房地產(chǎn)企業(yè)項目合同的風(fēng)險管理

文/劉選中 沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江蘇宿遷 223600

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)多，開發(fā)周期長，涉及交易金額大，對于專業(yè)要求和細節(jié)考量異常嚴格。在房地產(chǎn)項目施行的過程中，收入、成本的形成90%以上都是通過合同這種形式確認的，想要控制和降低開發(fā)成本，保證實現(xiàn)經(jīng)營目標，必須正確簽訂合同，嚴格按照約定的事項執(zhí)行合同，重視業(yè)務(wù)過程中的合同管控。特別是在目前營改增大背景情況下，企業(yè)必須審慎對待合同的招標、簽訂、執(zhí)行、評估控制。

1、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險問題

1.1 合同管理意識比較淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作的過程中，沒有注重對自身財務(wù)情況的思考，缺少完善的處理體系，同時建立的合同管理意識比較滯后，在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的落實帶來了阻礙。合同管理工作人員在主觀方面，合同管理態(tài)度不嚴謹，職責意識不高，部分企業(yè)在落實管理工作時，往往過于重視自身效益的提升，甚至在簽署相應(yīng)的合同之后，合同管理意識不高，合同管理人員的監(jiān)管效力沒有得到全面發(fā)揮，進而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)合同風(fēng)險的出現(xiàn)。

1.2 缺少完善的合同管理體系

當前，房地產(chǎn)企業(yè)整理管理水平差強人意，尤其是部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，通常把提升自身運營效力當作主體標準，沒有注重企業(yè)內(nèi)部控制管理機制的構(gòu)建，使得在開展管理工作時，頻頻出現(xiàn)問題，無法對合同實現(xiàn)科學(xué)管理，導(dǎo)致合同風(fēng)險頻頻出現(xiàn)。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，將會給企業(yè)資金帶來大量流程，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，進而讓企業(yè)失去諸多大規(guī)模項目。

1.3 合同管理信息化水平偏低

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作時，往往不具備合理性、規(guī)范性和科學(xué)性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項目運作時，其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購合同等。怎樣才能實現(xiàn)合同管理的簡便性，同時還能不會破壞其完整度，是當前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟活動需求的合同，在對合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責權(quán)限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對已經(jīng)建立的合同，沒有建立對應(yīng)的編號，缺少科學(xué)的合同管理機制。在合同管理方面缺少規(guī)范性，合同進度無法全面掌控，進而給財務(wù)部門記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度，直接影響會計處理效率。

1.4 合同履行未跟蹤到位

當合同簽好后，未對其進行整理，將涉及到付款節(jié)點、收取發(fā)票節(jié)點、工程變更確認、質(zhì)保金支付方式的確定、違約及違約責任條款等信息進行整理，制定合同執(zhí)行情況的臺賬，致使合同執(zhí)行過程中缺乏跟蹤，企業(yè)管理層不能及時掌握到合同執(zhí)行動態(tài)情況，整個合同的實際執(zhí)行情況將達不到最初設(shè)想。例如：應(yīng)取得的專票未及時取得而影響當期進項稅抵扣，造成當期多繳增值稅；施工現(xiàn)場出現(xiàn)變更后，后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預(yù)計節(jié)點；超額支付工程款，資金流偏離預(yù)算等等。若發(fā)生此類事項，將影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售實現(xiàn)期的增值稅稅負的平穩(wěn)，進而影響企業(yè)的經(jīng)濟利益。

2、完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑

2.1 完善合同管理體系

因為合同管理貫穿于房地產(chǎn)建筑項目各個環(huán)節(jié)中，所以，要想保證各個流程的規(guī)范性和嚴謹性，給后續(xù)管控工作的開展提供條件，這就需要在開展施工工作時，對各個環(huán)節(jié)都構(gòu)建完善的管理體系，對介紹信出具、數(shù)據(jù)收集、合同擬定、合作協(xié)商、項目評估、職責分配、合同變更以及合同終止等內(nèi)容加以全面監(jiān)管，通過制定完善的管理體系對各個工作進行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項目的全面落實。

2.2 加強合同管理信息系統(tǒng)構(gòu)建

現(xiàn)階段，隨著科學(xué)技術(shù)的全面發(fā)展，這給房地產(chǎn)建設(shè)項目工作的開展提供了條件，特別在信息化技術(shù)方面，實現(xiàn)了快速發(fā)展，將其運用到房地產(chǎn)建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實現(xiàn)工作效率的全面提高。在開展合同管理工作時，需要構(gòu)建完善的合同管理信息化系統(tǒng)，讓施工環(huán)節(jié)中各個資訊都能實現(xiàn)共享和傳遞，并且將合同變更、補充以及注意事項等內(nèi)容及時傳遞給相關(guān)部門，利用互聯(lián)網(wǎng)手段，提升合同管理的科學(xué)化和信息化。

2.3 加強合同履行環(huán)節(jié)的有效控制

在房地產(chǎn)企業(yè)，一個項目全過程需要簽訂幾十或上百份合同，在執(zhí)行過程中有變動萬千的可變因素，信息量如此之大，靠幾人的大腦是記不了的。合同履行過程中的任何變更、調(diào)整，都有可能影響到預(yù)算、現(xiàn)金流、稅額的變動，因此，必須建立完整的、全面的信息管理系統(tǒng)，使全部合同執(zhí)行與管理的各種信息處于可控狀態(tài)，為管理者調(diào)整、修改、決策提供參考依據(jù)。由此可見，建立合同執(zhí)行與管理臺賬是十分必要的，也是十分重要的。合同執(zhí)行與管理臺賬的數(shù)據(jù)要與財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)相吻合，并按月及時提報給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以便于相關(guān)部門能根據(jù)合同的執(zhí)行情況制定相應(yīng)的管理措施，促進合同的按時、順利執(zhí)行。合同管理臺賬一般應(yīng)包括簽約單位、合同內(nèi)容、合同金額、變更金額、結(jié)算金額、付款條件、已付款金額、已開票金額等。

2.4 房地產(chǎn)合同人員素質(zhì)得加強和培養(yǎng)

在合理的房地產(chǎn)合同管理制度完善的過程中，更需要專業(yè)的人員來進行合理的配合。可以通過在外界招聘人才也可以在合同管理內(nèi)部工作人員中進行培訓(xùn)，將培訓(xùn)號的各個人員分布在分公司，總公司以及各個管理部門當中。分配在各個公司的工作人員，應(yīng)該定時召回，檢查他們是否對合同進行了合理的管理，保證這些工作人員有足夠過硬的專業(yè)知識來從事管理合同這項工作。他們的培訓(xùn)方面一定要更加的廣泛，希望不只停留于合同管理方面，更需要拓展他們的知識層面。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理中合同管理發(fā)揮著重要作用，導(dǎo)致合同管理過程中存在一定的風(fēng)險。當前房地產(chǎn)企業(yè)為提高管理水平，增強自身的市場競爭力，需要重視企業(yè)合同管理，通過建立完善的合同管理體系，并做好風(fēng)險防范工作。