試論如何做好土地收儲(chǔ)工作

文/彭志勤 池州市土地收儲(chǔ)中心 安徽池州 247100

土地收儲(chǔ)指國(guó)家通過(guò)行使土地的優(yōu)先權(quán)，并進(jìn)行一系列包括購(gòu)買(mǎi)、拍賣(mài)、儲(chǔ)備管理在內(nèi)的工作過(guò)程；其旨在通過(guò)利用強(qiáng)制性政策以及市場(chǎng)化規(guī)律進(jìn)行有限國(guó)土資源的管理，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，以促進(jìn)城市化水平的提高。在過(guò)去的土地收儲(chǔ)實(shí)踐中，我國(guó)完成了土地收儲(chǔ)制度、管理機(jī)制等一系列規(guī)則的建立，在推進(jìn)城市化進(jìn)程中起了一定程度的作用。但從時(shí)代發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，土地收儲(chǔ)中仍存在許多法律制度、管理機(jī)制、經(jīng)濟(jì)體系以及工作方式等方面的缺陷，不利于土地管理的可持續(xù)發(fā)展。

1、土地收儲(chǔ)工作的必要性

土地收儲(chǔ)即將由政府或者公共機(jī)構(gòu)對(duì)未開(kāi)發(fā)利用或未充分開(kāi)發(fā)利用的土地進(jìn)行收購(gòu)，在需進(jìn)行新投資或?qū)崿F(xiàn)某些公共服務(wù)需要時(shí)，再將土地投入市場(chǎng)，以保證土地利用率最大化。實(shí)施土地收儲(chǔ)的必要性主要體現(xiàn)在以下方面：首先，土地收儲(chǔ)是管理土地資產(chǎn)的重要措施?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》的制定為的就是讓具有批準(zhǔn)使用權(quán)的政府部門(mén)有法可依。假如政府未統(tǒng)一收儲(chǔ)與征用土地，對(duì)土地的宏觀調(diào)控便無(wú)法落實(shí)，集約與節(jié)約也就成為空談，也會(huì)助長(zhǎng)部分開(kāi)發(fā)商私自圈劃、積囤土地的氣焰。因此，各級(jí)政府必須強(qiáng)化土地收儲(chǔ)工作。其次，土地收儲(chǔ)對(duì)于防止國(guó)有資產(chǎn)流失具有重要作用。城市國(guó)有存量土地、舊城改造建設(shè)用地、城郊結(jié)合集體用地是土地收儲(chǔ)的主要對(duì)象。由此，便實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)土地的直接調(diào)控，國(guó)有資產(chǎn)得到有效保護(hù)。

2、我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備收購(gòu)管理制度，經(jīng)過(guò)起步階段、推廣階段、發(fā)展階段以及成熟階段的發(fā)展后已經(jīng)逐漸的成熟且完善。土地儲(chǔ)備收購(gòu)制度的建立和完善，不僅實(shí)現(xiàn)了合理協(xié)調(diào)土地存量與增量之間的關(guān)系，而且促進(jìn)了土地使用效率的穩(wěn)步提升，為城市建設(shè)用地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變提供了統(tǒng)一的渠道，避免了產(chǎn)出效率低、土地出讓權(quán)力濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)，為我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的順利進(jìn)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，由于現(xiàn)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度在實(shí)施的過(guò)程中，仍然存在著很大不完善的地方，雖然政府部門(mén)可以通過(guò)直接收購(gòu)?fù)恋氐姆绞竭M(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，但是，土地儲(chǔ)備的范圍也只是局限于經(jīng)營(yíng)性用地，像很多重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、工業(yè)用地以及公益用地等都沒(méi)有包括在內(nèi)。這就導(dǎo)致很多地方政府為了賺取更多的利益，而出現(xiàn)了肆意提高土地出讓價(jià)格的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅飆升的現(xiàn)象。

3、促進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備規(guī)范化管理的措施

3.1 重視土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建設(shè)

重視土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建設(shè)，從而更好的指導(dǎo)土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的有序開(kāi)展。在日常工作中，需要對(duì)地方政策相關(guān)行為進(jìn)行明確，政府在土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作要遵循統(tǒng)一的流程，有效的提高土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的規(guī)范性。同時(shí)還要從法律角度來(lái)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備行政行為的性質(zhì)進(jìn)行明確，并明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)利關(guān)系，進(jìn)一步對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行政主體、執(zhí)行程序、行為對(duì)象、補(bǔ)償辦法和監(jiān)督管理工作進(jìn)行規(guī)范，從而為政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作提供重要的指導(dǎo)，促進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備規(guī)范化管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.2 完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理機(jī)制

當(dāng)前需要對(duì)土地市場(chǎng)秩序進(jìn)行治理整頓，加快推動(dòng)土地使用制度改革的不斷深入，對(duì)劃撥供地范圍進(jìn)行明確，以此來(lái)為土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。各部門(mén)之間還要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，由于土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)等工作整個(gè)程序較為復(fù)雜，會(huì)涉及到較多的部門(mén)，因此要建立協(xié)調(diào)機(jī)制，以此來(lái)提高土地儲(chǔ)備和土地資源運(yùn)營(yíng)的效益。同時(shí)建立價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，通過(guò)對(duì)土地價(jià)格內(nèi)涵進(jìn)行明確，并由中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成土地價(jià)格評(píng)估工作。結(jié)合不同的情況來(lái)對(duì)土地收益進(jìn)行合理分配。針對(duì)于當(dāng)前部分地區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理工作中存在的一些問(wèn)題，需要進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)作管理機(jī)制，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中行政主管部門(mén)和行政授權(quán)組織之間的關(guān)系進(jìn)行界定，以此來(lái)科學(xué)的開(kāi)展土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作，確保土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行。

3.3 拓寬土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的渠道，健全完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中資金來(lái)源較為單一，多依賴(lài)于銀行貸款，這必然會(huì)增加土地收購(gòu)儲(chǔ)備的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此需要進(jìn)一步建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金籌措機(jī)制，拓寬土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金渠道，可以建立土地投資基金、政府土地基金、發(fā)生債券及推行“換地權(quán)益書(shū)”等，拓寬資金業(yè)源，在融資過(guò)程中盡量將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，有效的提主土地收購(gòu)儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備及供應(yīng)規(guī)模

由于土地收購(gòu)工作具有一定的系統(tǒng)性和周期性特點(diǎn)，其與城市保持發(fā)展和進(jìn)步。因此在對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作開(kāi)展過(guò)程中，需要綜合考慮到城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展需要及具體的步驟，確保各項(xiàng)工作逐步推進(jìn)。另外，在對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備合理規(guī)劃過(guò)程中，還要重視土地儲(chǔ)備的規(guī)模，以此來(lái)促進(jìn)土地供求的平衡。這其中需要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行必要的調(diào)控，同時(shí)還要考慮到可支配資源對(duì)土地儲(chǔ)備的制約作用，在確保相應(yīng)收益的暗道不好，要力求做到土地儲(chǔ)備和供應(yīng)規(guī)劃的合理規(guī)劃，確保推動(dòng)城市的和諧發(fā)展。

3.5 強(qiáng)化政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的力度

為了進(jìn)一步深化土地使用制度改革，需要強(qiáng)化政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的力度，確保國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。同時(shí)通過(guò)強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也是正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量、盤(pán)活存量、強(qiáng)化節(jié)約集約利用土地的重要途徑。要把壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)格土地市場(chǎng)作為當(dāng)前的重要工作來(lái)抓。通過(guò)集中多方力量，更好的發(fā)揮國(guó)有土地資產(chǎn)的效益。

總之，土地作為重要的資源，是人類(lèi)得以生存和發(fā)展的重要保障。為了實(shí)現(xiàn)土地的最優(yōu)化利用，則國(guó)家將土地收購(gòu)儲(chǔ)備作為最重要的宏觀調(diào)控手段。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，土地使用制度改革不斷深入，這也使土地合理利用的重要性更為凸顯出來(lái)，因此要推進(jìn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的規(guī)范化管理，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更好的推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。