深圳市住宅價(jià)格空間格局分異特征及影響因子

文/王瑞瑞 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 廣東深圳 518053

1、引言

近年來，隨著地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐步趨近，社會經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響越來越大[1]。鑒于城市建成區(qū)內(nèi)這兩種影響因素存在著顯著的空間差異，城市居民住宅價(jià)格也呈現(xiàn)出明顯的空間分異格局[2]。本文以深圳市羅湖、福田、鹽田和南山4 個(gè)行政區(qū)為工作區(qū)，這是我國最早對外開放且城市化發(fā)展速度最快的地區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)整體現(xiàn)代化水平最高的新城市中心區(qū)，其整體城市風(fēng)貌和基礎(chǔ)設(shè)施配套水平與外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山、光明新區(qū)等其他區(qū)劃部分形成顯著差異[3]。利用2018年6月份102 個(gè)具有相對可比性的居住區(qū)房屋銷售均價(jià)結(jié)合遙感和土地利用資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，解析工作區(qū)居民住宅價(jià)格的空間格局特征，以期為今后城市房屋價(jià)格空間分異的驅(qū)動機(jī)制研究提供案例積累。研究這一地區(qū)住宅價(jià)格的空間分異格局及其影響因素，有助于揭示快速城市化地區(qū)住宅價(jià)格空間分布特征及成因，也為其他地區(qū)的相關(guān)研究和管理工作提供借鑒和參考。

2、空間格局分異特征

2.1 空間格局呈不規(guī)則多核心鑲嵌分布

深圳市住宅價(jià)格的空間格局分布呈現(xiàn)出不規(guī)則多核心鑲嵌分布的格局，空間變異特征明顯。其中4 個(gè)極高值聚集區(qū)域，房價(jià)均價(jià)在100000元/平方米以上，面積最大的聚集區(qū)位于深圳灣填海區(qū)，且南北綿延至華僑城、蛇口半島東部地區(qū)。另外3 個(gè)極高值聚集核位于南山區(qū)大南山東部區(qū)域、福田區(qū)蓮花山南部區(qū)域和香蜜湖片區(qū)。次高區(qū)的分布在南山區(qū)和福田區(qū)圍繞極高區(qū)圈層分布，在羅湖區(qū)分布在東湖水庫西部和南部，鹽田區(qū)集中在沙頭角區(qū)域。

2.2 居住空間分異特征顯著

從南部區(qū)域向北部區(qū)域，房價(jià)的變化幅度呈現(xiàn)出逐漸降低的總體趨勢，局部地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)峰值，房價(jià)的變化幅度大。4 個(gè)行政區(qū)的南北走向房價(jià)剖面呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，南山 、羅湖、鹽田南北向房價(jià)總體趨勢趨于降低，福田區(qū)中部偏南出現(xiàn)了一個(gè)房價(jià)峰值，空間分異特征明顯。各區(qū)域房價(jià)高值區(qū)與其周邊地區(qū)房價(jià)差值較大，空間分異特征明顯已初步顯現(xiàn)出居住空間隔離的現(xiàn)象。

2.3 房價(jià)高值區(qū)呈現(xiàn)背山面海的景觀格局

房價(jià)均價(jià)為100000 元/平方米的高值區(qū)和75000-100000 元/平方米的次高值區(qū)其區(qū)位呈現(xiàn)背山面海的景觀格局。南山區(qū)華僑城-世界之窗片區(qū)北部靠近塘朗山，南部近深圳灣；深圳灣-蛇口半島東部區(qū)域西部鄰接大南山，東臨深圳灣。福田區(qū)的高值區(qū)北臨蓮花山，西南部朝向深圳灣。羅湖區(qū)由于沒有鄰接大海，其房價(jià)區(qū)間沒有呈現(xiàn)出這一景觀格局特征。鹽田區(qū)的房價(jià)高值區(qū)沙頭角地區(qū)，其北部為梧桐山，南部是大鵬灣。高值區(qū)背山面海這一景觀特征反映出房價(jià)空間格局和深圳臨海以及丘陵地形的地理特征相適應(yīng)。

3、空間格局分異的影響因素

影響房價(jià)空間格局的因素并非單一影響因子，主要分為確定性因素和隨機(jī)因素。確定性因素主要包括社會經(jīng)濟(jì)因素、生態(tài)環(huán)境因素、區(qū)位環(huán)境因素，隨機(jī)因素主要指政策性因素，住房本身的屬性以及價(jià)格波動對房價(jià)的空間格局沒有影響[4]。

3.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房價(jià)空間格局關(guān)系

深圳市開發(fā)建設(shè)始于羅湖區(qū)，羅湖區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的開發(fā)密度較高，居住用地開發(fā)趨于飽和，居住小區(qū)的建設(shè)年限普遍較早。羅湖東部的鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動弱，對房地產(chǎn)開發(fā)活動缺乏投資吸引力。福田區(qū)的開發(fā)建設(shè)晚于羅湖區(qū)而早于南山區(qū)，建設(shè)用地開發(fā)也趨于飽和狀態(tài)。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，新興產(chǎn)業(yè)均集中于南山區(qū)，成為深圳經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)所在。因此，4 個(gè)行政區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對房價(jià)西高東低的空間格局具有促進(jìn)作用。

3.2 區(qū)位環(huán)境與房價(jià)空間格局關(guān)系

南山區(qū)西部地區(qū)土地利用類型主要為工業(yè)用地，東部主要為居住用地、政府社團(tuán)用地和商服用地，因此造成了南山區(qū)房價(jià)東高西低且房價(jià)衰減幅度劇烈的格局。福田和羅湖區(qū)的土地利用類型以居住和政府社團(tuán)用地為主，因此房價(jià)變化較為平緩。鹽田區(qū)城市建設(shè)用地較少，土地利用類型以工業(yè)用地為主，居住用地集中在沙頭角地區(qū)，形成了鹽田區(qū)以沙頭角為中心房價(jià)向外圈層衰減現(xiàn)象。

3.3 生態(tài)環(huán)境與房價(jià)空間格局關(guān)系

房價(jià)高值區(qū)分布的華僑城、蛇口半島東部以及蓮花山南部，均是市內(nèi)人工綠地密度最高、城市公園配套最好的區(qū)域，且工業(yè)倉儲類用地較少，空氣污染、噪音、粉塵等外界負(fù)面影響較小，其生態(tài)環(huán)境的綜合質(zhì)量較高。距離海的距離、距離大型綠地斑塊的距離、景觀的多樣性和碎裂化與房價(jià)呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，居住區(qū)的綠化率與房價(jià)具有正相關(guān)關(guān)系。因此，在其他社會公共服務(wù)均等化條件下，生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量對房價(jià)空間格局的形成具有重要驅(qū)動作用。

3.4 政策性因素與房價(jià)空間格局關(guān)系

國內(nèi)的土地制度、政策變化、城市規(guī)劃與房價(jià)密切相關(guān)。由于規(guī)劃導(dǎo)向、區(qū)位條件和景觀優(yōu)勢，深圳灣填海區(qū)的住宅區(qū)成為目前深圳市內(nèi)房價(jià)高值的聚集區(qū)域。福田中心區(qū)是深圳市城市中心區(qū)，但由于其空間、尺度、布局等問題以及開發(fā)策略和發(fā)展時(shí)機(jī)的欠缺[3]，未能拉動該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致高房價(jià)聚集區(qū)未在福田中心區(qū)。

4、結(jié)論與討論

房價(jià)空間格局對城市空間結(jié)構(gòu)[5]、城市土地利用和景觀生態(tài)格局具有影響作用。依據(jù)本文的研究成果，對深圳市內(nèi)普通商品住宅開發(fā)格局優(yōu)化提出以下建議：

深圳灣填海區(qū)宜發(fā)展高端的生態(tài)居住社區(qū)，注重社區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)。蛇口半島的住宅建設(shè)宜將舊城改造與新城建設(shè)相結(jié)合，以生態(tài)社區(qū)開發(fā)為主。北部地區(qū)宜進(jìn)行政策保障性住宅和中低端住宅為主、高端住宅為輔的多層次住宅開發(fā)。中部的福田區(qū)和羅湖區(qū)作為中心城區(qū)，住宅開發(fā)宜以存量改造更新為主，適當(dāng)提高居住密度。