探究物業(yè)專項維修金歷史遺留問題

文/周秋花 衡陽市物業(yè)專項維修資金管理中心法規(guī)審計科 湖南衡陽 421001

1、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，以及房屋保修期限陸續(xù)到期，申請物業(yè)專項維修資金對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新和改造的項目越來越多。因維修資金政策法規(guī)不完善，政策執(zhí)行不嚴格，繳存標準、繳交方式及繳交時間節(jié)點不統(tǒng)一，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺失，歷史資料不完整，無法滿足當前維修資金監(jiān)管工作需要，如何解決歷史遺留問題，做到既不越雷池，又能尊重歷史，各方都能笑逐顏開。在科學性與實用性上下足功夫。確保維修資金在法律框架內(nèi)方便、快捷而又安全使用，服務(wù)于廣大業(yè)主。本文基于筆者多年工作經(jīng)驗，在現(xiàn)行框架下探究物業(yè)專項維修金歷史遺留問題，并最終提出切實可行的解決方案。

2、歷史遺留問題匯總

2.1 開發(fā)建設(shè)單位代收不交的問題

我市自1998年建立物業(yè)專項維修資金制度起，至2012年新的地方法出臺之前，采取的是房產(chǎn)公司向業(yè)主代收然后再交到行政主管部門相關(guān)管理機構(gòu)。這樣就造成了一部分開發(fā)商長期占用業(yè)主的物業(yè)專項維修資金，用于日常周轉(zhuǎn)或挪作他用。有些公司倒閉了，造成業(yè)主的物業(yè)專項維修資金無法追回。當房屋到保修期后想動用維修資金對共用設(shè)施設(shè)備進行維修時，無錢可用，影響業(yè)主的正常生活。

2.2 物業(yè)專項維修資金短款問題

因開發(fā)項目建設(shè)周期長，物業(yè)專項維修資金的繳交標準因政策而時常調(diào)整，業(yè)主對政策了解不足，部分開發(fā)建設(shè)單位在代收時，擅自用自有收據(jù)按高標準收取業(yè)主物業(yè)專項維修資金，按低標準交存。因管理機構(gòu)人手不足，業(yè)務(wù)量大，復核工作無法及時跟上。直到使用時，或者業(yè)主投訴時才發(fā)現(xiàn)。

2.3 物業(yè)專項維修資金欠交問題

集資房、開發(fā)建設(shè)單位自留房產(chǎn)，未辦證的地下車庫，拆遷安置房等，以及因各種原因?qū)е碌臏p免、減收物業(yè)專項維修資金的情況，造成很多小區(qū)交存不足，為后續(xù)使用及分攤工作帶來麻煩。

2.4 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不完善問題

原始資料眾多，缺乏準確的電子數(shù)據(jù)，因人工采集數(shù)據(jù)，質(zhì)量參差不齊。導致物業(yè)專項維修資金帳戶業(yè)主信息錯誤、房屋預測面積與辦證面積并存、票號缺失。樓盤信息不完整，只有已交存房屋的信息，未交存的房屋數(shù)量和基本信息缺失，為后期的使用、分攤、追繳帶來困難。

3、歷史遺留問題產(chǎn)生的原因

3.1 制度的原因

一是物業(yè)專項維修資金制度自1998年建立開始，至2003年9月1日國務(wù)院《物業(yè)管理條例》實施前,因開發(fā)建設(shè)單位對繳納物業(yè)專項維修資金的認識不足，為追求銷量，而未要求購房者繳納物業(yè)專項維修資金，致使這部分房屋應(yīng)繳而未繳的情況普遍存在。二是建住房[1998]213號通知規(guī)定，在辦理權(quán)屬登記時開發(fā)建設(shè)單位將代收的維修資金移交房地產(chǎn)行政主管部門代管。2008年2月1日起施行的建設(shè)部、財政部165號令規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前將首期物業(yè)專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在政策沒有被修改之前，開發(fā)建設(shè)單位可以代收物業(yè)專項維修資金，在辦理房產(chǎn)證時才將物業(yè)專項維修資金轉(zhuǎn)到物業(yè)專項維修資金專戶管理，無形之中加重了資金被挪用的可能，增加資金的不確定性和不安全性。

3.2 管理的原因

在165號令出臺之前，房管部門機構(gòu)配置力量不足，人手不夠，物業(yè)專項維修資金的管理由物業(yè)科的工作人員兼職，沒有專門的機構(gòu)和人員，加之經(jīng)驗缺失，不核實就發(fā)證，初期管理不到位，執(zhí)行標準不統(tǒng)一，代收時間跨度大，開發(fā)建設(shè)單位遇到資金困難，拖延緩交，甚至將代收業(yè)主的維修資金擠占挪用，沒有交存到物業(yè)專項維修資金專戶進行管理，從而形成歷史遺留問題。

3.3 部門協(xié)同的原因

地方物業(yè)專項維修資金管理辦法出臺后，將代收代繳模式逐漸改為業(yè)主直交模式，物業(yè)專項維修資金交存時點改在業(yè)主辦理房屋入住手續(xù)前，或業(yè)主在辦理商品房合同備案登記前交存物業(yè)專項維修資金。對于尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，則在申請竣工驗收前由開發(fā)建設(shè)單位提前墊付，各開發(fā)建設(shè)單位普遍存在資金壓力，很難完全執(zhí)行到位。一直以來，物業(yè)專項維修資金的歸集在很大程度上依賴產(chǎn)權(quán)登記部門或其它相關(guān)職能部門的協(xié)同把關(guān)。主動權(quán)不在物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)。在機構(gòu)改革前，歸集物業(yè)專項維修資金大部分在房產(chǎn)證辦證環(huán)節(jié)進行把關(guān)，房產(chǎn)辦證部門與物業(yè)專項維修資金同屬一個局屬系統(tǒng)，部門協(xié)同相對容易些，資金歸集形成閉環(huán)。自不動產(chǎn)登記職能移交自然資源部門后，把關(guān)力度變?nèi)?，很多事情變成不可控。每個項目從銷售到辦證，時間周期跨度很長，每次交存時點的交更、把關(guān)方式的變更，政策交接期的許多樓盤，開發(fā)商擅自用自有收據(jù)向業(yè)主代收的物業(yè)專項維修資金，鉆政策漏洞，沒有及時交存到物業(yè)專項維修資金專戶進行管理，存在挪用現(xiàn)象。留下隱患，形成歷史遺留問題。

4、解決歷史遺留問題的對策建議

4.1 修改相關(guān)法規(guī)

通過法律形式，明文禁止開發(fā)商代收代繳物業(yè)專項維修資金，從源頭上解決開發(fā)商代收挪用物業(yè)專項維修資金問題。修改物業(yè)專項維修資金追繳相關(guān)政策，對不按規(guī)定時限履行義務(wù)的開發(fā)建設(shè)單位納入征信體系實施聯(lián)合懲戒。同時在法規(guī)中明確相關(guān)部門把好二手房的交易環(huán)節(jié)，解決老舊小區(qū)物業(yè)專項維修資金的補建問題。

4.2 采取相關(guān)措施催繳

一是對于事實清楚，證據(jù)確鑿的代收未交項目，先行電話催交。對于電話催交不積極配合的代收單位，情節(jié)嚴重的下達限期整改通知書，當面約談代收單位負責人。對于多次發(fā)催交通知，仍不予整改的，可以寄送律師函，或由資金管理機構(gòu)提請上級行政主管部門,由執(zhí)法隊對代收單位進行行政執(zhí)法?；蛏暾堄缮霞壭姓鞴懿块T暫停涉事開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)房屋網(wǎng)簽銷售備案、新的預售許可。二是通過媒體發(fā)布公告催繳，對全市的欠繳企業(yè)，在主流媒體發(fā)布公告，加大追繳力度。三是引導業(yè)主委員會通過采取法律訴訟方式追討維修資金。

4.3 加大信息共享

將物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)與房屋測繪系統(tǒng)、商品房備案系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)聯(lián)動。及時掌握各項目銷售情況、測繪數(shù)據(jù)、辦證情況、物業(yè)專項維修資金交存情況。實現(xiàn)精準攔截拖欠物業(yè)專項維修資金的現(xiàn)象。

4.4 規(guī)范交存行為

開通各類自交渠道，方便業(yè)主隨時隨地交存物業(yè)專項維修資金。

4.5 夯實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

歷史數(shù)據(jù)的清理是信息化管理的基本要件，可以根據(jù)本地區(qū)的實際情況，報請上級明確核查內(nèi)容，確定清理標準，制定實施方案，選調(diào)專業(yè)人員，建立監(jiān)管機制，實行可持續(xù)提升的數(shù)據(jù)清理機制，完善清理路徑，打通各數(shù)據(jù)系統(tǒng)關(guān)聯(lián)關(guān)系。通過招投標方式，引進第三方服務(wù)機構(gòu)和審計機構(gòu)，完成歷史數(shù)據(jù)清理、遷移和錄入工作。

結(jié)語：

當下，很多城市的物業(yè)專項維修資金早已達數(shù)百億之巨，隨著公眾維權(quán)意識的增強，維權(quán)手段的多樣，各種問題矛盾交織。如何妥善處理歷史遺留問題，規(guī)避管理矛盾，科學管理物業(yè)專項維修資金，顯得日益重要和緊迫。只有通過不斷探索和創(chuàng)新實踐，標準化和制度化好的經(jīng)驗和做法，解決管理難題，實現(xiàn)和維護業(yè)主的權(quán)益，這是本研究的重要意義。