淺談農(nóng)房不動產(chǎn)登記調(diào)查中的測繪工作

文/宋圓 江西省中核測繪院 江西南昌 330095

1、農(nóng)房測繪方案

1.1 準(zhǔn)備階段

準(zhǔn)備階段需要搜集必要的農(nóng)房審批基礎(chǔ)材料，比如老式房產(chǎn)證房屋建設(shè)工程許可證等，通過房屋信息臺帳的方式收集整理數(shù)據(jù)和文件。需要對測量地點進(jìn)行走訪，對于測繪技術(shù)、測量標(biāo)準(zhǔn)和測繪作業(yè)表冊等數(shù)據(jù)需要提前實地考察時判斷決定，高級技術(shù)人員在制定現(xiàn)場查勘表后，對測量人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，對于設(shè)計書中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和測繪中出現(xiàn)的情況進(jìn)行指導(dǎo)。在準(zhǔn)備階段，測繪人員需要與村干部進(jìn)行相應(yīng)的溝通，得到村干部的建議和支持，并通過村民介紹來配合工作。

1.2 外業(yè)查勘

依據(jù)《房屋測量規(guī)范》制定的測算標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)房建筑面積和占地面積進(jìn)行測算，根據(jù)現(xiàn)場查勘表，錄入房屋基本信息，繪制分層圖。針對我國農(nóng)村房屋建筑結(jié)構(gòu)多樣且雜亂的特點，需要因地制宜采取不同的房屋樣式測繪方式。并且對于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房屋，需要了解共有和獨占的產(chǎn)權(quán)區(qū)分。在現(xiàn)場測量中，利用紅外線測距儀對房屋進(jìn)行測量。采用RTK 或攝影測量的方式采集拐點坐標(biāo)，在查勘表上手繪草圖，對尺寸標(biāo)注后利用繪圖軟件對房屋平面圖和分層圖進(jìn)行繪制。

1.3 面積計算

農(nóng)房面積計算應(yīng)注意農(nóng)村存在較多的簡易房，這些房間大多不用于居住，僅作為倉儲使用，房高不足2.2m 的建筑應(yīng)不包括在建筑面積內(nèi)，閣樓也應(yīng)照此標(biāo)準(zhǔn)。利用測量軟件對房屋進(jìn)行圖形繪制，形成農(nóng)房測繪面積測算報告書。

1.4 農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查

對于權(quán)籍的調(diào)查工作應(yīng)該著重放在建筑結(jié)構(gòu)和權(quán)屬來源情況以及房屋真正權(quán)利人的調(diào)查上，這些調(diào)查應(yīng)隨著房屋測繪工作的進(jìn)行中完成，但是權(quán)籍調(diào)查應(yīng)先于測繪完成，在作業(yè)現(xiàn)場收集產(chǎn)權(quán)人的建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后對房屋基本信息調(diào)查進(jìn)行填表。

1.5 審核與備案

兩級檢查一級驗收的流程下，成果資料需要在經(jīng)過部門檢查、上一級質(zhì)檢部門檢查后，交予權(quán)利人確認(rèn)，同時提交主管部門備案。

2、農(nóng)房測繪存在的問題

2.1 農(nóng)房缺乏審批證件

我國在農(nóng)村不動產(chǎn)登記之前普法工作做的不到位，農(nóng)民對于產(chǎn)權(quán)意識相對薄弱。農(nóng)民在自家宅基地私自建房、翻蓋房間現(xiàn)象比較常見，而在改造的過程中就會出現(xiàn)超出宅基地范圍的情況。此后農(nóng)民想要辦理合法證照，會因為違規(guī)占用土地而難以辦理。雖然農(nóng)民的維權(quán)意識得到提升，但是沒有房屋合法證件的情況下，會給農(nóng)房登記發(fā)證的工作帶來非常大的壓力，故而國土部門和住建部門的工作辦法也需要進(jìn)一步優(yōu)化。

2.2 農(nóng)房權(quán)利人性質(zhì)界定困難

目前我國農(nóng)民存在外出打工浪潮，農(nóng)村人口減少，大部分在城市工作的人戶口還是原農(nóng)村戶口，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后選擇戶口的遷入以及買房但戶口未遷出本地的現(xiàn)象。農(nóng)村房屋還在，但是產(chǎn)權(quán)人離開此地，在權(quán)籍調(diào)查中這類問題難以核實，后期發(fā)證工作對于權(quán)利人性質(zhì)的認(rèn)定比較麻煩，而且存在城市人口下鄉(xiāng)買房的情況。產(chǎn)權(quán)比較混亂，并且在城鄉(xiāng)問題日益嚴(yán)峻的今天，此類現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

2.3 一戶多宅問題嚴(yán)重

農(nóng)房不動產(chǎn)登記中需要做到一戶一宅和房地一致，但是在實際調(diào)研中，一戶往往有多個宅基地。因為按照之前的政策，在子女成年后可以申請宅基地，但在老人去世后原先審批的宅基地也沒能收回，因此一家中存在多個宅基地。而農(nóng)村家庭中的戶包含了多個戶，但卻沒有做到戶口分離，這就使一個戶口本上會有多個實際的戶存在，因而宅基地也就比較多。

3、測繪中遵循的原則

3.1 依法測繪、堅持辦事原則

在農(nóng)房不動產(chǎn)登記測繪中，會遇到很多分歧與矛盾，測繪部門需要堅持原則進(jìn)行測繪。同時依據(jù)法律規(guī)定，在遇到權(quán)利人的建筑物沒有經(jīng)過規(guī)劃施工許可后建造的建筑應(yīng)不予同意登記。并且在申請人未能提供合法、有效的權(quán)利來源證明時，不能同意登記，房屋的修建擴(kuò)建等需要有建委、規(guī)劃等相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，農(nóng)房測繪需要依法進(jìn)行。

測繪的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)是測繪中需要注意的要求，以測繪標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，采用新的測繪手段和方法，對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行準(zhǔn)確把握。而且在農(nóng)村測量時，要與村民進(jìn)行溝通，避免分歧的產(chǎn)生，需要堅守制度底線，要給群眾普及測量知識，使民眾更加支持工作。

3.2 創(chuàng)新服務(wù)方法

在堅持依法依規(guī)進(jìn)行測繪工作后，需要對實際工作中出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理的解決。在涉及群眾利益時，應(yīng)認(rèn)真面對群眾的質(zhì)疑和問題，在對群眾解答幫助了解政策的同時，更需要提高工作效率，改進(jìn)相關(guān)服務(wù)策略。就目前的實際情況來看，存在老房產(chǎn)證但是房屋不同的情況，對于不動產(chǎn)登記系統(tǒng)存在圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)對不動產(chǎn)登記圖紙進(jìn)行更改，從而減輕群眾的負(fù)擔(dān)。在新建房屋后辦理的不動產(chǎn)登記需要竣工測繪完善后才能進(jìn)行登記。在房屋擴(kuò)建的情況下，需要對房屋進(jìn)行重新確權(quán)測繪之后再進(jìn)行不動產(chǎn)登記。在農(nóng)村新建或擴(kuò)建房屋很多都缺少規(guī)劃手續(xù)，并且不按照審批圖紙進(jìn)行建筑，對此應(yīng)該妥善處理。

3.3 強(qiáng)化管理、注重質(zhì)量

應(yīng)采用高新技術(shù)，提高成果質(zhì)量，針對農(nóng)村地區(qū)農(nóng)房分布比較零散的特點，需要更換傳統(tǒng)的控制測量方式，傳統(tǒng)的測量方式對于控制點的設(shè)置不方便，因此精準(zhǔn)定位農(nóng)房需要利用大數(shù)據(jù)方式，采用國土資源衛(wèi)星定位連續(xù)運行參考網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，之后在測量人員現(xiàn)場測量時，就需要通過手持測距儀、全站儀測量后進(jìn)行檢核配賦，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。這樣可以有效提高工作效率和精準(zhǔn)度，也可以對作業(yè)流程進(jìn)行規(guī)范處理。

在農(nóng)房作業(yè)操作流程中，對外業(yè)的數(shù)據(jù)采集應(yīng)該做到精確化，農(nóng)房建設(shè)不同于城市房屋建設(shè)，在缺少施工圖紙的情況下，需要對現(xiàn)場查勘的草圖進(jìn)行準(zhǔn)確和完整測量，這些對于測量成果的準(zhǔn)確性作用很大，在現(xiàn)場查勘時，對于表格的內(nèi)容應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定，在準(zhǔn)備工作時對于需要采集的信息應(yīng)該事先設(shè)計在不動產(chǎn)登記計劃上，對現(xiàn)場測量中的重要信息進(jìn)行排查。

結(jié)語：

對農(nóng)房測繪應(yīng)該強(qiáng)化管理，農(nóng)房涉及的測繪過程需要層次把關(guān)，成果數(shù)據(jù)與群眾的產(chǎn)權(quán)有極大的關(guān)系，測量應(yīng)保證高標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格審核質(zhì)量，成果圖形與數(shù)據(jù)與外業(yè)采集圖形與數(shù)據(jù)的校對應(yīng)該認(rèn)真對待，提高其質(zhì)量。從而提高農(nóng)房不動產(chǎn)登記工作的工作效率。