房產(chǎn)稅對我國住宅市場價格的影響探討及對策建議

文/張振杰 浙江省長興縣自然資源和規(guī)劃局 浙江湖州 313100

近年來，由于城市房價過快增長，一段時期內(nèi)，一部分大中城市購房活動中出現(xiàn)了“搶購風(fēng)”一些不理性行為，對住宅市場影響較大，引起人們對房價和購房行為的高度關(guān)注，一部分人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)啟動房產(chǎn)稅政策，通過房產(chǎn)稅對住宅市場價格進(jìn)行調(diào)節(jié)，這一措施也在部分城市進(jìn)行了開征試點，因此，探討房產(chǎn)稅對我國住宅市場價格的影響，對于規(guī)范房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

1、房產(chǎn)稅概述

1.1 房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的一定價值或者租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

1.2 房產(chǎn)稅的歷史演變

房產(chǎn)稅是中外各國開征較早的古老稅種。

國外：歐洲中世紀(jì)時，就開征了房產(chǎn)稅，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅” 等?，F(xiàn)在，美國房產(chǎn)稅稅率大約是 0.8%-3%。

中國：古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

新中國成立后，1950年規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅；次年公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年簡化稅制，將企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年對企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。由于城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年國務(wù)院出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日起執(zhí)行。2011年1月上海、重慶開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點。

2、房產(chǎn)稅對住宅市場價格的影響作用探討

2.1 房產(chǎn)稅會遏制房價

有觀點認(rèn)為，在目前房價持續(xù)快速上漲的情況下，推出房產(chǎn)稅有利于遏制房價快速上漲，改善目前的住房供應(yīng)關(guān)系。首先，從上面對房地產(chǎn)演變過程中概述中可以看出，房產(chǎn)稅推出的背境與房價上漲沒有任何直接關(guān)系。古今中外都有開征房產(chǎn)稅，征稅只是政府課稅增加收入的手段，通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價的意義不大。其次，從目前我國房價成本分析看，組成房價中，以城市房價為例，房價中包括了建設(shè)成本，即工料費(fèi)用及融資成本；地價，即開發(fā)商通過招拍手段獲得的國有土地使用權(quán)；土地開發(fā)配套費(fèi)用，即辦理土地相關(guān)證件過程中花費(fèi)，包括城市建設(shè)配套費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等；其中，后兩項在房價中占有很大比重。此外，開發(fā)商在城市改造中有的還包括拆遷還建的費(fèi)用，這些都需要分?jǐn)偟椒績r中，導(dǎo)致房價成本過高，特別是城市發(fā)展過程中，土地成為稀缺資源，城市優(yōu)質(zhì)地段價格飆升，成為各方爭奪的目標(biāo)，導(dǎo)致土地“招拍”過程中土地出讓金大幅度上漲，從近幾年的土地出讓金的快速增長中可以看出，土地出讓金成為影響房價快速上漲的重要推手。

2.2 房產(chǎn)稅對住房房價的影響分析

一是供求關(guān)系與房價的關(guān)系。根據(jù)價值論原理，價格圍繞價值在一定范圍內(nèi)發(fā)生波動，會隨著供求關(guān)系產(chǎn)生一定變化。房價與供求關(guān)系也存在一定的聯(lián)系，但總體上意義不大。原因在于，現(xiàn)階段，我國的房子總量較大，特別是近年來全國開發(fā)的各類商品房較多，以至于提出了“去庫存”的概念，這成為新一輪房價快速上漲的導(dǎo)火索，其背后的推手則是貨幣供應(yīng)的開閘放手，起到推波助瀾的作用。同時，由于我國人口流動性較大，“家”的觀念根深蒂固，加之政府直管的公共租賃住房有限，不能為一些外來務(wù)工人員提供住房保障，租房成本超過了購房成本，增加了部分需求關(guān)系；另一方面，一些城市的限購政策作用有限，不斷通過擴(kuò)大限購范圍方式增加需求，導(dǎo)致房子供求關(guān)系遭到政策破壞，出現(xiàn)短期購房壓力，一部分開發(fā)商借機(jī)采用營銷手段形成城市某個地段的“搶購風(fēng)”。二是房產(chǎn)稅對短期、長期房價的影響分析。理論分析，房產(chǎn)稅的推出，短期內(nèi)會對購房者心理產(chǎn)生影響，但是，如果是自住，屬于生活中的必需品，購房者同樣會選擇購買，與房產(chǎn)稅推出與否無關(guān)，而相關(guān)的因素則是由購房者的經(jīng)濟(jì)能力、銀行信貸額度以及租房價格、政府能否提供住房保障等有關(guān)。從長期來看，由于房地產(chǎn)市場管理更加規(guī)范，政府推出的公共租賃住房更多，對于人們的住房需求能夠提供充分的保障，相關(guān)政策日趨完善，人們的購房需求會更加理性，人們會綜合考慮房子的持有成本，如果購買的房價高，房產(chǎn)稅征收高，持有成本高，人們會減少對房子的持有量。這同樣適用于住房投資類的群體，由于投資渠道窄而進(jìn)行購房領(lǐng)域的炒房一族。

3、完善房產(chǎn)稅與住宅價格的對策建議

3.1 進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅試點情況調(diào)研，理性看待房產(chǎn)稅對住房價格的影響

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，短期來看，房產(chǎn)稅對房價的影響作用有限，可能會對人們的購買預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，但是如果房價符合人們的心理預(yù)期，人們?nèi)匀粫x擇購房，特別是剛需一族，房產(chǎn)稅與此無關(guān)。長期來看，房產(chǎn)稅的開通會增加購買者的持有成本，因此，若非必需品，人們會理性選擇。因此，在房產(chǎn)稅開征方面要理性看待。

3.2 嚴(yán)格執(zhí)行國家政策，開征房產(chǎn)稅加強(qiáng)對“炒房”活動監(jiān)管

一是相關(guān)城市要繼續(xù)落實限購政策，保持房子供求關(guān)系趨于平衡，使房價保持在合理水平。二是加大對“炒房團(tuán)”和不良房產(chǎn)開發(fā)商的打擊力度，加強(qiáng)購房活動的監(jiān)督。一方面，可以通過開征房產(chǎn)稅增加炒房人的購房成本；另一方面，可以通過延長交易期限，增加炒房人的投資成本，將交易期限限定在二十年以上，防止購房人在通過購房進(jìn)行炒作的行為，增加其投資風(fēng)險。長期持有會讓購房者保持理性，使房價趨于合理。

3.3 建立房產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)制度，加強(qiáng)房產(chǎn)持有監(jiān)控管理

將房產(chǎn)登記進(jìn)行全同聯(lián)網(wǎng)，可以對房產(chǎn)人持有情況進(jìn)行監(jiān)控，可以更好地執(zhí)行國家政策，使“炒房不住”向“住房不炒”轉(zhuǎn)變，真正發(fā)揮房子居住功能。同時，政府要大力發(fā)展公共租賃住房市場，滿足部分外來就業(yè)人員的住房需求。

結(jié)論：

房產(chǎn)稅開征與住房價格關(guān)系影響不大，通過開征房產(chǎn)稅使住房價格下降沒有理論依據(jù)。但是，開征房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)持有者的住房成本，從而影響到住房供求關(guān)系，會間接影響到房價波動。