房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用與稅務(wù)籌劃探析

文/王文琳 廣東省鐵投置業(yè)發(fā)展有限公司 廣東廣州 510610

近年來(lái)，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機(jī)遇，新增開(kāi)發(fā)面積及銷(xiāo)售金額再創(chuàng)新高。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的下滑，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開(kāi)始在成本管理加強(qiáng)內(nèi)控，更加重視稅務(wù)籌劃的作用。目前較多一線房企均在成本管控方面取得了較強(qiáng)的提升，成為新的利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。但仍有較多中小規(guī)模房企缺乏有效的成本管理，在對(duì)成本的控制及成本核算方式方面存在一定的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成阻礙。中小規(guī)模房企在進(jìn)一步發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)逐步完善成本管控體系，重視稅務(wù)籌劃的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用控制的問(wèn)題

1.1 成本內(nèi)部控制體系不完善

目前，多數(shù)中小房企成本管理較為粗放，存在重視事后成本控制的現(xiàn)象，對(duì)于事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及事中延伸管控缺乏重視，對(duì)于成本管理及預(yù)測(cè)的過(guò)程存在一定的不規(guī)范性。企業(yè)成本管理工作缺乏相應(yīng)的體系和目標(biāo)，缺乏結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程成本管理的過(guò)程管控，導(dǎo)致在實(shí)施過(guò)程中成本控制無(wú)法發(fā)揮其實(shí)際效用，成本內(nèi)部控制體系制度不完善，不僅會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)歸納到該產(chǎn)品的成本費(fèi)用中。但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房企存在多個(gè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，部分工程成本、前期費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等共同發(fā)生，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常還會(huì)產(chǎn)生一些間接成本，相關(guān)工作人員務(wù)必要遵守規(guī)則進(jìn)行成本管控，根據(jù)項(xiàng)目地價(jià)、建安成本水平等將這些成本合理分配與核算，否則將會(huì)對(duì)企業(yè)的最終盈利造成一定的影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用稅務(wù)籌劃模式和方法

2.1 可以選擇將增值額進(jìn)行抵消或減少納稅的平均費(fèi)用

對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，如果開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，可以開(kāi)發(fā)周期內(nèi)涉及到的所有業(yè)務(wù)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用來(lái)分?jǐn)偛⑦M(jìn)行調(diào)整。這樣將獲得的該階段的增值額進(jìn)行平均分?jǐn)?，可以避免出現(xiàn)某個(gè)時(shí)間段有過(guò)高的增值率現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而避免過(guò)多的稅款繳納，起到節(jié)約資金的作用。房企如果從項(xiàng)目立項(xiàng)起就考慮完整的稅收籌劃方案，可以說(shuō)項(xiàng)目就成功了一半。企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)選擇適合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和稅收形式。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額及組成直接關(guān)系著開(kāi)發(fā)成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。納稅人如果能夠在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，按一定比例和限度合理籌劃成本費(fèi)用支出，或者將開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的成本費(fèi)用合理分?jǐn)倢?huì)節(jié)省大量的應(yīng)繳稅金。

2.2 可以通過(guò)臨界點(diǎn)方法來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)我國(guó)2018年?duì)I改增后稅務(wù)法的規(guī)定要求，建設(shè)中的普通商品住宅項(xiàng)目的土地增值稅的起征點(diǎn)為20%，該數(shù)值為納稅臨界點(diǎn)，一般用來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出。規(guī)定指出，若納稅人建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則可以免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，就應(yīng)該按照稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的稅率進(jìn)行征收。因此房企可以通過(guò)稅務(wù)籌劃，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的成本措施費(fèi)用，通過(guò)預(yù)估項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及增值額、扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)，按照“應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)”公司來(lái)統(tǒng)籌考慮；此外也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，降低資金收入等方法，統(tǒng)籌考慮優(yōu)化項(xiàng)目的納稅情況。

2.3 構(gòu)建完善的成本核算方式

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)工作人員務(wù)必要認(rèn)識(shí)到成本核算的重要性，企業(yè)內(nèi)部要給予核算人員相應(yīng)的人力及資金的支持。汲取企業(yè)以往成本核算方式的優(yōu)點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)，并加強(qiáng)房企之間的橫向交流和學(xué)習(xí)，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的成本核算及稅務(wù)籌劃方式加以借鑒，從根本上改變企業(yè)內(nèi)部的成本核算方式，對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行不斷優(yōu)化。尤其是要加強(qiáng)涉及成本核算及多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用的工作，為后續(xù)工作開(kāi)展提供有力的依據(jù)。與此同時(shí)，在進(jìn)行成本費(fèi)用核算時(shí)，企業(yè)內(nèi)部要設(shè)立責(zé)任制，使員工都能夠明確自身工作職責(zé)。要注重對(duì)開(kāi)發(fā)周期及相關(guān)具體條件進(jìn)行附加說(shuō)明，對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的公共成本與間接成本做出合理的分配。另外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本周期也要進(jìn)行明確的規(guī)范，不斷強(qiáng)化對(duì)成本核算數(shù)據(jù)的審計(jì)，降低核算誤差及失真，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。通過(guò)制定完善的成本核算方式與合理的規(guī)章制度，為做好成本管控打下良好基礎(chǔ)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.4 通過(guò)信息化技術(shù)加強(qiáng)成本管理

隨著我國(guó)信息技術(shù)不斷的發(fā)展，各行各業(yè)都逐漸加大了應(yīng)用的力度。目前國(guó)內(nèi)房企普遍使用明源ERP、用友ERP、金蝶等企業(yè)管理軟件，借助信息化管理技術(shù)和品臺(tái)，構(gòu)建健全的成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，全面提高企業(yè)成本費(fèi)用核算與控制的效率。在一定程度上保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)洞察，并做出有效的解決措施，進(jìn)而為企業(yè)的開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理做好保障，為企業(yè)重大決策提供有力的依據(jù)。有效運(yùn)用信息化技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管，為預(yù)測(cè)工作的開(kāi)展及總結(jié)工作提供有力依據(jù)，保證成本管控的科學(xué)性。例如，一旦在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)項(xiàng)目階段成本過(guò)高的現(xiàn)象，相關(guān)工作人員就要結(jié)合實(shí)際的情況對(duì)預(yù)定方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，結(jié)合實(shí)際建立全新的開(kāi)發(fā)及成本計(jì)劃，改善后續(xù)資金投入方式及稅務(wù)籌劃措施，從根本上控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用支出，提高贏利點(diǎn)，為企業(yè)規(guī)?；翱沙掷m(xù)發(fā)展打下穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)在全流程開(kāi)發(fā)過(guò)程中的極其重要的成本費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很重要的意義和作用，但同時(shí)也影響著房企的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況及公司的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)完善的成本費(fèi)用管控弄體系及合理的稅務(wù)籌劃能夠很大程度上來(lái)減輕企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的稅負(fù)水平，促進(jìn)房企再生產(chǎn)投入水平和提高盈利能力，進(jìn)一步提高企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。