淺談房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

文/高巖 中鐵二十一局集團(tuán)德盛和置業(yè)有限公司 陜西西安 710061

1、房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)行業(yè)主要是將土地和建筑物作為主要的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象，在其基礎(chǔ)上開(kāi)展開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、裝飾和服務(wù)等多種業(yè)務(wù)的綜合產(chǎn)物，其具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和高風(fēng)險(xiǎn)性。

2、房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 城鎮(zhèn)化比率較低

盡管我國(guó)政府十分重視城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是我國(guó)的城鎮(zhèn)化普及率依然較低。城鎮(zhèn)在教育的資源上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很多家長(zhǎng)十分重視孩子的教育，希望給孩子營(yíng)造良好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，在醫(yī)療保障方面，城鎮(zhèn)的醫(yī)療建設(shè)更加完善，設(shè)備更先進(jìn)，醫(yī)療水平也更高，無(wú)論是教育優(yōu)勢(shì)、醫(yī)療優(yōu)勢(shì)還是就業(yè)優(yōu)勢(shì)等方面，城鎮(zhèn)與農(nóng)村存在著巨大差異，越來(lái)越多的二三級(jí)城市人口與大量農(nóng)村人口流入一二級(jí)城市，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大大增加?，F(xiàn)階段，我國(guó)老齡化現(xiàn)象越來(lái)越明顯，國(guó)家也逐漸放開(kāi)二胎政策，這也極大地刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.2 依然在不斷發(fā)展

盡管現(xiàn)階段我國(guó)受宏觀調(diào)控的影響比較明顯，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積也呈現(xiàn)出逐漸放緩的趨勢(shì)，但是人們對(duì)住房的需求依然在逐漸上升，各地均出臺(tái)了有利于大學(xué)生落戶(hù)的政策，同時(shí)很多城市發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是其支柱型產(chǎn)業(yè)，其可為城市創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 國(guó)稅地稅合并成為主要發(fā)展趨勢(shì)

十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議中明確指出了改革國(guó)稅和地稅的征管機(jī)制，合并省級(jí)和省級(jí)以下的地稅機(jī)構(gòu)，并承擔(dān)轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)稅收，切實(shí)做好非稅收入的征管工作。國(guó)稅地稅合并后，實(shí)行稅務(wù)局與人民政府雙重管理的機(jī)制。現(xiàn)階段，國(guó)稅與地稅合并的范圍依然在擴(kuò)大，與分稅制相比，地方政府部門(mén)能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

2.4 宏觀調(diào)控明顯加強(qiáng)

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在著較大的泡沫，房?jī)r(jià)不斷走高，為此，政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策，采取宏觀調(diào)控手段控制泡沫的發(fā)展，例如：限購(gòu)政策和稅收利率制度等多種經(jīng)濟(jì)措施。在日后的發(fā)展中，房?jī)r(jià)若持續(xù)走高，政府還可能會(huì)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效抑制人們對(duì)房地產(chǎn)的非理性需求。

2.5 競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在大量泡沫

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，同時(shí)行業(yè)內(nèi)部也面臨著十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較大。首先從地方角度來(lái)看，不同區(qū)域均有在土地招標(biāo)過(guò)程中利用高價(jià)獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，甚至出現(xiàn)了天價(jià)土地的情況，如土地成本過(guò)高，則房地產(chǎn)的建設(shè)成本也會(huì)隨之走高，這也為一些炒房者提供了可乘之機(jī)，使得房?jī)r(jià)在不斷上漲。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，其負(fù)債率較高，所以，其通常利用財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用來(lái)維持企業(yè)的發(fā)展，發(fā)展中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)走上了破產(chǎn)的道路。再者，部分房地產(chǎn)商為了降低工程成本，在工程建設(shè)中偷工減料，以次充好，后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后就會(huì)給業(yè)主帶來(lái)較大的麻煩。

3、房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展主要特點(diǎn)

3.1 城鎮(zhèn)化水平不斷提高

我國(guó)發(fā)布了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)白皮書(shū)，以紅頭文件的形式明確了日后我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要方向?，F(xiàn)階段，我國(guó)城市常住人口的比例與發(fā)達(dá)國(guó)家相比依然存在著較大的差距。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，城鎮(zhèn)化水平應(yīng)在70%以上，未來(lái)幾年內(nèi)依然有數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)村人口流入城市，城市中需要更多中低價(jià)位和中小戶(hù)型的住房。

3.2 城市群數(shù)量明顯增多

城市群發(fā)展的過(guò)程中，龍頭城市自身的規(guī)模較大，且其在發(fā)展中還可推動(dòng)周邊城市的建設(shè)與發(fā)展，充分發(fā)揮了龍頭城市的輻射作用，周邊中小城市的住房需求明顯增加，同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)等也具備了有利的發(fā)展條件。

3.3 建立高質(zhì)量、高品質(zhì)住房體系

3.3.1 百年住宅

2012年，我國(guó)在諸多地區(qū)建立了100 多萬(wàn)平方米的百年住宅試點(diǎn)項(xiàng)目。其結(jié)構(gòu)體系與填充體充分分離，室內(nèi)空間也相對(duì)靈活，主體結(jié)構(gòu)能夠使用一百年以上，綠色建筑評(píng)級(jí)均在三星以上，住宅的性能等級(jí)較高，且其充分滿(mǎn)足了綠色建筑的基本要求，延長(zhǎng)了建筑的壽命，保證了建筑的質(zhì)量，進(jìn)而全面展現(xiàn)出建筑的環(huán)保性，得到了住戶(hù)的青睞與認(rèn)可。

3.3.2 健康住宅

調(diào)查顯示，建筑的健康對(duì)人體的健康有著十分顯著的影響。在以往的發(fā)展中，人們更加關(guān)注甲醛、PM2.5 等空氣污染，而二氧化碳的濃度也會(huì)對(duì)人體的健康產(chǎn)生十分顯著的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視建筑的健康水平，這也會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展中的主要方向。

3.3.3 養(yǎng)老地產(chǎn)

目前，養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度飛快，未來(lái)的20年內(nèi)，養(yǎng)老房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)突破20完億元大關(guān)，這也充分證明養(yǎng)老房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景。如今，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給依然存在著較大的缺口，其中，養(yǎng)老地產(chǎn)不能與大健康產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展是出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因。

3.4 成套住房不斷增加

發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展中，成套住房是最為常見(jiàn)的地產(chǎn)形式，成套的住房當(dāng)中配備了廚房和衛(wèi)生間等生活空間。而我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積不足25 平方米，若將其變?yōu)槌商鬃》浚瑒t國(guó)家需投入大量的人力和物力，在城鎮(zhèn)中至少要建設(shè)60 億平方米的住房。

3.5 新移民住房出現(xiàn)并發(fā)展

我國(guó)城鎮(zhèn)化比率達(dá)到70%時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化就會(huì)處于相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。城鎮(zhèn)發(fā)展中仍需增加大量的人口，若要保證城鎮(zhèn)人口的人均居住面積與現(xiàn)有水平持平，依然需要在城鎮(zhèn)中新建60 億平方米的住房?，F(xiàn)階段每年城鎮(zhèn)建設(shè)的新房約為10 億平方米，以此速度需要12年的時(shí)間才能滿(mǎn)足上述要求，若城鎮(zhèn)化水平在70%以上，則以現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房建設(shè)水平，依然需要15年以上的時(shí)間。對(duì)此，相關(guān)人員應(yīng)站在穩(wěn)定預(yù)期的角度來(lái)分析城鎮(zhèn)住房需求，從而為新進(jìn)的城市移民提供住房保障。

結(jié)語(yǔ)：

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，同時(shí)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了較多的問(wèn)題，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也逐漸成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。我們需要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并以經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，合理分析未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，以此推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。