發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用的思考

文/任宗霞 威海威高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東威海 264200

住房公積金，是國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、其他企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體等組織為在職的員工繳納的長期住房儲(chǔ)金。住房公積金是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定及國民的住房需求等方面發(fā)揮著不可替代的重要作用。

1、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

1.1 促使我國房地產(chǎn)事業(yè)更好的發(fā)展

住房公積金政策的推行促使我國房地產(chǎn)事業(yè)獲得了更好的發(fā)展前景，主要表現(xiàn)為以下三方面。首先，住房公積金政策的推行改變了人們傳統(tǒng)的購房觀念。傳統(tǒng)的購房觀念，百姓只要擁有一套住房后短期內(nèi)不會(huì)再考慮購買房屋。而住房公積金政策緩解了購房壓力，越來越多的人將購房視為一種全新的投資。其次住房公積金政策和多種類型的信貸政策緩解了房價(jià)過高，購房壓力過大的現(xiàn)狀問題。越來越多的人可以通過先入住后還貸的方式提前購買房屋，這也擴(kuò)大了住房的市場(chǎng)需求。最后是住房公積金政策的推行為房地產(chǎn)行業(yè)提供了充足的資金保障，避免了房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)鏈斷裂情況。

1.2 有助于促進(jìn)住房消費(fèi)的資金投入

由于國家與用人單位會(huì)為職工分配住房，使得當(dāng)時(shí)百姓并沒有過高的購房需求，但是由于住房建設(shè)資金緊張，大多單位不再為職工分配住房后購房需求越來越高。但是伴隨購房需求不斷上漲的同時(shí)房價(jià)也直線飆升，大多數(shù)百姓擔(dān)負(fù)不起高昂的房價(jià)，使得部分樓盤出現(xiàn)了有價(jià)無市的情況。而在住房公積金政策推行后為百姓購房提供了充裕的資金保障，同時(shí)也改變了百姓的購房觀念。受住房公積金政策影響，百姓購房壓力不斷的得到有效緩解。越來越多的人將房屋視為商品，依靠良好的信貸政策進(jìn)行房屋購買。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)空前繁榮的重要條件，越來越多的人將購買房屋視為投資，從而促進(jìn)了住房消費(fèi)的資金投入。

2、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控手段

2.1 刺激調(diào)控手段

住房公積金主要通過異地貸款調(diào)控和逐月提取還貸調(diào)控來實(shí)現(xiàn)刺激調(diào)控手段。其中，針對(duì)異地工作人員的調(diào)控手段就是異地貸款調(diào)控，旨在本地住房過剩時(shí)，鼓勵(lì)外地人員在本地進(jìn)行房產(chǎn)購置，緩解當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)低迷的壓力。而逐月提取還款調(diào)控主要是針對(duì)收入較低的基層民眾，通過住房公積金的的逐月提取來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)貸款的按月還款，進(jìn)而降低低收入群眾的還款壓力。

2.2 雙向調(diào)控手段

住房公積金的雙向調(diào)控手段就是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及自身的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)的把控，主要是通過兩種方式進(jìn)行，即規(guī)定貸款額度和延長貸款年限。首先，規(guī)定貸款額度就是住房公積金依照當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)供求關(guān)系來適當(dāng)?shù)奶嵘蚪档妥》抗e金貸款額度，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)層面的把控，同時(shí)還要參照住房公積金貸款人員的償還能力等參考因素；其次，延長貸款年限就是依照自身的償還能力，住房公積金貸款人自行向政府申請(qǐng)延長或縮短貸款年限，這種調(diào)控方式可以避免房產(chǎn)市場(chǎng)的壓力以及房產(chǎn)過剩的現(xiàn)象發(fā)生。

3、完善住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中調(diào)控的有效措施

3.1 加大政策性住房資金的監(jiān)管力度

針對(duì)住房公積金制度的管理，應(yīng)該有針對(duì)性地建立和完善公積金管理機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)住房資金的管理和約束，住房委員會(huì)的組織應(yīng)該結(jié)合中國人民銀行和審計(jì)部門以及相應(yīng)的監(jiān)督審查部門的權(quán)力和職責(zé)，在實(shí)際的管理過程中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金方面的管理和監(jiān)督，應(yīng)該建立相應(yīng)的會(huì)議審核制度，對(duì)自己管理工作進(jìn)行相應(yīng)的審查管理，同時(shí)要注重對(duì)相應(yīng)住房委員會(huì)決策制度的完善，建立一定的科學(xué)民主的決策秩序，更好的完善實(shí)際的決策范圍和決策程序。針對(duì)住房資金的管理等情況進(jìn)行相應(yīng)的抽查和檢查，如果發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，立即進(jìn)行處罰和整改。

3.2 實(shí)施針對(duì)性的房貸政策

房地產(chǎn)行業(yè)中除了商品房外還包括其他多種不同的房屋類型，例如二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅等特殊類型的房屋。商品房在投入市場(chǎng)銷售時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，并且相比于其他類型的房屋，商品房價(jià)格也相對(duì)較高。為了滿足更多百姓的住房需求，促使住房公積金更有效的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控還需實(shí)施具有針對(duì)性的特殊房貸政策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象時(shí)要增加房貸限制，控制好市場(chǎng)，反之當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡時(shí)要加大力度扶持，刺激消費(fèi)。

3.3 擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍

住房公積金政策的推行與實(shí)施不僅可以有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)不斷持續(xù)發(fā)展的重要途徑。受住房公積金政策的影響，人民群眾的購房能力和購房熱情不斷提升。因此可以在條件允許的情況下適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大住房公積金覆蓋范圍。首先除了城鎮(zhèn)居民，也可以讓部分周邊農(nóng)村住戶享受住房公積金政策。其次推行多種不同繳納金額的繳存制度，讓更多百姓享受到住房公積金的豐厚政策。對(duì)工資收入較低的部分人群采取措施，提高其單位繳納資金的比例，同時(shí)降低個(gè)人的繳納金額。目的是讓曾經(jīng)擔(dān)負(fù)不起住房公積金費(fèi)用的百姓也可以享受這一政策。通過擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍刺激百姓的購房需求，不僅有效解決了普通百姓購房困難的問題，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)語：

住房公積金對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的作用，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，調(diào)節(jié)基層群眾住房民生問題起到關(guān)鍵性的作用。公積金相關(guān)部門要充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用，切實(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)公積金管理模式，增加資金投入渠道，完善內(nèi)部和外部監(jiān)督體系建設(shè)，簡化公積金運(yùn)行程序，拓展公積金受眾群體，為有效提升住房公積金使用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展盡到自己應(yīng)盡的職責(zé)。