不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與策略分析

文/趙新建 周口市不動產(chǎn)登記中心 河南周口 466000

1、房地產(chǎn)行業(yè)在不動產(chǎn)登記制下的影響

1.1 不動產(chǎn)登記制度對房價(jià)的影響

當(dāng)一項(xiàng)新的房地產(chǎn)政策推出后，大部分群眾關(guān)注的焦點(diǎn)在于是否影響房價(jià)產(chǎn)生波動，而不在于制度具體的監(jiān)管內(nèi)容上面。一般來說，干擾房價(jià)浮動的原因的多樣復(fù)雜的，國家地方政策、當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖?、人口?guī)模、相關(guān)稅率、以及房屋供求關(guān)系等因素的波動都會影響房價(jià)。而在房屋價(jià)格調(diào)控過程中，房產(chǎn)稅率的高低具有決定性的重要作用。目前實(shí)施的不動產(chǎn)登記制度主要從相關(guān)體制的長遠(yuǎn)建設(shè)角度出發(fā)，不僅僅是單一的對房價(jià)進(jìn)行管控與引導(dǎo)，更在于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性、有序發(fā)展的積極促進(jìn)，最大程度的對群眾在不動產(chǎn)交易中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。從短期情況來看，不動產(chǎn)登記制度也為將來房產(chǎn)稅的全面執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)市場也起到了正面的積極作用。

1.2 不動產(chǎn)登記制度對二手房的影響

清晰、明確的界定不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是不動產(chǎn)登記制度的核心作用之一，同時(shí)也將房產(chǎn)調(diào)控功能也納入到了制度功能范圍內(nèi)。另外，不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，也可對房地產(chǎn)相關(guān)工作進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，構(gòu)建起一個(gè)完善有序的信息數(shù)據(jù)管理平臺，使房地產(chǎn)有關(guān)審批及程序得到切實(shí)的精簡。由于當(dāng)前不動產(chǎn)登記制度還尚未涉及到所有權(quán)不清晰的房產(chǎn)，具有購房意向的人們對統(tǒng)一的信息管理執(zhí)行還抱有觀望心理，尚未出現(xiàn)大規(guī)模的購房投資行為。然而，在現(xiàn)實(shí)中不動產(chǎn)登記制度對二手房交易市場卻帶來一定的影響，通過不動產(chǎn)信息登記掌握優(yōu)質(zhì)房源信息，使地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督與管控更加便捷，但也造成部分投資購房者拋售手中的房源，避免房產(chǎn)稅全面執(zhí)行后增加持有成本。這一行為導(dǎo)致了二手房市場中房屋供應(yīng)量增加，進(jìn)而使二手房交易價(jià)格受到抑制甚至下滑。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不動產(chǎn)登記制度下的影響

不動產(chǎn)登記制度的全面落實(shí)執(zhí)行是一個(gè)長期的過程，雖然短期內(nèi)會對購房者的心理造成一定的干擾而選擇觀望，但持續(xù)時(shí)間不會太長。因此，不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響從長遠(yuǎn)來看是較為平和的，從國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的角度出發(fā)，該制度的推出與執(zhí)行主要還是為了積極引導(dǎo)該行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，這也更有利于地方政府的整體規(guī)劃與掌控。同時(shí)，基于現(xiàn)代化信息技術(shù)對房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行收集、整理，也使得該行業(yè)信息掌握不對稱的弊端得到有效改善，為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實(shí)施征收創(chuàng)造了有利基礎(chǔ)。隨著制度的深度執(zhí)行與不斷完善與改革，也將極大的防范與規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)中不良的投機(jī)行為，還大眾一個(gè)健康有序的行業(yè)市場。

2、不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展措施

2.1 搭建全面覆蓋的不動產(chǎn)信息共享中心

為了杜絕不良房產(chǎn)交易行為的發(fā)生，推行了不動產(chǎn)登記制度的房地產(chǎn)行業(yè)亟需一個(gè)平臺來實(shí)現(xiàn)信息的及時(shí)互通共享，因此房管部門與行業(yè)企業(yè)需要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息與大數(shù)據(jù)技術(shù)來完善的收集、整理與共享相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)信息與公布平臺的有效融合，以統(tǒng)一、規(guī)范以及權(quán)威的信息數(shù)據(jù)來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以及管理水平的提升。另外，由于不動產(chǎn)信息屬于個(gè)人隱私，若管理不善而導(dǎo)致數(shù)據(jù)外泄，將給相關(guān)個(gè)體與企業(yè)造成極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此在可對外公布的信息數(shù)據(jù)上還需要經(jīng)過層層篩選與查詢權(quán)限的設(shè)置，完善不動產(chǎn)登記信息查詢規(guī)則使該平臺為社會、有關(guān)部門以及個(gè)人帶來便利的同時(shí)，也能大力保障信息安全與個(gè)人隱私。

2.2 優(yōu)化不動產(chǎn)登記體系

只有以科學(xué)合理的管理登記方法來促進(jìn)不動產(chǎn)登記管理體系的完善與豐富，切實(shí)提高工作質(zhì)量與效率，才能進(jìn)一步加強(qiáng)我國土地合理規(guī)劃利用與監(jiān)管的成效。尤其是要將繁瑣的流程盡可能的精簡，并且優(yōu)化不動產(chǎn)登記的方法與技術(shù)，充分發(fā)揮出不動產(chǎn)登記制度的職能優(yōu)勢。一方面要對不動產(chǎn)登記的司法解釋進(jìn)行統(tǒng)一與規(guī)范，搭建起靈活機(jī)動的管理體系。另一方面，積極促進(jìn)不動產(chǎn)登記便捷性的提高，簡化流程與審批程序，搭載互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提高登記管理效率。最后，控制不動產(chǎn)登記成本，以控制精準(zhǔn)度為核心，在打造登記管理公信力與權(quán)威性的同時(shí)，切實(shí)解決登記中的困難與難題，打造一個(gè)開放、高效、準(zhǔn)確的查詢登記體系。

2.3 減少對不動產(chǎn)交易中過度的行政干預(yù)

不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建的初衷主要是為了對我國不動產(chǎn)的各項(xiàng)信息進(jìn)行全面摸清與審核，就當(dāng)前實(shí)施登記制度的現(xiàn)實(shí)情況來看，執(zhí)行中還存在諸多難題，尤其是在全面落實(shí)的工作中還需要較長時(shí)間，即便是較為成功地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)、模式，也不可能完全復(fù)制、照搬。鑒于此，地方政府需要積極引導(dǎo)與加大對外宣傳，尤其是讓群眾清晰的了解到不動產(chǎn)登記制度推行的優(yōu)勢與目的，而不是“一刀切”式的武斷管理模式，用地方行政權(quán)力來強(qiáng)行限定，從而造成群眾對相關(guān)政策的誤讀、誤解。

2.4 實(shí)現(xiàn)房屋登記和土地登記的統(tǒng)一

在房地產(chǎn)管理成熟的國家，在相關(guān)制度的管理上基本都實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與土地制度的融合統(tǒng)一，并以土地登記為重點(diǎn)開展對不動產(chǎn)的監(jiān)管。我國也需要立足于自身特點(diǎn)與管理目標(biāo)，充分利用不動產(chǎn)與土地資源相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)作對不動產(chǎn)登記進(jìn)行功能性整合。需要注意的是，要注重?cái)?shù)據(jù)的接轉(zhuǎn)與融合，力保不動產(chǎn)登記信息的完整性與全面性，規(guī)避重復(fù)登記的現(xiàn)象發(fā)生，形成統(tǒng)一完整地?cái)?shù)據(jù)庫，為確保不動產(chǎn)登記工作順利開展提供有力支撐。

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記制度的推廣實(shí)施，是我國有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)前實(shí)際國情與未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃所制定的重要保障制度，旨在為不動產(chǎn)所有者的合法權(quán)益提供全面完善的保障。同時(shí)也對不動產(chǎn)交易中的主體關(guān)系進(jìn)行明確與公示，有效的避免了其中違規(guī)違法的行為現(xiàn)象，切實(shí)推動與完善了我國不動產(chǎn)交易的合規(guī)性與合法性。另外，在不動產(chǎn)登記制度的強(qiáng)力約束下，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息平臺也為我國不動產(chǎn)權(quán)的管理提供了便利、提高了效率與精準(zhǔn)性，從長遠(yuǎn)來看對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展也將起到積極的促進(jìn)作用。