論城市危舊房整治改造與房產(chǎn)業(yè)對其再開發(fā)

文/李璋 廣西南寧 530000

城市危舊房樓房零散、量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施落后、公共設(shè)施年久失修、給排水與供電問題頻現(xiàn)、建筑結(jié)構(gòu)與規(guī)劃不合理、建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量參差不齊，缺乏有效管理等現(xiàn)狀，與現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展格格不入。因年久未維護(hù)，結(jié)構(gòu)安全出現(xiàn)重大隱患，居民生命和財(cái)產(chǎn)安全受到直接威脅。安居方能樂業(yè)，如何對其進(jìn)行長效管理及整治改造，成為政府當(dāng)前城市管理亟待解決的問題。同時(shí)，鼓勵房產(chǎn)企業(yè)對城市危舊房進(jìn)行改造再開發(fā)，對城市改造、提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能具有深遠(yuǎn)意義。

1、城市危舊房狀況

我國現(xiàn)有城市危舊房主要為上世紀(jì)60-90年代建造，建筑結(jié)構(gòu)以磚混、磚木為主，部分地區(qū)還存在大板結(jié)構(gòu)。從房屋使用壽命看，這些年代建造的房屋已進(jìn)入“中老年”期，更有甚者的是現(xiàn)存大板結(jié)構(gòu)住房均已超過了25年的設(shè)計(jì)使用年限。主要出現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)強(qiáng)度下降，墻體開裂，部分構(gòu)筑物坍塌、屋頂漏水，地基下沉，鋼筋裸露、銹蝕，房屋抗震能力差，房屋規(guī)劃不合理，樓棟過于密集、街道樓道狹窄、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施不完善等特征。

2、城市危舊房整治改造管理及措施

2.1 制定并完善法律法規(guī)，建立危舊房屋改造聯(lián)席會議制度

充分發(fā)揮政府職能，制定并完善城市房屋使用安全管理?xiàng)l例、出臺有關(guān)房屋改造、裝修和維修加固管理辦法、危舊房專項(xiàng)應(yīng)急資金管理辦法、物業(yè)管理辦法等配套規(guī)范性文件。通過立法完善、制定規(guī)章、出臺政策等手段，以維護(hù)社會公共利益與保障城市公共安全和社會穩(wěn)定，助推城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，建立危舊房屋改造聯(lián)席會議制度，對于一些急需改造的危舊房屋，可以聯(lián)系諸如城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、財(cái)政、公安、消防、城管、安監(jiān)、物價(jià)等部門召開的聯(lián)席會議，因地制宜針對危舊房屋進(jìn)行斟酌改造方案與方法，并在聯(lián)席會議中不斷總結(jié)處理的方案和建議，為后續(xù)其他同類危舊房改造工作推動提供參考，也為工作的有效開展制定標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 建立危舊房屋治理與應(yīng)急處理基金

設(shè)立危舊房屋專項(xiàng)治理與應(yīng)急處理基金，出臺相關(guān)管理辦法，規(guī)定基金申請的條件、數(shù)額和用途，建議由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行監(jiān)督。當(dāng)自然災(zāi)害導(dǎo)致危舊房屋出現(xiàn)險(xiǎn)情需應(yīng)急搶險(xiǎn)時(shí)，可通過專項(xiàng)基金補(bǔ)償受影響的居民的疏散、搬遷、安置及加固維修或拆除等費(fèi)用。該基金還可用于幫助沒有經(jīng)濟(jì)能力但又要對危舊房屋進(jìn)行治理的房屋使用安全責(zé)任人。

2.3 將城市危舊房整治改造納入城市建設(shè)總體規(guī)劃

城市危舊房改造最終目的在于改善居民生活條件，舊城改造是推進(jìn)危舊房屋治理的有效手段之一。政府應(yīng)將危舊房改造納入城市建設(shè)整體規(guī)劃中，籌措引進(jìn)資金加大改造力度，拓展改造內(nèi)涵，結(jié)合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)律與需求，在遵循總體規(guī)劃下，實(shí)施綜合整治治理。特別是在整體外觀效果、基礎(chǔ)設(shè)施、功能等方面進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，讓規(guī)劃、住建、園林、消防、環(huán)保、電信、水電等多個(gè)部門加強(qiáng)配合，統(tǒng)籌規(guī)劃實(shí)施舊城改造，讓危舊房改造作為舊城改造建設(shè)的新亮點(diǎn)成為城市“新名片”。

2.4 完善拆遷聽證制度，加大補(bǔ)償、安置等政策支持

拆遷、安置、補(bǔ)償工作在危舊房整改工作中屬于矛盾與利益沖突的交匯點(diǎn)，不能妥善解決，將會影響到整治工作進(jìn)程，甚至?xí)绊懙缴鐣陌捕āＵ柙鰪?qiáng)透明性，公開城市危舊房改造計(jì)劃，讓社會公眾能清晰的認(rèn)識。另外，加大相關(guān)政策支持與社會保障力度，如：對于涉及土地所有權(quán)問題的老舊危險(xiǎn)房屋的改造項(xiàng)目，可申請相應(yīng)的土地轉(zhuǎn)換；提高改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；遵循“就近安置”原則，將居民分散安置到周圍街區(qū)，以滿足居民生活需求；優(yōu)化公租房政策，對于危舊房屋中所涉及的租戶，政府應(yīng)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策，優(yōu)先選房入住、減免部分房租、物業(yè)水電等。

3、房產(chǎn)企業(yè)對城市危舊房進(jìn)行改造再開發(fā)及其影響

城市危舊房改造最直接的方式就是房產(chǎn)業(yè)對其開發(fā)再造，鼓勵房產(chǎn)企業(yè)對城市危舊房進(jìn)行連片開發(fā)，由此開發(fā)再造帶來的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益及給房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來的影響是相輔相成的。目前我國房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)偏側(cè)重新區(qū)開發(fā)，而危舊房的地理位置大多處于城市老城區(qū)、中心區(qū)域，其商業(yè)價(jià)值帶動的城市經(jīng)濟(jì)增長不容小覷，同時(shí)給房產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會價(jià)值一樣是旗鼓相當(dāng)。

首先，危舊房的整體改造能在城市核心區(qū)域提供大量的土地地塊。房產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目通常在城郊或政府規(guī)劃建設(shè)新區(qū)中，原因在于城區(qū)基本沒有控制土地出讓，規(guī)模大區(qū)更是沒有。在城市危舊房整治改造中，大量城區(qū)土地供應(yīng)量為房產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供了充足動力。

其次，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低。城市危舊房整治改造直接關(guān)系城市建設(shè)發(fā)展，也是我國當(dāng)前合理利用土地資源的有效舉措。在推動城市危舊房整治改造中，能得到地方政府重視，同時(shí)還有政策傾斜支持及相應(yīng)的資金支持。若房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)危舊房項(xiàng)目自然就降低了開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

最后，房產(chǎn)企業(yè)社會價(jià)值及地位提升的重要時(shí)機(jī)。城市危舊房整治改造通常是為了迎合城市建設(shè)發(fā)展，受到社會各界高度關(guān)注，具有較大的社會影響力。房產(chǎn)企業(yè)參與其中，可增強(qiáng)社會責(zé)任感和信任感，也給房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)帶來新契機(jī)。

鼓勵房產(chǎn)企業(yè)積極參與城市危舊房改造再開發(fā)，政府借力房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行舊城改造，以其核心地塊的商業(yè)價(jià)值帶動的城市經(jīng)濟(jì)增長，對提高社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能、人民安居樂業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。

結(jié)語：

總之，城市危舊房的整治改造是一項(xiàng)民生工程，關(guān)系到人民群眾的基本生活和生命、財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會穩(wěn)定，在關(guān)注整治改造成果的同時(shí)，關(guān)注城市居民內(nèi)心需求，做好各項(xiàng)服務(wù)工作，使改革發(fā)展成果更好地惠及百姓，方可讓城市危舊房整治改造工作發(fā)揮出既有價(jià)值與作用，為促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能夯實(shí)基礎(chǔ)。