房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理探究

文/秦云艷 莒縣國(guó)土資源局 山東莒縣 276500

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主，涉及面廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣，經(jīng)營(yíng)管理與其他其他企業(yè)相比難度大、風(fēng)險(xiǎn)高，受政策等因素影響強(qiáng)等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勇于改革與創(chuàng)新，實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理制度，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立起現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制，提升企業(yè)的融資能力，提高企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力等，唯有如此，才能保持企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要因素

1.1 內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)要以人為本，具獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神，要尊重員工，切實(shí)考慮員工和客戶利益，為社會(huì)益事，把以人為本作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系，進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)，這是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。

1.2 外包管理

企業(yè)專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求房地產(chǎn)企業(yè)必需實(shí)施專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，發(fā)揮更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必需把項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷(xiāo)售等，以外包的形式分包出去；切忌“小而全、大而全”，應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，從而提高生產(chǎn)效率、降低成本，增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)要把自己的主要資源用在提升自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面，從而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。

2、科學(xué)做好企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

2.1 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，打造品牌

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理思路時(shí)，要長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，并將規(guī)劃與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展緊密結(jié)合起來(lái)。企業(yè)規(guī)劃要有一定的前瞻性，時(shí)刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，這樣才能使企業(yè)決策建立在科學(xué)的態(tài)度上，避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位階段，要開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況，及時(shí)掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向；要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目意向，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，掌握消費(fèi)者心理，生產(chǎn)出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品滿足用戶的需要，達(dá)到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.2 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，投資主體多元化，盤(pán)活存量資本，擴(kuò)大增量資本，是進(jìn)一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。企業(yè)要吸收外資和有實(shí)力的民間資本，引進(jìn)先進(jìn)的理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和內(nèi)部管理方式；創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理方式，本著加大激勵(lì)與加大風(fēng)險(xiǎn)相結(jié)合，放開(kāi)經(jīng)營(yíng)與強(qiáng)化管理相結(jié)合的原則，界定責(zé)權(quán)利關(guān)系，實(shí)行利益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等政策，調(diào)動(dòng)各方經(jīng)營(yíng)的積極性；房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制，凡因管理不善造成虧損的，嚴(yán)肅追究經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任甚至法律責(zé)任。

2.3 優(yōu)化設(shè)計(jì)，節(jié)約成本

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目產(chǎn)品定位后，規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員、專(zhuān)業(yè)策劃人員、專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員、專(zhuān)業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專(zhuān)業(yè)小組推敲產(chǎn)品戶型、功能、面積、采光，通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)發(fā)周期等各項(xiàng)指標(biāo)，認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo)，優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)，這既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會(huì)的要求，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，了解當(dāng)前本地市場(chǎng)的需求，同時(shí)借鑒本地一些目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，只有這樣，規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場(chǎng)的選擇，也才能使產(chǎn)品的各項(xiàng)指標(biāo)最終達(dá)到合理的地步。

2.4 對(duì)位市場(chǎng)，合理定價(jià)

國(guó)家規(guī)定，在項(xiàng)目施工至一定階段時(shí)才能銷(xiāo)售產(chǎn)品。企業(yè)制定項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)施方案，銷(xiāo)售方案中最主要的是項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售定價(jià)，定價(jià)除要參考本地區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格外，還要把握宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，以及銀行的存貸款政策，還有稅務(wù)政策，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身情況來(lái)確定銷(xiāo)售價(jià)位，并在執(zhí)行中，輔以靈活性，做到定價(jià)切合市場(chǎng)實(shí)際。切忌定價(jià)過(guò)高，因?yàn)橐坏╉?xiàng)目定價(jià)過(guò)高，脫離市場(chǎng)，就容易造成產(chǎn)品積壓，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

2.5 加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益，提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實(shí)行資金按調(diào)度使用，制定嚴(yán)格的用款制度，重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來(lái)龍去脈。通過(guò)加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

2.6 強(qiáng)化綜合管理

需要指出的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要多個(gè)群體參與，工作相互交叉，需要多種資源。相互之間有共同的整體要求和目標(biāo)，但又存在不同的認(rèn)知、矛盾和沖突。企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合管理的目的是為了保證項(xiàng)目整體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，溝通、協(xié)調(diào)各方的要求，解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種矛盾沖突，并通過(guò)實(shí)施對(duì)項(xiàng)目范圍、質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風(fēng)險(xiǎn)、溝通、收尾管理等目標(biāo)的綜合管理，使項(xiàng)目管理工作形成有效的整體。企業(yè)要做出綜合性的評(píng)價(jià)，形成績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告，對(duì)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理實(shí)施動(dòng)態(tài)的控制、跟蹤和掌握。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中抓住經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新主線，把握經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，用客觀、科學(xué)的態(tài)度，大力實(shí)施創(chuàng)新，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，唯有如此，才能保持企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。