某商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性分析

常 明

(山西省建筑科學(xué)研究院，山西太原 030001)

1 概述

隨著太原市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集聚性的極大強(qiáng)化，太原市“南移西進(jìn)、北展東擴(kuò)”的城市戰(zhàn)略格局的實(shí)施，符合太原市創(chuàng)建服務(wù)業(yè)省會(huì)的要求，是促進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展的重要力量，是太原市建設(shè)具有國(guó)際影響力的區(qū)域性大都市的必然選擇。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)項(xiàng)目地塊位于晉陽街，地理位置得天獨(dú)厚，北面是南中環(huán)快速路，南面是龍城大街快速路，向西直達(dá)晉陽街東路快速道，向東直達(dá)太原南站，交通優(yōu)勢(shì)明顯。而且將來2號(hào)地鐵線從地塊西面穿過，本地塊緊鄰地鐵站，商業(yè)潛在價(jià)值不可估量。就目前而言，周邊已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，地塊東面是正在建設(shè)中的北美金拇指廣場(chǎng)，將來一定會(huì)和本項(xiàng)目相得益彰。而且太原的中心南移一直在推進(jìn)，有一種說法叫太原的中心20世紀(jì)70年代府東街，80年代迎澤街，90年代南內(nèi)環(huán)，2000年長(zhǎng)風(fēng)街，接下來就該繼續(xù)向南發(fā)展到晉陽街了，晉陽街必定會(huì)作為新一代的商業(yè)航母揚(yáng)帆起航。

2 工程設(shè)計(jì)方案

本工程位于山西綜改示范區(qū)學(xué)府園區(qū)，基地四至:長(zhǎng)治路以東，晉陽街以北，規(guī)劃路以西，凈用地面積16 880.3 m2(合25.32畝)，用途為商業(yè)，建設(shè)用地符合國(guó)家法律法規(guī)的要求。主要建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，規(guī)劃總建筑面積77 914 m2，其中地上建筑面積50 636 m2，地下建筑面積27 278m2。地上建筑功能中包含辦公和商業(yè)等;地下建筑功能中包含車庫、商業(yè)及配套設(shè)備用房。

地段環(huán)境的不可復(fù)制性決定了項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)的獨(dú)特性。根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境特色和項(xiàng)目定位理念確立設(shè)計(jì)思路，并貫穿設(shè)計(jì)始終是必然的選擇。本次設(shè)計(jì)的理念突出了以下幾個(gè)方面:

1)突出區(qū)域環(huán)境的價(jià)值。

充分利用晉陽街的區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)，深入挖掘地段的人文、歷史和自然的環(huán)境資源特色，在保證和區(qū)域規(guī)劃及控制規(guī)劃協(xié)調(diào)的前提下，在單體設(shè)計(jì)手法上進(jìn)行創(chuàng)新改革，讓該項(xiàng)目形成自己的特色，體現(xiàn)自身價(jià)值。也為附近區(qū)域增加附加值，形成有獨(dú)特風(fēng)格的特色商務(wù)區(qū)。

2)突出建筑與區(qū)域環(huán)境相融合的原則。

運(yùn)用全新的設(shè)計(jì)手法，將建筑本身及基地內(nèi)景觀融合，并運(yùn)用科學(xué)的設(shè)計(jì)方法將內(nèi)部景觀與城市景觀及天際線形成有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造“天人合一”的協(xié)調(diào)。

3)突出建筑個(gè)性，創(chuàng)造一流品質(zhì)。

從總平面布局及單體設(shè)計(jì)至環(huán)境景觀等多方面進(jìn)行探索和創(chuàng)新，使得每個(gè)環(huán)節(jié)處處體現(xiàn)“以人為本，因地制宜”的原則，讓建筑本身的品質(zhì)一流，并全面帶動(dòng)商務(wù)區(qū)形象高端、大氣的質(zhì)感。

4)突出規(guī)劃設(shè)計(jì)的綠色生態(tài)主題，全面體現(xiàn)安全、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、適用、智能化的特點(diǎn)。

3 總平面布置

建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，商業(yè)和辦公主出入口位于場(chǎng)地南側(cè)，面向晉陽街，商業(yè)出入口位于場(chǎng)地西側(cè)和南側(cè)。沿場(chǎng)地設(shè)置環(huán)形路，兼做消防車道。場(chǎng)地設(shè)置少量的臨時(shí)停車位，其余車位均設(shè)置在地下。

4 建筑功能設(shè)計(jì)

各層功能布置如下:地下2層:設(shè)備用房及地下車庫;地下1層:設(shè)備用房、地下商業(yè)及地下車庫;地上1層～2層(含裙房):商業(yè)休閑區(qū);東、西樓地上3層～18層:辦公室。

項(xiàng)目?jī)?nèi)部車行道路呈環(huán)行布置，寬度為4 m～6 m，連接區(qū)內(nèi)各樓座、地下車庫出入口，并與外部城市道路相接。地塊內(nèi)高層建筑長(zhǎng)邊沿道路布置，至少一個(gè)長(zhǎng)邊直接落地形成撲救面，設(shè)計(jì)消防車道寬均應(yīng)大于4m，轉(zhuǎn)彎半徑大于12m，地下室屋面要充分考慮大型消防車的運(yùn)行荷載。地下車庫為滿足使用要求設(shè)有2個(gè)出入口，車庫最遠(yuǎn)點(diǎn)至疏散樓梯距離滿足防火規(guī)范的疏散要求。

5 建筑立面設(shè)計(jì)

整體形象以突出建筑高度使其成為城市地標(biāo)性建筑，整座建筑以豎向線條為主，以強(qiáng)調(diào)其高聳的氣勢(shì)。主樓部分以玻璃與豎向構(gòu)件相結(jié)合，意在體現(xiàn)辦公與商業(yè)的現(xiàn)代感與活力。裙房以同樣豎向的肌理與體型的穿插變化為準(zhǔn)，既與主樓的簡(jiǎn)約現(xiàn)代的風(fēng)格緊密呼應(yīng)，又營(yíng)造了深深的商業(yè)氛圍。立面設(shè)計(jì)中通過形體水平及豎向的錯(cuò)落，形成良好的建筑輪廓線，建筑體量高低錯(cuò)落，大大豐富了城市景觀。建筑細(xì)部簡(jiǎn)潔明確，既源于功能又充分呼應(yīng)了周圍的環(huán)境，形成該區(qū)域的地標(biāo)性建筑。

6 豎向交通設(shè)計(jì)

東、西樓設(shè)有直通地下2層的客梯10部(2部兼消防電梯)，疏散樓梯2部;地下1層至地上1層共設(shè)置10部自動(dòng)扶梯，地下2層至地上1層設(shè)置貨梯2部;連接地鐵站部分設(shè)置10部自動(dòng)扶梯。

7 剖面設(shè)計(jì)

室內(nèi)外高差為0.45 m，地下2層層高為3.9 m，地下1層層高為5.4 m，地上1層、2 層層高為5.2 m，4.5 m;地上3 層 ～18 層層高為4.2 m。

8 項(xiàng)目區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析

本工程建設(shè)地點(diǎn)位于太原市高新區(qū)，符合上位規(guī)劃的要求，對(duì)于提升區(qū)域基地的整體城市節(jié)點(diǎn)形象具有重要的意義，再加上政府的支撐，則更加強(qiáng)了項(xiàng)目的地標(biāo)價(jià)值。本工程在總規(guī)劃中堅(jiān)持集約型的原則，并主張強(qiáng)調(diào)完整性，用和諧統(tǒng)一的建筑元素和風(fēng)格規(guī)劃整個(gè)地塊，使得整個(gè)項(xiàng)目真正體現(xiàn)為環(huán)境和社會(huì)服務(wù)的原則，工程的開發(fā)可以從根本上改善城市的原來陳舊面貌，為區(qū)域增加建筑語言和符號(hào)，從而真正提升城市魅力和商業(yè)吸引力。

9 基礎(chǔ)配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)分析

工程建設(shè)場(chǎng)地位于晉陽街交通非常便利地段，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公共服務(wù)配套設(shè)施完善，基礎(chǔ)市政配套設(shè)施齊全，同時(shí)所在地周圍建設(shè)基本成熟，綜合條件良好，是成熟的基地。

10 產(chǎn)業(yè)政策分析

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出:房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求;是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施;是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

10.1 本工程的建設(shè)有助于拉動(dòng)內(nèi)需

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)險(xiǎn)象環(huán)生的情況下，太原市面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常嚴(yán)峻。太原市政府認(rèn)真總結(jié)、自加壓力，把招商引資作為重要工作來抓，本工程的實(shí)施不僅帶來高品味和高質(zhì)量的生活環(huán)境，使周邊居民共享到優(yōu)質(zhì)設(shè)施及良好的人文環(huán)境，而且對(duì)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將對(duì)太原市社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等方面產(chǎn)生一定的影響。

10.2 本工程的建設(shè)有助于滿足市民的辦公、購(gòu)物、居住需求

目前太原市每年的流動(dòng)人口數(shù)量持續(xù)增加，使得太原市的休閑娛樂市場(chǎng)進(jìn)一步緊張，本工程建設(shè)后將在一定程度上滿足市民的辦公、購(gòu)物、居住要求，使得老百姓能夠擁有更好的休閑娛樂環(huán)境。

10.3 本工程的建設(shè)將有助于推動(dòng)太原市建設(shè)的發(fā)展

本工程的實(shí)施符合太原市城市總體規(guī)劃的要求，它的建成推動(dòng)了太原市的建設(shè)的發(fā)展。

10.4 本工程的建設(shè)有助于促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展

處于中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)理念，辦公、購(gòu)物、居住需求將在一定時(shí)期內(nèi)無法得到根本性的改變，人口的增長(zhǎng)與休閑、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)地緊張之間的矛盾也勢(shì)必將更為突出，本工程的建設(shè)將在一定程度上緩解著緊張的矛盾，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

由此可見，本工程的實(shí)施不僅改善現(xiàn)有的城市面貌，提高太原市居民的生活水準(zhǔn)，滿足人們的基本休閑、娛樂、購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，它的建成必將為太原市城市建設(shè)起到很大的推動(dòng)作用。

11 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

11.1 自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于在自然因素等非人為因素，或其他不確定性因素下，對(duì)開發(fā)企業(yè)造成的各種損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素通常是:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)等。本工程所在地理位置及區(qū)域均不存在這些因素，故自然風(fēng)險(xiǎn)不存在。

11.2 政策性風(fēng)險(xiǎn)

近年來，太原市人民政府出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》(并政發(fā)［2012］29號(hào))等其他的相關(guān)政策，鼓勵(lì)和支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。然而，政策的不確定性必然對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)生影響，因此在建設(shè)過程中也需時(shí)刻關(guān)注政策信號(hào)，根據(jù)信號(hào)的方向，及時(shí)調(diào)整投資及運(yùn)營(yíng)行為，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

11.3 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng)，也同樣會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)上的損失而造成的一定風(fēng)險(xiǎn)。例如旅游業(yè)的興旺、網(wǎng)絡(luò)交易的發(fā)展都有可能對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成一定的影響。

11.4 區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著區(qū)域附件太原市南站等交通線路的開通，商旅客流將大增，附近類似項(xiàng)目可能增多，可能運(yùn)營(yíng)價(jià)格將達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，影響整個(gè)投資回報(bào)率。

11.5 對(duì)策分析

加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的辨識(shí)和解析，并做好對(duì)隨時(shí)可能發(fā)生的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控程度進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，防范措施準(zhǔn)備得當(dāng)。立即加快項(xiàng)目的前期運(yùn)作，確保各項(xiàng)工作進(jìn)展到位，并抓緊實(shí)施。再進(jìn)一步對(duì)該區(qū)域內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文、消費(fèi)程度以及市場(chǎng)需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查，做好應(yīng)變的各種預(yù)案和方法。同時(shí)企業(yè)內(nèi)部要加強(qiáng)財(cái)務(wù)的宏觀調(diào)控，縮短資金的周轉(zhuǎn)期限，從而減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，降低成本，增加收益。在運(yùn)營(yíng)過程中利用多方位的吸引國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)品牌入駐，增加營(yíng)業(yè)收入，并制定合理的運(yùn)營(yíng)管理制度，降低運(yùn)營(yíng)成本，促使利潤(rùn)的最大化。在施工過程中充分考慮原材料價(jià)格上漲的因素，保證建安工程的成本合理化。

12 結(jié)語

項(xiàng)目的建設(shè)從經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)等多方面是可行合理的，建成后將成為附近的商業(yè)綜合體，對(duì)帶動(dòng)附近發(fā)展等方面都有顯著作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡快組織項(xiàng)目的全過程建設(shè)實(shí)施。