提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的幾點(diǎn)意見(jiàn)

文/吳曉俊 河南華儀置業(yè)發(fā)展有限公司 河南信陽(yáng) 464000

1、引言

自2016年底以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次提出并堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”觀念和定位，如今已深入人心。房子和老百姓的生活息息相關(guān)，房屋的質(zhì)量對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)安全造成直接的影響，也在很大程度上影響居住的舒適度和生活的幸福指數(shù)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程的總集成者，其管理意識(shí)和管理能力的提升，是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量最關(guān)鍵、最核心的根本。

2、當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在的質(zhì)量問(wèn)題

第一，設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題。設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量最初也是最基本的保證，但是市場(chǎng)上有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)并不重視設(shè)計(jì)質(zhì)量，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有效的控制，為了趕時(shí)間、搶進(jìn)度，不科學(xué)的壓縮設(shè)計(jì)進(jìn)度，導(dǎo)致設(shè)計(jì)粗糙、缺乏深度，這在很大程度上導(dǎo)致了后續(xù)質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，嚴(yán)重的會(huì)發(fā)生質(zhì)量事故。另一方面一部分設(shè)計(jì)院和設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)偏低，而房地產(chǎn)公司由于架構(gòu)不整齊，缺乏相關(guān)的技術(shù)人員來(lái)進(jìn)行管理，也會(huì)導(dǎo)致同樣的狀況發(fā)生。第二，施工質(zhì)量問(wèn)題。施工單位的自身素質(zhì)和對(duì)人、機(jī)械、材料、工藝以及環(huán)境的控制和管理，最終決定了房屋工程的質(zhì)量。建筑業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)，施工單位的水平良莠不齊，一部分房地產(chǎn)公司在選擇施工單位的時(shí)候，帶有一定的人情和面子，這導(dǎo)致一部分并不具備能力的施工單位混入房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)，為質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生埋下隱患。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”的思路仍然存在，要求施工單位盲目的趕工，也導(dǎo)致了很多的質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故。第三，驗(yàn)收和保修期的質(zhì)量問(wèn)題。驗(yàn)收是工程質(zhì)量事中和事后控制的重要手段，一部分房地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理企業(yè)，對(duì)待分部分項(xiàng)工程和單位工程的驗(yàn)收不夠認(rèn)真，很多可以在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)和解決的質(zhì)量問(wèn)題被忽略，導(dǎo)致業(yè)主收房后在陸續(xù)的暴露出來(lái)，比如滲漏、裂縫，以及消防設(shè)施的不完善、電氣工程的質(zhì)量隱患，導(dǎo)致居住的極度不舒適，并有影響生命財(cái)產(chǎn)安全的事件發(fā)生，產(chǎn)生了極大的社會(huì)矛盾和社會(huì)不穩(wěn)定因素。并且有一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，交付入住以后，缺陷責(zé)任期的維修質(zhì)量缺乏管理，也導(dǎo)致了社會(huì)的不和諧。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的提升策略

3.1 完善房地產(chǎn)公司自身的架構(gòu)和流程

房地產(chǎn)公司要參照標(biāo)桿企業(yè)的架構(gòu)并結(jié)合自身?xiàng)l件來(lái)設(shè)計(jì)組織架構(gòu)，有完善的工程管理團(tuán)隊(duì)，針對(duì)各階段、各專(zhuān)業(yè)有科學(xué)的管理流程，用制度來(lái)管理人，用合適的人來(lái)執(zhí)行制度，這樣就可以從源頭上為工程質(zhì)量奠定科學(xué)的基礎(chǔ)。一些成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)和未來(lái)，盡快的完善自身的架構(gòu)和流程，才能取得長(zhǎng)足的進(jìn)步，在市場(chǎng)擁有一席之地。

3.2 利用招標(biāo)和合作伙伴制度選擇高素質(zhì)的合作單位

不僅僅是勘察、設(shè)計(jì)和施工單位，包括監(jiān)理和材料供應(yīng)商等等各項(xiàng)目參與方，均應(yīng)該擇優(yōu)選用，利用科學(xué)的招標(biāo)手段，選擇性價(jià)比高的合作單位，可以對(duì)質(zhì)量的控制起到事半功倍的作用。并利用項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)制度，從合作單位里優(yōu)中選優(yōu)，形成長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作，不僅僅能提升工程質(zhì)量，也能提升效率，為項(xiàng)目帶來(lái)更多的附加值。我們注意到很多的標(biāo)桿企業(yè)，包括一些成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始在這樣做，這將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量提升，帶來(lái)深遠(yuǎn)的意義和影響。

3.3 科學(xué)合理的處理進(jìn)度與質(zhì)量的平衡

對(duì)進(jìn)度的盲目追求，不但會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，還會(huì)導(dǎo)致安全事故的頻發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擯棄近幾年以來(lái)以“高周轉(zhuǎn)”的觀念帶來(lái)的對(duì)進(jìn)度盲目追求的錯(cuò)誤觀念，科學(xué)的制定開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以質(zhì)量和安全為前提，再來(lái)提高效率。利用對(duì)人、機(jī)、料、法、環(huán)的精心組織、合理控制、科學(xué)管理，最終達(dá)到安全、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡。

3.4 重視驗(yàn)收和工程保修

嚴(yán)格按照各項(xiàng)法律法規(guī)，組織對(duì)工程各階段的驗(yàn)收，對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題的工程，拒絕驗(yàn)收和交付，必須整改合格。在工程保修期內(nèi)，敦促施工單位按照《質(zhì)量保修書(shū)》的承諾，進(jìn)行工程各項(xiàng)問(wèn)題的維修。項(xiàng)目的全壽命期，包含了房屋交付以后的業(yè)主居住使用周期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視保修期內(nèi)的質(zhì)量管理，與物業(yè)做好交接，而不是虎頭蛇尾，在交付以后形成管理真空，導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)人維修。

結(jié)語(yǔ)：

綜上，房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的一個(gè)行業(yè)，其質(zhì)量的好與壞對(duì)人民的生活帶來(lái)最直接的影響，房地產(chǎn)公司工程口的技術(shù)人員和管理人員應(yīng)意識(shí)到自身工作的重要性，切實(shí)的提升管理意識(shí)和管理能力，為人民的美好生活做貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)公司也應(yīng)該為相關(guān)人員提供制度和流程上的支持，并加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)，使其符合行業(yè)發(fā)展的需求。