杭州市住宅樓面地價(jià)時(shí)空演變特征研究

(浙江工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，浙江 杭州 310023)

城市土地作為重要生產(chǎn)要素，其價(jià)格在經(jīng)濟(jì)角度上反映了人地關(guān)系。隨著人口的流動(dòng)，城市內(nèi)部的空間、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變遷，土地價(jià)格也在時(shí)間、空間維度上變化，尤其是與人居住密切相關(guān)的住宅用地。故準(zhǔn)確把握城市住宅用地價(jià)格的時(shí)空演變特征和規(guī)律，對(duì)解讀城市空間結(jié)構(gòu)變化和合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要指導(dǎo)作用。筆者以住宅樓面地價(jià)為主要研究變量，對(duì)杭州市住宅用地市場(chǎng)的周期和空間結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行研究。

一、研究現(xiàn)狀

國外關(guān)于土地價(jià)格的研究起源較早，從馬克思地租地價(jià)理論到19世紀(jì)的杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，再到20世紀(jì)的伯吉斯同心圓理論以及烏爾曼多核心住宅區(qū)位論等，形成了土地價(jià)格空間模式的經(jīng)典理論參考[1-2]。自中國住房制度改革以來，國內(nèi)城市土地市場(chǎng)快速發(fā)展，涌現(xiàn)了一批關(guān)于北京[3-6]、武漢[7-10]、南京[11-13]、西安[14]、合肥[15]等城市土地價(jià)格時(shí)空演變的研究。也有學(xué)者從不同的角度對(duì)杭州市土地價(jià)格進(jìn)行了研究，鄭穎運(yùn)用GIS工具對(duì)2003—2008年的杭州市地價(jià)和房?jī)r(jià)的相關(guān)性及時(shí)空變化進(jìn)行了研究，結(jié)果顯示在不同區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)基本一致[16]。呂罡以2010—2015年杭州主城區(qū)住宅和商業(yè)用地的價(jià)格及影響因素?cái)?shù)據(jù)，建立特征價(jià)格模型，并分區(qū)編制了特征價(jià)格指數(shù)[17]。張潔建立地理加權(quán)回歸模型(GWR)，對(duì)杭州市土地價(jià)格的空間分異及其影響因素進(jìn)行深入研究[18]。任超群等以杭州土地市場(chǎng)為例，研究土地出讓價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的時(shí)空擴(kuò)散效應(yīng)，可見土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有重要影響[19]。綜合來看，現(xiàn)有較多關(guān)于土地價(jià)格的研究，側(cè)重點(diǎn)不同，方法各異[20-21]，目前學(xué)者對(duì)杭州土地價(jià)格的研究多聚焦于土地價(jià)格的影響因素，缺乏對(duì)土地價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間跨度上的規(guī)律性研究，并且過去研究主要集中于地面地價(jià)，較少從樓面地價(jià)視角來解讀城市住宅用地價(jià)格的時(shí)空演變特征，因此以住宅樓面地價(jià)為切入點(diǎn)來研究2005—2018年杭州市住宅用地市場(chǎng)具有一定的創(chuàng)新性，有助于更直觀地解讀城市空間結(jié)構(gòu)變化，并且精準(zhǔn)調(diào)控土地市場(chǎng)。

杭州作為浙江省會(huì)城市和長(zhǎng)三角的中心城市，近年來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化率自2007年58.6%增長(zhǎng)為2017年的76.8%，城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)變化明顯，以土地要素來研究城市空間結(jié)構(gòu)的變化十分有必要。杭州市基準(zhǔn)地價(jià)自2004年公布的《2004年杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)圖》之后，后續(xù)再?zèng)]有更新基準(zhǔn)地價(jià)，顯然目前土地價(jià)格的定價(jià)機(jī)制早已脫離了基準(zhǔn)地價(jià)，需要建立杭州市數(shù)字地價(jià)模型為土地定價(jià)提供依據(jù)。2005年至今，杭州出現(xiàn)了2009年和2016年兩波“地王潮”，住宅樓面地價(jià)持續(xù)上漲，2005—2018年杭州十區(qū)住宅樓面地價(jià)從3 147元/m2漲至18 896元/m2，2018年杭州市土地出讓總金額達(dá)2 400億元，位居全國首位。以上杭州土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，亟待研究城市土地價(jià)格的演變規(guī)律及其驅(qū)動(dòng)因素，解讀城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的變化，建立完善的土地定價(jià)機(jī)制，為維持土地市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展提供政策建議。

二、數(shù)據(jù)來源和研究方法

(一)數(shù)據(jù)來源

本研究選取杭州市主城區(qū)(上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū))、余杭區(qū)和蕭山區(qū)為研究區(qū)域，因?yàn)楦魂柡团R安設(shè)區(qū)時(shí)間尚短，交易數(shù)據(jù)量有限，不具有研究代表性，暫不考慮。以2005年1月1日至2018年12月31日的住宅用地交易數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)主要來源于好地網(wǎng)的土地?cái)?shù)據(jù)庫，采集數(shù)據(jù)屬性包括地塊名稱、位置、土地性質(zhì)、出讓面積、容積率、建筑面積、成交時(shí)間、出讓底價(jià)、成交價(jià)、成交樓面價(jià)、溢價(jià)率、競(jìng)得單位等信息，并通過高德開放平臺(tái)，根據(jù)住宅用地的地理位置和樓盤名稱等相關(guān)信息，確定每個(gè)地塊的經(jīng)緯度信息。

(二)研究方法

1.空間自相關(guān)方法

空間自相關(guān)性用于測(cè)度目標(biāo)變量屬性值在同一個(gè)分布區(qū)內(nèi)存在的空間依賴程度，一般用Moran’s I 統(tǒng)計(jì)量來度量空間自相關(guān)性[22]，計(jì)算公式為

統(tǒng)計(jì)的zI得分計(jì)算公式為

2.克里金(kriging)插值法

咳嗽變異性哮喘是較特殊的一種支氣管哮喘，其主要臨床表現(xiàn)為慢性咳嗽 [6-7]。用力呼氣或深吸氣均會(huì)導(dǎo)致咳嗽，無哮鳴音，臨床上多數(shù)患者表現(xiàn)為持續(xù)的氣道高反應(yīng)和氣道炎癥，病理改變?yōu)樯窠?jīng)活性增加、黏液分泌、血管擴(kuò)張、血漿滲出及氣道痙攣等[8-9]。因此，治療咳嗽變異性哮喘應(yīng)以降低氣道高反應(yīng)和消除氣道炎癥為主。

克里金插值法是以空間自相關(guān)性為基礎(chǔ)，利用原始數(shù)據(jù)和半方差函數(shù)的結(jié)構(gòu)性，對(duì)住宅樓面地價(jià)的樣本點(diǎn)進(jìn)行無偏估計(jì)的插值方法，能夠克服樣本點(diǎn)的相關(guān)性和叢聚影響[23]。住宅樓面地價(jià)Z(x0)的估算值為

式中：Z(xi)為已知地塊的樓面地價(jià)；λi是權(quán)重，估算點(diǎn)根據(jù)無偏估計(jì)和最小方差原則，要求權(quán)重滿足方程：

三、住宅樓面地價(jià)的時(shí)間演變

2005—2018年杭州市住宅用地市場(chǎng)成交面積和金額出現(xiàn)了四個(gè)峰值。2007年是第一個(gè)高峰，住宅用地成交面積309萬方，比上年增長(zhǎng)32.8%，成交金額291億元，增長(zhǎng)111.9%；第二個(gè)高峰2009年住宅用地成交面積是368萬方，成交金額674億元，分別增長(zhǎng)156.9%，281.1%；2013年土地交易又達(dá)峰值，住宅用地成交面積是238萬方，成交金額519億元，分別增長(zhǎng)54.0%，66.5%；自2015年起杭州市住宅用地成交面積平穩(wěn)增長(zhǎng)、但成交金額卻不斷創(chuàng)新高，2018年的住宅用地成交面積和成交金額分別為249萬方、1 286億元(見圖1)。

運(yùn)用HP濾波法將住宅樓面地價(jià)分解為趨勢(shì)成分和周期成分，住宅樓面地價(jià)總體上呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)，具有明顯的周期(見圖2)。結(jié)合杭州市住宅用地市場(chǎng)成交面積和金額，可將住宅用地市場(chǎng)大致劃分為三個(gè)階段：第一階段(2005—2010年)、第二階段(2011—2015年)、第三階段(2016—2018年)。

第一階段(2005—2010年)：住宅樓面地價(jià)的周期成分在0值上下小幅波動(dòng)，故稱為波動(dòng)期。2005年國家出臺(tái)“國八條”，在政府的宏觀干預(yù)下，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨于平緩，杭州的土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，直至2007年市場(chǎng)稍有回暖，宅地成交迎來“小高潮”，當(dāng)年成交67宗，樓面地價(jià)上漲51.6%，但在2008年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)大環(huán)境下夭折，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，隨后政府出臺(tái)了四萬億刺激政策，大量資金流入房地產(chǎn)，2009年即出現(xiàn)宅地成交“高潮”，僅此一年成交92宗，也是地王頻出的一年，樓面地價(jià)上漲50.1%。2010年政府出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策“國十一條”，市場(chǎng)逐漸降溫，回歸理性。

第二階段(2011—2015年)：2011—2015年可以稱為杭州土地市場(chǎng)“失落的五年”，住宅樓面地價(jià)的周期成分均處于0值以下，稱為低谷期。2011年國家出臺(tái)“新國八條”調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，之后政府堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，調(diào)控房地產(chǎn)不動(dòng)搖的方針，讓房?jī)r(jià)回歸合理水平，政策持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，2011和2012年分別只成交36，38宗宅地，成交量?jī)r(jià)齊降，甚至出現(xiàn)多宗土地流拍。2013年土地交易量有所回升，大型房企紛紛涌入杭州，但樓市仍處于高庫存的狀態(tài)，直至2014年7月杭州市政府逐步取消限購，2015年土地市場(chǎng)下半年逐漸回暖，結(jié)束調(diào)整。

第三階段(2016—2018年)：住宅樓面地價(jià)的周期成分均在0值之上，故稱為高峰期。2015年全國一線城市房?jī)r(jià)率先上漲。2016年9月，杭州召開G20峰會(huì)，國際知名度和城市能級(jí)進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，吸引大量投資，交易量?jī)r(jià)都創(chuàng)歷史新高，樓面地價(jià)上漲75.3%，“地王”頻出，政府不斷出臺(tái)新的土地拍賣政策，也難以抑制開發(fā)商的熱情，2017年杭州共出讓宅地51宗，其中40宗溢價(jià)率50%以上。隨著2018年國家去杠桿政策效應(yīng)顯現(xiàn)和限購限價(jià)升級(jí)，土地市場(chǎng)有所降溫，房企資金緊張，拿地趨于理性，但樓面地價(jià)依然處在高位。

2005—2018年杭州住宅樓面地價(jià)總體波動(dòng)上漲，在時(shí)序上宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境定調(diào)土地市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，國家針對(duì)市場(chǎng)的變化，及時(shí)采取對(duì)應(yīng)貨幣、信貸等宏觀經(jīng)濟(jì)政策。從國八條、國十條、新國八條、新國十條到目前的一城一策等行政干預(yù)都在不同程度上影響住宅土地市場(chǎng)。

四、住宅樓面地價(jià)的空間演變

(一)空間自相關(guān)分析

(二)空間結(jié)構(gòu)分析

1.第一階段(2005—2010年)

此階段住宅用地成交集中在余杭區(qū)的未來科技城，拱墅區(qū)的橋西、申花板塊，江干區(qū)的城東新城、丁蘭新城，下沙沿江板塊等，老城區(qū)居住功能飽和，土地資源緊張，成交地塊少。住宅樓面地價(jià)呈單中心圈層結(jié)構(gòu)，這與杭州城市發(fā)展格局一致，彼時(shí)的杭州是“西湖時(shí)代”“武林時(shí)代”。(1)住宅樓面地價(jià)核心圈層以西湖為中心，峰值位于武林廣場(chǎng)、湖濱商圈，傳統(tǒng)CBD配套成熟，是住宅樓面地價(jià)的“翹楚”；(2)次核心圈層向外延伸約4公里，延伸方向?yàn)槌俏?、城東，即西湖區(qū)、江干區(qū)方向，樓面地價(jià)東西方向明顯高于南北方向，城西是大眾偏愛的居住區(qū)，教育資源優(yōu)質(zhì)、交通便利、環(huán)境宜人；(3)過渡圈層向外延伸約6公里，方向?yàn)槌俏?、城北，包含了大部分主城區(qū)域，江南的濱江區(qū)由于一江之隔，與老城區(qū)的價(jià)格關(guān)聯(lián)性較弱，樓面地價(jià)水平偏低，是主城區(qū)價(jià)格洼地；(4)外圍圈層主要在江干區(qū)的九堡、下沙、余杭區(qū)、蕭山區(qū)等外圍區(qū)域，樓面地價(jià)在6 000元/m2以下，如圖3(a)所示。

表1 住宅用地樓面價(jià)的Moran’s I指數(shù)

2005—2010年階段，西湖區(qū)留下街道住宅樓面地價(jià)增長(zhǎng)值最大，達(dá)20 000元/m2，增長(zhǎng)率也最高，六年時(shí)間增長(zhǎng)4倍，此區(qū)域位于西溪濕地和西湖風(fēng)景區(qū)之間，綠植率高，環(huán)境、景觀絕佳，并且出讓地塊規(guī)劃容積率低，適合開發(fā)高端住宅?？梢婋S著人們對(duì)居住品質(zhì)的追求，景觀、環(huán)境價(jià)值在樓面地價(jià)中凸顯。下城區(qū)的武林廣場(chǎng)以北的朝暉、文暉街道樓面地價(jià)上漲超過15 000元/m2，由于老市中心居住人口飽和，向周邊外溢，由此形成了以西湖、西溪濕地為“雙核”的樓面地價(jià)增值區(qū)。住宅樓面地價(jià)的增長(zhǎng)率和增長(zhǎng)值存在較大差異，下沙沿江區(qū)域的樓面地價(jià)增長(zhǎng)3倍以上，這是由于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和下沙高教園區(qū)導(dǎo)入大量人口，并且沿江具有良好的錢塘江景觀，是區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)板塊。市中心配套成熟完善，樓面地價(jià)增長(zhǎng)并不突出，其基礎(chǔ)價(jià)格已經(jīng)處于塔尖，實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)率存在難度。在樓面地價(jià)普遍上漲的環(huán)境下，閑林、老余杭板塊下跌，約2 000元/m2，跌幅20%，如圖3(b)(c)所示。

2.第二階段(2011—2015年)

2011—2015年杭州土地市場(chǎng)處于低谷期，成交集中在各大新城：城東新城、運(yùn)河新城、未來科技城、錢江世紀(jì)城，與上一階段相比，住宅樓面地價(jià)平均提升約3 500元/m2，價(jià)格梯度愈來愈大。住宅樓面地價(jià)仍然呈單中心圈層結(jié)構(gòu)，但是具體價(jià)格圈層范圍發(fā)生改變：(1)核心圈層以西湖為中心，峰值由最初的武林廣場(chǎng)向錢江新城偏移，錢江新城作為杭州另一個(gè)CBD的地位在樓面地價(jià)上有所體現(xiàn)；(2)次核心圈層向外延伸約2公里，方向?yàn)槌潜?、江南，大運(yùn)河沿岸、拱宸橋西、申花板塊配套成熟、景觀良好，是改善首選區(qū)域，江南擁有國家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，阿里巴巴、華為等500強(qiáng)企業(yè)在此設(shè)園區(qū)，高端人才聚集，居住需求大；(3)過渡圈層向外延伸約3.5公里，方向?yàn)槌菛|，杭州東站和地鐵1號(hào)線投入運(yùn)營(yíng)，交通紅利使板塊價(jià)值迅速提升；(4)外圍圈層包括主城區(qū)其他區(qū)域、余杭區(qū)和蕭山區(qū)，如圖4(a)所示。

這期間國家嚴(yán)加調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅樓面地價(jià)下跌區(qū)域大于上漲區(qū)域，下跌值最大約15 000元/m2，也有逆流而上的區(qū)域：樓面地價(jià)上漲最大的是錢塘江兩岸的上城區(qū)和濱江區(qū)，擁有一線江景，并且以錢江新城和濱江高新技術(shù)園區(qū)為支撐，價(jià)格上漲在情理之中；毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的拱墅區(qū)申花板塊也走出了獨(dú)立行情，浙江大學(xué)的高學(xué)歷人才在此聚集，住房市場(chǎng)潛力充足；余杭區(qū)臨平新城作為杭州副城之一，成交多宗宅地，樓面地價(jià)井噴，增長(zhǎng)率2倍以上。其余區(qū)域抵抗不住市場(chǎng)的力量，在5年期間不漲反跌，其中在上一階段上漲最多的西溪濕地南面區(qū)域，在此階段樓面地價(jià)下跌最多。由此可見，在低谷期核心圈層樓面地價(jià)最穩(wěn)定，抗跌性好，此時(shí)的價(jià)格最能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，外圍圈層樓面地價(jià)與市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)性大，有大起大落風(fēng)險(xiǎn)，如圖4(b)(c)所示。

3.第三階段(2016—2018年)

2016—2018年是杭州土地市場(chǎng)的高峰期，50%以上土地成交位于余杭區(qū)和蕭山區(qū)。住宅樓面地價(jià)依然呈單中心圈層結(jié)構(gòu)，老市中心的地位不可動(dòng)搖，各圈層方向性凸顯，有“三足鼎立”之勢(shì)。(1)樓面地價(jià)核心圈層以西湖為中心，峰值位于武林商圈、錢江新城，兩大商業(yè)中心地位顯赫，城市發(fā)展格局從“西湖時(shí)代”走向“錢江時(shí)代”。(2)次核心圈層呈三個(gè)方向，西北方向：主要是老城西文教區(qū)，古蕩、翠苑、文新、蔣村、祥符街道；東北方向：錢江新城、城東新城；正南方向：濱江區(qū)的長(zhǎng)河、浦沿、西興街道，這三個(gè)方向區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套齊全，產(chǎn)業(yè)聚集，潛力巨大。(3)過渡圈層形狀與次核心圈層一致，呈“Y”型，是樓面地價(jià)在空間上的自然延伸。(4)外圍圈層主要包括未來科技城和錢江世紀(jì)城，未來科技城是國家級(jí)海創(chuàng)園，錢江世紀(jì)城作為2022年亞運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)，未來預(yù)期不可估量，都在樓面地價(jià)上充分顯現(xiàn)。(5)最外圍圈層主要在江干區(qū)的下沙、余杭區(qū)、蕭山區(qū)等外圍區(qū)域，經(jīng)過這一輪上漲，基本消滅了樓面地價(jià)10 000元/m2以下的住宅用地，如圖5(a)所示。

2016—2018年是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)上行階段，杭州住宅樓面地價(jià)普漲10 000元/m2以上，只是不同區(qū)域、不同板塊上漲價(jià)格存在差異。增長(zhǎng)值最大的是余杭區(qū)未來科技城閑林街道，樓面地價(jià)抬升15 000元/m2以上。江干區(qū)的城東新城和丁蘭新城樓面地價(jià)上漲明顯，交通樞紐火車東站作為人流集散地，匯集了大量居住人口，丁蘭新城規(guī)劃居住片區(qū)，未來配套完善，且靠近半山公園，環(huán)境宜居。G20峰會(huì)和2022年亞運(yùn)會(huì)兩大盛會(huì)選址在錢江世紀(jì)城，基礎(chǔ)設(shè)施的超前改善，使得樓面地價(jià)提升明顯。此階段住宅樓面地價(jià)高增長(zhǎng)率區(qū)域清晰明顯，六大區(qū)域：余杭區(qū)未來科技城閑林街道、余杭區(qū)的崇賢街道、蕭山區(qū)的新街街道、義橋鎮(zhèn)、河上鎮(zhèn)、大江東核心區(qū)域，全部位于余杭區(qū)和蕭山區(qū)，分布于老城區(qū)的外圍。隨著城市外圍擴(kuò)張，規(guī)劃新片區(qū)發(fā)揮空間大，界面改善明顯，板塊提升價(jià)值點(diǎn)多，刺激整個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)飆升，市中心的樓面地價(jià)企穩(wěn)，并非是此階段土地價(jià)格上漲的最大受益者，如圖5(b)(c)所示。

五、結(jié)論與建議

(一)研究結(jié)論

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境定調(diào)土地市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，貨幣、信貸等經(jīng)濟(jì)政策是決定土地價(jià)格的主要因素，保持穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)水平是土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的根本條件，即使限購限貸政策效果立竿見影，也并非長(zhǎng)久之計(jì)。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，杭州的住宅用地市場(chǎng)可劃分為三個(gè)階段：波動(dòng)期(2005—2010年)、低谷期(2011—2015年)、高峰期(2016—2018年)。

第二，杭州住宅樓面地價(jià)存在顯著的空間差異，呈現(xiàn)出以西湖為中心的圈層結(jié)構(gòu)，具有連續(xù)性和方向變異性，層次分明、梯度明顯。隨著城市不斷向外圍擴(kuò)張蔓延，樓面地價(jià)中心區(qū)域圈層密集，價(jià)格梯度大，逐漸向外圍趨于平坦；不同方向差異明顯，城市多中心規(guī)劃逐漸在樓面地價(jià)上體現(xiàn)，由原來的單中心向城市副中心過渡。住宅樓面地價(jià)的增長(zhǎng)值和增長(zhǎng)率具有區(qū)域差異性，隨著核心和次核心圈層發(fā)展趨緩，其峰值向城市外圍擴(kuò)散，更多出現(xiàn)在城市新開發(fā)區(qū)域。

第三，城市規(guī)劃定位、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)和人才政策、重大事件、自然本底條件是影響杭州城市住宅樓面地價(jià)時(shí)空演變的重要驅(qū)動(dòng)因素。各大新城的能級(jí)、功能定位差異，使得在教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套上改善程度不同；杭州東站、地鐵1，2，4號(hào)線的投入運(yùn)營(yíng)，可達(dá)性提高、通勤成本降低；濱江高新技術(shù)園區(qū)、未來科技城高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，高學(xué)歷、高素質(zhì)人才聚集；G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等盛事的舉辦，影響力巨大；隨著人居環(huán)境要求的提高，西湖、錢塘江、大運(yùn)河、西溪濕地等稀缺自然資源價(jià)值凸顯。以上諸多因素成為杭州政府出讓土地的“賣點(diǎn)”，也因此加大了城市住宅用地開發(fā)量，并提高了城市住宅樓面地價(jià)。

(二)建議

以住宅樓面地價(jià)的視角來研究杭州市2005—2018年住宅樓面地價(jià)在時(shí)間和空間上的發(fā)展歷程，更加直觀地解讀城市空間結(jié)構(gòu)變化，為合理調(diào)控住宅土地市場(chǎng)提供以下建議：

首先，開展土地市場(chǎng)的供給側(cè)改革，提高政府土地供應(yīng)的彈性。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，政府根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系，靈活機(jī)動(dòng)地調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，科學(xué)把握土地出讓時(shí)間，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資，使樓面地價(jià)保持在合理區(qū)間。充分發(fā)揮市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力，避免市場(chǎng)火熱時(shí)出現(xiàn)地王，蕭條時(shí)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，突破以往采取抑制或刺激需求的政策性干預(yù)帶來的弊端。

其次，建立動(dòng)態(tài)的數(shù)字地價(jià)模型，強(qiáng)化城市規(guī)劃與土地價(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系。城市規(guī)劃對(duì)住宅樓面地價(jià)空間分布具有引導(dǎo)作用，根據(jù)杭州城市多中心發(fā)展規(guī)劃對(duì)各中心能級(jí)和功能的定位，科學(xué)合理的土地性質(zhì)、地塊容積率等規(guī)劃條件，都在不同程度上影響住宅樓面地價(jià)。反之，以住宅樓面地價(jià)的空間分布來檢驗(yàn)和指導(dǎo)城市規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃單元的控規(guī)編制，改善公共資源的空間分布差異，提高人口、產(chǎn)業(yè)、住宅用地、公共資源的匹配度，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和集約利用。

最后，城市建設(shè)要分區(qū)逐步推進(jìn)，土地出讓節(jié)奏依托于建設(shè)周期。在城市建設(shè)期間，切勿集中力量發(fā)展某個(gè)片區(qū)，會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各大新城需根據(jù)自身能級(jí)和定位開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在建設(shè)進(jìn)城中，把握土地出讓節(jié)奏，避免大量的供應(yīng)土地為獲取高額土地出讓金的短視行為，導(dǎo)致后期發(fā)展疲軟乏力，甚至出現(xiàn)樓面地價(jià)下跌的情況，不利于保持土地市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。