品牌房企住宅小區(qū)設(shè)計(jì)中建筑師的職責(zé)探討

劉彭昊

(太原市建筑設(shè)計(jì)研究院，山西太原 030002)

0 引言

隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中度及品牌認(rèn)可度越來(lái)越高，品牌房企內(nèi)部分工越來(lái)越細(xì)，已經(jīng)形成了自己內(nèi)部一套完整的管控流程，內(nèi)部分工明確通常都設(shè)有開(kāi)發(fā)部，成本預(yù)算部，設(shè)計(jì)部，工程部，銷(xiāo)售部等職能部門(mén)，建筑設(shè)計(jì)師已經(jīng)不僅僅是一名畫(huà)圖匠，既扮演設(shè)計(jì)師的角色，也扮演著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段與上述部門(mén)溝通協(xié)調(diào)的作用參與到項(xiàng)目的全過(guò)程中，以下就建筑設(shè)計(jì)師在住宅小區(qū)設(shè)計(jì)各個(gè)階段職責(zé)及工作心得總結(jié)如下。

1 方案階段

這個(gè)階段建筑師主要職責(zé)就是配合開(kāi)發(fā)部完成方案報(bào)批。

品牌房企戶(hù)型及方案基本都由專(zhuān)門(mén)的方案設(shè)計(jì)公司完成，同樣的戶(hù)型在全國(guó)統(tǒng)一推出，但是我國(guó)各個(gè)省區(qū)都有自己的地方規(guī)范，這就會(huì)造成同樣的戶(hù)型在某一地區(qū)不滿(mǎn)足要求常見(jiàn)的問(wèn)題如:北方地區(qū)住宅逆十二層需設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，北方地區(qū)洗衣機(jī)放到陽(yáng)臺(tái)需要采暖。這個(gè)階段建筑設(shè)計(jì)師就需要將戶(hù)型各個(gè)專(zhuān)業(yè)存在的問(wèn)題匯總并以方案定案會(huì)的形式形成文件。并將規(guī)委會(huì)專(zhuān)家所提出的關(guān)于方案設(shè)計(jì)日照，退距等意見(jiàn)修改，順利拿到方案批復(fù)。

2 報(bào)建階段

這個(gè)階段建筑師的主要職責(zé)是配合開(kāi)發(fā)部及設(shè)計(jì)部將報(bào)建圖上報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)并取得《建筑工程規(guī)劃許證》。

報(bào)建圖主要是建筑專(zhuān)業(yè)將總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖及技術(shù)指標(biāo)以藍(lán)圖的形式上報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)，這個(gè)階段建筑設(shè)計(jì)師需要將給排水、暖通、電氣各專(zhuān)業(yè)的設(shè)備用房落實(shí)到報(bào)建圖并完成地下車(chē)庫(kù)人防方案的布置及一系列的建筑指標(biāo)核算如:建筑高度，建筑面積，航空限高，并按照當(dāng)?shù)亍督ㄖこ桃?guī)劃管理辦法》中的要求核算小區(qū)配套用房如醫(yī)務(wù)室、菜市場(chǎng)、商業(yè)、公廁、幼兒園、小學(xué)等配建面積以及綠化率，停車(chē)位等指標(biāo)。

太原市覆土有效折算綠地面積和綠地率如表1所示。

表1 太原市覆土厚度及有效系數(shù)表

太原市建筑物車(chē)位配建指標(biāo)見(jiàn)表2。

《建筑工程規(guī)劃許證》作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)五證中最關(guān)鍵的一證規(guī)劃主管部門(mén)通常設(shè)有專(zhuān)門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)中的各種指標(biāo)，建筑師還需要對(duì)主管部門(mén)提出的疑問(wèn)及存在的問(wèn)題答疑解決，在開(kāi)發(fā)部及設(shè)計(jì)部共同協(xié)作下取得《建筑工程規(guī)劃許證》。

表2 太原市建筑物車(chē)位配建指標(biāo)

3 施工圖設(shè)計(jì)階段

這個(gè)階段建筑師的主要職責(zé)就是完成建筑施工圖設(shè)計(jì)并取得圖紙審查合格書(shū)配合房企取得《建設(shè)工程施工許可證》。

施工圖設(shè)計(jì)繁瑣而且周期短，建筑師在這個(gè)階段主要工作分為兩部分:一是對(duì)內(nèi)完成工程施工圖藍(lán)圖設(shè)計(jì);二是配合地產(chǎn)設(shè)計(jì)部對(duì)外完成一系列審核工作。

第一階段工作流程如下:專(zhuān)業(yè)間互提條件圖→設(shè)計(jì)→校對(duì)→審核→審定→曬圖→外部圖審→歸檔，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)的“高周轉(zhuǎn)”決定了設(shè)計(jì)工作必須高效，精確。像萬(wàn)科一個(gè)項(xiàng)目從拿地到精裝修交房周期控制在兩年。設(shè)計(jì)時(shí)間壓縮的基本在兩個(gè)月內(nèi)，設(shè)計(jì)院往往有時(shí)間不夠的感覺(jué)，這個(gè)階段建筑師可以主動(dòng)組織各專(zhuān)業(yè)以小型會(huì)議室的形式協(xié)調(diào)解決工作中遇到的困難，并做好日計(jì)劃周計(jì)劃，按照規(guī)范要求和房地產(chǎn)內(nèi)部《施工圖設(shè)計(jì)指南》完成設(shè)計(jì)工作，完成各專(zhuān)業(yè)間做好圖紙交圈。并配合完成《節(jié)能備案》《人防備案》《綠建備案》等一系列工作，并取得《建設(shè)工程施工許可證》。

第二階段工作:全國(guó)布局的品牌房企設(shè)計(jì)的“標(biāo)準(zhǔn)化”是其基于企業(yè)管理的一種方式，比如恒大，雅居樂(lè)，設(shè)計(jì)院完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)僅僅完成了設(shè)計(jì)的一部分，其標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)還需要滿(mǎn)足公司的許多要求，包括:1)方案優(yōu)化公司優(yōu)化設(shè)計(jì);2)公司內(nèi)部審核;3)區(qū)域公司審核;4)集團(tuán)公司審核打分，這個(gè)階段也是設(shè)計(jì)師與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部沖突最多的階段，地產(chǎn)設(shè)計(jì)部成了“蠻橫”“不夠?qū)I(yè)”的代名詞，設(shè)計(jì)部通常會(huì)對(duì)含鋼量，停車(chē)位指標(biāo)(一個(gè)項(xiàng)目停車(chē)位平均面積不超某一個(gè)指標(biāo))等控制，卡著規(guī)范的極限做，來(lái)滿(mǎn)足其企業(yè)利益最大化，這個(gè)階段建筑師要負(fù)責(zé)收集整理好用于不同審核階段的圖紙并對(duì)設(shè)計(jì)部下發(fā)的每一版修改意見(jiàn)做好記錄，并協(xié)調(diào)各個(gè)專(zhuān)業(yè)修改提出的意見(jiàn)，對(duì)符合規(guī)范的及時(shí)準(zhǔn)確修改，對(duì)有爭(zhēng)議的地方要多請(qǐng)教專(zhuān)家甚至規(guī)范編寫(xiě)組，保證圖紙質(zhì)量。并對(duì)邊修改邊施工的圖紙及時(shí)下發(fā)施工單位，以免引起損失。

總之施工圖設(shè)計(jì)階段建筑師工作繁瑣，重復(fù)工作多，建筑師要發(fā)揮好龍投主導(dǎo)作用，完成好設(shè)計(jì)任務(wù)。

4 后期服務(wù)階段

這個(gè)階段建筑師的主要職責(zé)是配合工程部及施工單位完成施工。

這個(gè)階段設(shè)計(jì)師需要配合工程部完成設(shè)計(jì)交底會(huì)審工作，并將圖紙中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以書(shū)面的形式反饋給工程部并協(xié)調(diào)處理設(shè)計(jì)中遇到的變更等有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，其他工作如配合成本部完成工程預(yù)算做好工程招投標(biāo)工作，配合營(yíng)銷(xiāo)售部完成工程預(yù)測(cè)繪，配合完成消防審核意見(jiàn)等。

5 竣工驗(yàn)收階段

這個(gè)階段建筑師的主要職責(zé)是配合工程完成規(guī)劃驗(yàn)收，完成竣工驗(yàn)收并取得驗(yàn)收合格書(shū)。

這個(gè)階段建筑設(shè)計(jì)師主要配合建設(shè)主管部門(mén)完成各項(xiàng)驗(yàn)收工作，包括節(jié)能驗(yàn)收，消防驗(yàn)收，人防驗(yàn)收，規(guī)劃驗(yàn)收，工程竣工驗(yàn)收并將驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的施工與圖紙不一致的地方及安全隱患，提出整改意見(jiàn)。

6 結(jié)語(yǔ)

黑格爾曾說(shuō)，建筑是凝固的音樂(lè)。在品牌房企全國(guó)化布局的大背景下，使得設(shè)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，高效化。建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)工作內(nèi)容，建筑師要努力轉(zhuǎn)變職責(zé)創(chuàng)新科學(xué)工作方式，努力設(shè)計(jì)出更好的作品。