不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和研究

文/鄭美芝 昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 云南昆明 650032

統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度的建立和發(fā)布，標(biāo)志著我國(guó)統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度的開(kāi)始。就我國(guó)當(dāng)前的體制來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施依舊存在著各個(gè)方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)中的典型，在不動(dòng)產(chǎn)登記執(zhí)行過(guò)程中受到的影響最為明顯。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系

相對(duì)于房地產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的并不僅僅是為了降低房?jī)r(jià)，這兩者之間其實(shí)并不存在直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)主要是受到房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，其他的影響因素僅僅是間接的影響。針對(duì)房屋來(lái)看，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，應(yīng)對(duì)房屋的價(jià)格做出有效的控制，二者之間并不存在直接性和必然性的聯(lián)系。依照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析的話，房屋的價(jià)格會(huì)受到房屋之間供求關(guān)系的直接影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的也不僅僅是為房地產(chǎn)稅做好準(zhǔn)備，其所具有的功能和意義屬于多方面的。我們單單從不動(dòng)產(chǎn)登記的意義分析的話，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做出合法登記，能夠極大保護(hù)產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記的意義在于解決財(cái)產(chǎn)歸屬方面的問(wèn)題，依照法律的條款來(lái)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人具有的權(quán)利提供保護(hù)，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。另外，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記可以極大增加二手房房屋的資源，將房屋入住率提高上來(lái)，降低空置率的，將房屋所擁有的利用價(jià)值有效地提高。最后，不動(dòng)產(chǎn)的登記能夠極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好穩(wěn)定發(fā)展，為政府實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供充分的保障。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實(shí)施，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房?jī)r(jià)的決定因素主要包括市場(chǎng)、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個(gè)方面，在對(duì)住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過(guò)程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，而是實(shí)現(xiàn)制度長(zhǎng)遠(yuǎn)性的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場(chǎng)沖擊方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會(huì)對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期造成影響。從這個(gè)方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布確實(shí)在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于居民不動(dòng)產(chǎn)的影響包括兩個(gè)方面：第一，老房子、舊房子的繼承問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之前存在著很多歷史遺留問(wèn)題；第二，市場(chǎng)供需變化，部分有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買(mǎi)房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全面貫徹落實(shí)需要3-4年的時(shí)間才能夠完全實(shí)現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的影響并沒(méi)有想象中的那么大。國(guó)家在政策出臺(tái)的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)行，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行過(guò)多的政化操作。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記政策是有利的，通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)行業(yè)信息分享機(jī)制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng)。此外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的創(chuàng)建，能夠?yàn)槲磥?lái)房產(chǎn)稅的實(shí)施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來(lái)的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上就是通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過(guò)針對(duì)性的措施對(duì)樓市的分類(lèi)、存量等進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而影響城市樓市的供求關(guān)系，對(duì)于樓市的健康、長(zhǎng)期發(fā)展具有積極意義。

4、房屋買(mǎi)賣(mài)受到不動(dòng)產(chǎn)登記方面的影響

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施登記的主要目標(biāo)，并不是單純地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以也就不會(huì)對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生太大的影響。其主要目標(biāo)之一在于構(gòu)建起全國(guó)統(tǒng)一性的信息管理登記平臺(tái)，將申請(qǐng)和審批等相關(guān)的復(fù)雜的流程簡(jiǎn)化，促使申請(qǐng)環(huán)節(jié)和審批等辦公環(huán)節(jié)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的適用對(duì)象并不是存量房產(chǎn)，沒(méi)有運(yùn)行登記信息管理平臺(tái)之前的購(gòu)房人員并不會(huì)出現(xiàn)沖動(dòng)型的購(gòu)房和登記行為，更多的是保持觀望的態(tài)度，即使那些擁有房產(chǎn)比較多的產(chǎn)權(quán)人也不會(huì)將房產(chǎn)大量的拋售出去?；谶@一情況就決定了不動(dòng)產(chǎn)登記條例會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范產(chǎn)生較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記條例并沒(méi)有把房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)成是基本目標(biāo)，短期之內(nèi)并不會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。條例實(shí)施以來(lái)，主要目的在于針對(duì)現(xiàn)有的各個(gè)機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)所有機(jī)構(gòu)資源的統(tǒng)一管理，構(gòu)建針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)的信息化管理平臺(tái)。該條例的實(shí)施能夠或多或少地影響到二手房市場(chǎng)，條例里面沒(méi)有要求針對(duì)個(gè)人名下的房產(chǎn)進(jìn)行查詢，但是卻可以依照住房的地址來(lái)對(duì)產(chǎn)權(quán)人做出確定。這個(gè)方式之下能夠?qū)鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)之中存在的缺陷消除掉，可能會(huì)造成購(gòu)房者將名下的房產(chǎn)拋售出去。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例帶來(lái)的影響，主要是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)范。不過(guò)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到不動(dòng)產(chǎn)登記條例太大的影響，針對(duì)二手房的數(shù)量所能產(chǎn)生的影響可能更大。對(duì)一些比較大的城市而言，二手房房源數(shù)量的增減并不會(huì)影響到新房。從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收所依照的基礎(chǔ)便是不動(dòng)產(chǎn)登記的條例，房地產(chǎn)稅會(huì)從一定程度上影響到房?jī)r(jià)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記政策之后會(huì)逐漸顯現(xiàn)出房屋價(jià)格因?yàn)檎咚鶐?lái)的影響，這對(duì)調(diào)控而言也就更加有利?？傊?，房屋價(jià)格上升過(guò)快的問(wèn)題并不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)登記制度明顯的控制，但勢(shì)必會(huì)造成二手房房源的增加。

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布，適應(yīng)我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著非常重要的影響，有助于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步完善。茌今后的發(fā)展階段，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)政府出臺(tái)的政策，做好登記工作，使其能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用。