淺析寫字樓風(fēng)險管理與研究

文/任明 天津開發(fā)區(qū)泰達大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津 300000

寫字樓是用于辦公、商務(wù)洽談、信息收集處理等經(jīng)濟活動的場所，是專業(yè)商業(yè)辦公樓的別稱。隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，寫字樓正向建筑體量大、配套功能齊全、設(shè)備設(shè)施智能化、軟件服務(wù)星級化、舒適高效快捷等方面發(fā)展。寫字樓市場正以日新月異的發(fā)展態(tài)勢滿足著人們工作和生活的需要。但隨著寫字樓的發(fā)展也彰顯著其不完善性，其中蘊含的風(fēng)險同樣無法回避，下面我們就對寫字樓中存在的風(fēng)險進行粗略的分析：

1、人員密集

寫字樓多位于高密度的商業(yè)中心區(qū)，建筑物體量龐大，匯集人員眾多，上下班等高峰時段人流量集中。據(jù)統(tǒng)計二線城市六萬平米寫字樓出租率在90%左右，固定辦公加流動人員約有3500人。高密度的人員流動蘊藏著大量的風(fēng)險，擁堵隨處可見，設(shè)備設(shè)施高負荷的運轉(zhuǎn)，垂直運輸?shù)膲毫?，人員的不文明行為，自身安全意識淡薄，別有用心之徒的趁虛而入，無處不在的安全隱憂就在我們身邊，不得不讓我們高度重視。

2、火災(zāi)風(fēng)險

高層建筑的火災(zāi)防控工作一直以來都是國家乃至地方消防管理部門高度關(guān)注和研究的課題。隨著建筑業(yè)的發(fā)展寫字樓的建筑高度紀錄被一次次的打破，而救火設(shè)備的更新?lián)Q代卻遠遠跟不上高層建筑的發(fā)展，發(fā)生火災(zāi)時只能靠初期火災(zāi)自救和樓內(nèi)消防自動報警滅火系統(tǒng)，再加之寫字樓屬于人員密集型場所，吸煙、電器短路、裝修動火作業(yè)、焚香供奉等等都是可能是造成火災(zāi)事故的誘因，而一旦發(fā)生火災(zāi)疏散逃生就成了最大的難題。

3、電氣風(fēng)險

現(xiàn)代人的生活已經(jīng)離不開電，試想沒有電的生活將會怎樣，交通、通訊、照明乃至人們的生活將處于癱瘓狀態(tài)。寫字樓更離不開電力的供應(yīng)，設(shè)備設(shè)施的運轉(zhuǎn)、垂直交通的運輸、辦公設(shè)備的使用等等無一不需要電力的支撐。大量的電力需求、高負荷的電力供應(yīng)，短路斷路風(fēng)險無處不在。不能嚴格按照電器負荷配置電氣設(shè)備、違規(guī)操作、私搭亂接都會發(fā)生電氣火災(zāi)，而電氣火災(zāi)綿延的速度又是十分驚人的?，F(xiàn)階段電氣火災(zāi)的發(fā)生率呈上升趨勢，其在火災(zāi)事故中所占比例始終居高不下。

4、設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險

高品質(zhì)的寫字樓往往推崇的是方便、舒適、快捷的理念，為達成高品質(zhì)的服務(wù)就要依靠大量的設(shè)備設(shè)施予以保障，寫字樓內(nèi)的大型設(shè)備很多，諸如：供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等等。安全可靠的運行是保障樓宇品質(zhì)的基礎(chǔ)，而管理缺失、保養(yǎng)不到位、不能按照規(guī)程進行操作，不僅會出現(xiàn)設(shè)備損壞，產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，造成恐慌或降低樓宇品質(zhì)，更甚之會出現(xiàn)傷人、亡人的安全事故。

以下是加強寫字樓風(fēng)險管控的幾點建議：

5、消防管理

防范火災(zāi)事故是高層寫字樓安全管理的重點和難點，要緊密圍繞人員密集、動火用電、施工改造、自救疏散等問題，制定行之有效的管理措施，嚴格把控事故上游，及時消除事故隱患，有效的遏制事故的發(fā)生。上面講到高層寫字樓起火更多依靠的是自救，并非是依靠消防官兵的外部施救，因此樓內(nèi)消防系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)是保障人們生命及財產(chǎn)安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。寫字樓的管理人員應(yīng)開展多種形式的防火巡查，一方面對樓內(nèi)吸煙、施工及不文明行為進行有效的制止，將火災(zāi)隱患消滅在萌芽階段，另一方面針對消防設(shè)備設(shè)施的完好有效進行巡查，同時隨時隨地確保消防疏散通道的暢通。借助“119”消防宣傳日等活動契機，加大樓內(nèi)人員的消防宣傳力度，營造整體消防安全氛圍，全面開展群防群治工作，強化全體人員的消防安全意識。另外樓宇管理者要加強應(yīng)急救援隊伍的建設(shè)，結(jié)合實際情況制定切實有效的應(yīng)急救援預(yù)案，并定期開展演練。

6、電氣管理

電氣系統(tǒng)作為高層寫字樓是最為復(fù)雜，涉及面極廣的系統(tǒng)，涉及高壓、低壓、線纜、控制箱、末端設(shè)備等等，覆蓋樓宇各個角落，并且相當(dāng)一部分為隱蔽工程，隱藏在墻壁、屋頂或地板內(nèi)，一旦出現(xiàn)故障很難被發(fā)現(xiàn)。綜合分析電氣系統(tǒng)的特性，寫字樓的管理者應(yīng)做到維護人員的持證上崗，對樓宇的電氣設(shè)備及線路了然于胸，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及行業(yè)規(guī)范，定期聘請專業(yè)公司開展電氣安全監(jiān)測，針對電氣過載、線路過熱、電流的三相平衡、漏電保護器靈敏度及不規(guī)范不文明的用電行為等逐一進行排查與糾正，可以大大降低電氣故障所帶來的風(fēng)險。樓宇管理者還要重視客戶的施工管理，嚴格審核施工圖紙，對電器負荷及線路的鋪設(shè)進行把控，合理分配用電負荷、規(guī)范電控設(shè)備選型，從源頭杜絕私搭亂接，為日后的規(guī)范化管理打下基礎(chǔ)，也從根本上消除了隱患。

7、設(shè)備設(shè)施管理

寫字樓內(nèi)的設(shè)備設(shè)施種類繁多，管理者應(yīng)依照相關(guān)國家法律法規(guī)、操作規(guī)程開展設(shè)備設(shè)施的管理及日常維護保養(yǎng)工作。根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的規(guī)范要求，制定日、月、季度、半年和年度保養(yǎng)計劃，隨時隨地掌控設(shè)備設(shè)施的運行情況，做好數(shù)據(jù)記錄統(tǒng)計，針對各類數(shù)據(jù)的分析預(yù)判設(shè)備故障，杜絕風(fēng)險事故的發(fā)生。對于類似電梯的特種設(shè)備要委托給具有專業(yè)資質(zhì)的公司進行定期的維護保養(yǎng)，涉及安全的防護零件要及時進行更換，亦可采用先進性監(jiān)測設(shè)備進行實時監(jiān)測，大大提高風(fēng)險把控度。

8、提升風(fēng)險防范意識

寫字樓的管理涉及方方面面，而對風(fēng)險的管理我們只從人員、設(shè)備、電氣及消防等方面進行了分析與關(guān)注。其實做好寫字樓風(fēng)險管控最為重要的是防范意識的培養(yǎng)，從被動接受到主觀能動，是質(zhì)的飛躍也是做好風(fēng)險防范的關(guān)鍵所在。意識的培養(yǎng)、習(xí)慣的養(yǎng)成需要培訓(xùn)、宣傳的支撐，更需要企業(yè)文化、樓宇文化的氛圍烘托。我們相信寫字樓的管理者們會牢記自己的使命，將維護寫字樓內(nèi)工作人員的人身安全與財產(chǎn)安全作為己任，不斷地完善各類管理措施，主動地將風(fēng)險防范意識銘記心間。

結(jié)語：

經(jīng)過對寫字樓的風(fēng)險的分析可見其管理與研究的必要性。減少寫字樓的風(fēng)險，滿足客戶對寫字樓的正常辦公要求，提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理者必須采取有效的管控措施，加強寫字樓的風(fēng)險管理，針對暴露于風(fēng)險的問題，需要不斷地改進與完善，只有這樣才能遠離風(fēng)險，更能隨著寫字樓市場的發(fā)展一同壯大。