房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

張梨花

(河南應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，河南 鄭州 450042)

1 資本結(jié)構(gòu)的含義

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)籌資的來源以及之間的一個比重關(guān)系，主要說的是企業(yè)負債和權(quán)益這兩方面的比例關(guān)系。每個企業(yè)都希望自己的公司能夠擁有低成本，因為資本成本是衡量企業(yè)經(jīng)營成果的一個指標，降低成本，提高經(jīng)濟效益，進而也能讓企業(yè)的投資者滿意。

2 房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)資金來源情況

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每一項工程都需要大量的資金進行周轉(zhuǎn)，該行業(yè)具有流動資金量大、流動周期長、資金回籠慢等特點，從這方面也能看出資金對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一項至關(guān)重要的要素，從而資金良好的運作和高效管理是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素，特別是資金來源。

根據(jù)2016年12月—2017年12月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況，從表1中我們可以清晰地看出資金的主要來源方式是國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源。

表1 全國房地產(chǎn)資金來源方式 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局。

2.2 我國房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率高于其他行業(yè)

資產(chǎn)負債率等于總負債除以總資產(chǎn)，是用來評價企業(yè)經(jīng)營活動能力的一項標準，反映出負債所占的比例，它是一項評價公司負債水平的綜合性指標。下面這張圖是截至2017年6月30日我國各行業(yè)的以及上年同期的平均資產(chǎn)負債率，根據(jù)此圖，可以對各行業(yè)的資產(chǎn)負債率變化情況進行一個數(shù)據(jù)分析。

圖1展示出，每個行業(yè)的資產(chǎn)負債率都在變化，變化情況各不相同，截至2017年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率同比上一年同期增長了，在不考慮銀行和非銀行金融的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相對來說比較高，債務(wù)融資比率較大，這樣保障度比較低。當然了，比率大，也可以證明該行業(yè)的償債壓力較大，財務(wù)風(fēng)險比較大，所以說，從不同層面，各利益相關(guān)者再結(jié)合自身的利益來對該指標進行分析，分析結(jié)果就不同，比如債權(quán)人更關(guān)心貸款，肯定希望資產(chǎn)負債率越低越好；股東則關(guān)心的是全部資本利潤率是否超過了借入款項的利率，若超過，則希望該比率越大越好；經(jīng)營者會審時度勢，權(quán)衡之后做出正確的選擇。

圖1 各行業(yè)資產(chǎn)負債率(2017-06-30)

數(shù)據(jù)來源：中國數(shù)據(jù)分析行業(yè)網(wǎng)。

3 房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素

3.1 影響房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的外部因素

3.1.1 政策環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個特殊的行業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展特別重要，政策作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的一個重要影響因素，國家就是通過政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，來影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求，維護房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定地發(fā)展。國家出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，就會促使投資者、銀行等金融機構(gòu)傾向于對房地產(chǎn)行業(yè)進行投資和融資，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)在進行資金選擇時具有更大的空間，這樣可以使房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)益資金和債務(wù)資金的構(gòu)成更具合理性，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更為合理。反之，房地產(chǎn)行業(yè)在進行資金選擇時就會受限，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)益資金和債務(wù)資金的構(gòu)成很難達到較為合理的水平。

3.1.2 宏觀經(jīng)濟環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟至關(guān)重要，不僅可以促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，還可以提高人們的物質(zhì)生活水平，正是因為兩者之間存在著密切的關(guān)系，經(jīng)濟一旦發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)首先會受到影響。當經(jīng)濟好時，向好的方向發(fā)展；當經(jīng)濟比較差時，房地產(chǎn)行業(yè)也會衰退，隨著經(jīng)濟環(huán)境的波動而波動。在當今經(jīng)濟環(huán)境下，政府支持和鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，該行業(yè)也會利用這種有利條件，適當增加負債，提高企業(yè)的資產(chǎn)負債率，提高經(jīng)濟效益，經(jīng)濟效益的提高反過來又會增強企業(yè)的償債能力和還款能力。同樣，在經(jīng)濟環(huán)境蕭條時，房地產(chǎn)行業(yè)也會面臨更大的風(fēng)險，此時，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)降低風(fēng)險，減少損失，以尋求企業(yè)平穩(wěn)地發(fā)展。

3.1.3 金融市場環(huán)境

資金對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不可或缺的資源，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源大多是借貸資金，所以說金融市場的不穩(wěn)定性是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一大因素。

房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足以支撐整個企業(yè)的發(fā)展，所以資金對房地產(chǎn)行業(yè)是不可缺少的，所以說貨幣市場很重要。貨幣市場的發(fā)達、健全，企業(yè)可以增加流動負債，降低公司的籌資成本；貨幣市場不好的時候，企業(yè)就會擴大資金規(guī)模，降低籌資風(fēng)險。

3.2 影響房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)部因素

3.2.1 償債能力

文章我們主要來分析長期償債能力，是指企業(yè)到期償還長期債務(wù)的能力，流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力對長期償債能力來說都是至關(guān)重要的，此能力比較弱時，不能夠及時償還，資金鏈就會出現(xiàn)問題；反之，變現(xiàn)能力強，長期償債能力也會較強，這樣才能夠及時償還債務(wù)，不會出現(xiàn)拆東墻補西墻的現(xiàn)象，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也就會加快。

3.2.2 盈利能力

盈利能力是指企業(yè)運用經(jīng)濟資源獲取收益的能力，資產(chǎn)負債率和企業(yè)的營利性存在正相關(guān)的關(guān)系，企業(yè)的收益水平會隨著資產(chǎn)負債率的上升達到一個最大值，然后資產(chǎn)負債率還會繼續(xù)上升時，收益則會呈現(xiàn)下降的趨勢。

3.2.3 成長能力

近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，越來越景氣，則發(fā)現(xiàn)企業(yè)對外部資金的依賴性特別高，主要是因為規(guī)模不斷在壯大，自己已沒有辦法滿足自己的發(fā)展，就會出現(xiàn)銀行貸款等，通過外部資金來發(fā)展企業(yè)。

3.2.4 每股收益

每股收益反映的是普通股的獲利能力，每股收益越高，則說明企業(yè)的獲利能力越強，進而表達出企業(yè)的盈利能力，從而在一定程度上也可以反映企業(yè)是否擁有一個適合自己的資本結(jié)構(gòu)。

4 房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的措施

4.1 靈活應(yīng)對經(jīng)濟環(huán)境的變化

經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展很重要，我們應(yīng)時刻關(guān)注經(jīng)濟環(huán)境，一旦有所變化，我們也可以根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境來調(diào)節(jié)自己的資本結(jié)構(gòu)，從而形成最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，進行針對性的融資?，F(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)都在不斷地擴展周圍的城中村，再加上我國現(xiàn)在對房子的需求量還比較高，因此，從目前情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)可以加大自己的投資，在進行發(fā)展擴張的過程中，我們可以根據(jù)企業(yè)狀況選擇不同的籌資方式，從而優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)。當人們對房子需求量降低時，房地產(chǎn)企業(yè)就不應(yīng)該一味地開發(fā)新的地產(chǎn)，而是對企業(yè)現(xiàn)有狀況進行精益求精，增加人們購房的需求，同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮縮減規(guī)模，抽回部分投資，在資金抽回的過程中，企業(yè)可以根據(jù)當前的資本結(jié)構(gòu)狀況，進行權(quán)益資金的減少的債務(wù)資金的償還，進而使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)達到最優(yōu)化。

4.2 完善金融市場環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建多元化的籌資渠道

資金需求與供給是通過金融市場連接到一起，促進資金的合理運轉(zhuǎn)和使用，當然，金融市場的存在在一定程度上也降低了成本，通過金融市場進行融資可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。我們加入世貿(mào)組織后，經(jīng)濟迅速地發(fā)展起來，現(xiàn)如今，我們就應(yīng)該利用大好機會，虛心地學(xué)習(xí)國外金融機構(gòu)的經(jīng)驗，從而完善金融市場，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以在金融市場上進行多元化的融資，從而促使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)更為合理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

4.3 提高企業(yè)償債能力

償債能力體現(xiàn)了流動資金的變現(xiàn)能力，影響著企業(yè)的信用和發(fā)展，所以企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注償債能力，不僅僅通過貸款來進行融資，應(yīng)多種方法結(jié)合在一起，融資多元化，分散企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，從而將資產(chǎn)負債率把控在50%左右，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)達到較合理的水平。

4.4 提高企業(yè)的經(jīng)濟效益

企業(yè)在開發(fā)新的樓盤時，一定要設(shè)計出新穎、吸引人眼球的內(nèi)部格局，房屋的款式獨樹一幟，這樣才會增加人們購房的需求，增加成交量，也才會提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，經(jīng)濟效益的提高，又會吸引更多的投資者對企業(yè)進行投資，銀行等金融機構(gòu)也會更愿意把資金借給企業(yè)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)自身狀況選擇適合自己的融資方式，進而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。