企業(yè)并購，可以快速改變企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和組成部分，實現(xiàn)企業(yè)有限資源的優(yōu)化配置，提高企業(yè)的盈利能力。其實質(zhì)是把企業(yè)擁有的資源資本化，使每一項資源都能在企業(yè)的有序組織下為實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而服務(wù)。資產(chǎn)經(jīng)營是一種開放式經(jīng)營，要求企業(yè)管理者著眼于整個市場，盡量利用外界社會力量發(fā)展和壯大企業(yè)，在此基礎(chǔ)上既要保證企業(yè)原有的產(chǎn)品、質(zhì)量以及市場份額，又要時刻緊密關(guān)注國際大趨勢和競爭對手的動向。

（二）經(jīng)濟效益分析

分析一個企業(yè)的經(jīng)濟效益可以通過數(shù)學(xué)或者統(tǒng)計等方法，這些具體的算法多種多樣，而方法的選擇可以根據(jù)所要分析的目的等確定。

因素分析法：把所要測算的綜合指標(biāo)分解成幾個原始要素，以此測算影響指標(biāo)的因素是哪個，影響系數(shù)是多少。結(jié)構(gòu)分析法：又稱為比重分析法，其目的是分析某一要素在所有要素中所占的比重，從而令分析者明白主要矛盾和次要矛盾。動態(tài)分析法：對比不同時期的同類指標(biāo)數(shù)據(jù)，借此分析指標(biāo)發(fā)展的趨勢和變化的快慢。這幾種方法可以選取某一個進行分析，也可以結(jié)合起來分析。

五、結(jié)語

通過上述分析，青島市的五星級酒店在總體上具備投資可行性，但要根據(jù)酒店的具體情況分析。關(guān)鍵點主要包括有一支優(yōu)秀的專業(yè)管理團隊、酒店在國內(nèi)甚至國際享有美譽、具有一定的顧客忠誠度以及經(jīng)營管理模式必須符合投資條件等。適當(dāng)?shù)耐顿Y有利于酒店多元化發(fā)展，有助于提高企業(yè)市場地位，建立自己的品牌優(yōu)勢，在激烈的競爭中獲取足夠穩(wěn)健的競爭優(yōu)勢?；谌珖咝羌壘频甑陌l(fā)展態(tài)勢縮小至青島市高星級酒店的發(fā)展情況，對比不同企業(yè)成長階段采取的不同融資方式，通過項目資產(chǎn)經(jīng)營、經(jīng)濟效益分析以及財務(wù)評價等方面，分析高星級酒店的投資可行性，對于高星級酒店的科學(xué)、良性、可持續(xù)發(fā)展具有指導(dǎo)意義。目前，國際高星級酒店的投資市場分析主要集中于酒店消費細(xì)分、市場個性化需求等方面，而中國的高星級酒店在投資領(lǐng)域的分析主要還是借鑒國外的研究理論，但不同國家有其獨特的國情和市場環(huán)境;因此，中國高星級酒店整體的行業(yè)環(huán)境決定了其投資可行性的差異性。

（作者單位：中國海洋大學(xué)）