重慶市房地產(chǎn)全生命周期監(jiān)測預警指標體系初探

彭漫莉 白佳飛 李博 楊濤 孫秋蘭

[摘 要]為進一步健全重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標體系，在分析重慶市房產(chǎn)地監(jiān)測預警現(xiàn)狀的基礎上，梳理了房地產(chǎn)全生命周期各階段包括的重要內(nèi)容和監(jiān)測預警指標，并結(jié)合重慶市實際整理了金融類預警指標，以期能提高房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標的完整性，為建立大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)提供基礎。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);全生命周期;指標體系

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A

2017年住房和城鄉(xiāng)建設部會同國土資源部、人民銀行召開座談會，提出要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警指標體系，從而加強對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核和約談問責，2018年重慶市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《2018年國土房管工作要點的通知》（渝國土房管發(fā)〔2018〕2號）文件，提到要研究建立房價統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警指標體系，完善房地產(chǎn)市場風險預警機制?？梢娊⑼陚涞姆康禺a(chǎn)監(jiān)測預警指標體系，有利于揭示房地產(chǎn)行業(yè)整體運行規(guī)律及微觀現(xiàn)象之間的聯(lián)系，即能實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場整體狀況進行預測的功能，又是政府有效實施一系列宏觀調(diào)控措施的重要依據(jù)。

1 重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測預警現(xiàn)狀及存在問題

1.1 監(jiān)測預警研究現(xiàn)狀

目前，重慶市圍繞房地產(chǎn)領域信息化建設，涵蓋公租房管理、不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)市場信息采集、住房保障、物業(yè)管理、公積金、房地產(chǎn)評估等方面，擁有多項業(yè)務系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，積極推動了房管工作的順利開展。與此同時，重慶市在房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標體系建設方面也進行了許多研究，如鄒閔勝以國房指數(shù)中8個代表性指標為基礎，綜合考慮重慶房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀加入了土地、資金、市場方面的指標，再采用聚類分析和非參數(shù)檢驗等方法轉(zhuǎn)化成了8個合成指標，對重慶房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行了預報分析;王景舒運用統(tǒng)計法和因子分析法，從房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)自身增長速度、房地產(chǎn)市場供求狀態(tài)和自身結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)關(guān)系四個方面出發(fā)，構(gòu)建了重慶市房地產(chǎn)市場風險預警指標體系等研究。

1.2 監(jiān)測預警存在的問題

雖然重慶市擁有多種業(yè)務系統(tǒng)，但在實際運行過程中，由于各類系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫缺乏有效的連接，加之數(shù)據(jù)成果質(zhì)量的差異，資源整合利用率較低，房地產(chǎn)市場監(jiān)管的效果有待提高。同時雖然研究建立了房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標體系，但指標體系存在覆蓋不全的問題，主要涉及了房地產(chǎn)市場階段，未涵蓋房地產(chǎn)整個生命周期，如房屋征收及拆遷、規(guī)劃設計、物業(yè)管理等階段。因此，在全面摸清房地產(chǎn)各階段基礎數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及規(guī)模的基礎上，建立房地產(chǎn)全生命周期監(jiān)測預警指標體系尤為重要，可為今后重慶市建立房地產(chǎn)監(jiān)測預警平臺，實現(xiàn)了房地產(chǎn)各階段監(jiān)管手段的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)調(diào)控提供重要的支撐。

2 重慶市房地產(chǎn)全生命周期指標分析

若要建立完備的房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標體系，則要摸清房地產(chǎn)全生命周期的各階段內(nèi)容。重慶市房地產(chǎn)全生命周期主要包括：房屋征收及拆遷、土地儲備、土地供應、規(guī)劃設計、房屋建設（開工、施工、竣工）、預售銷售、存量房交易、不動產(chǎn)登記、物業(yè)管理、住房保障和房屋安全等階段，包括了房屋-土地-房屋的轉(zhuǎn)化過程（如圖1所示）。

2.1 指標選取原則

完備性原則：指標體系應盡可能覆蓋房地產(chǎn)全生命周期，能正確反映風險程度，具有高度的概括性。

敏感性原則：指標能敏銳地反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，該指標的變化應與房價變化之間關(guān)聯(lián)。

時效性原則：指標應當反映一個周期內(nèi)不同階段的供求狀況。

可操作性原則：各指標數(shù)據(jù)要有及時、可靠和穩(wěn)定的來源，具有易得性，且可信度高，在時間上連續(xù)、內(nèi)容上可比。

2.2 房地產(chǎn)全生命周期指標篩選

全生命周期各階段涉及內(nèi)容、監(jiān)測預警指標，如表1所示。

為了進一步完善監(jiān)測預警指標體系，在此補充梳理了能較客觀反映重慶市房地產(chǎn)金融類的預警指標：房地產(chǎn)投資增長率/地區(qū)生產(chǎn)總值增長率、房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值/地區(qū)生產(chǎn)總值、住房價格/城市居民家庭年收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)貸款/金融機構(gòu)中長期貸款余額、個人住房貸款/房地產(chǎn)貸款、房屋租賃價格/房屋銷售價格等。

3 結(jié)語

通過房地產(chǎn)監(jiān)測預警指標體系的建立，可為房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的建立打下基礎，為房地產(chǎn)監(jiān)測分析提供輔助，從重慶市房地產(chǎn)全生命周期的各階段出發(fā)，從不同角度梳理和篩選能反映房地產(chǎn)運行狀況的指標，以期能為重慶市房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)的建立和大數(shù)據(jù)平臺的展示提供借鑒。由于房地產(chǎn)全生命周期涉及部門廣、數(shù)據(jù)種類繁多、數(shù)據(jù)完備程度和質(zhì)量不一、連通性不強，以至于指標的篩選和收集均受到了限制，因此房地產(chǎn)全生命周期指標的收集仍需建立在完善的數(shù)據(jù)資源目錄和數(shù)據(jù)采集、匯交、更新等標準和機制下才能進一步拓展和完成。

[參考文獻]

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[3] 王景舒.基于綜合模擬預警法的重慶市房地產(chǎn)市場風險預警研究[D].重慶理工大學，2014.