重慶市政府平臺(tái)儲(chǔ)備土地“五個(gè)一體”資本運(yùn)營(yíng)探析
——以重鋼片區(qū)土地開發(fā)為例

文/高松 重慶渝富土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 重慶 401121

重慶渝泓土地開發(fā)有限公司 重慶 401121

重慶市作為西部唯一的直轄市，近年來主城區(qū)城市化的快速發(fā)展決定了其必須集約利用土地，而實(shí)現(xiàn)土地集約利用的基本途徑有以下幾個(gè)方面。其一，土地集約利用融入低碳環(huán)保綠色理念[ ]、生態(tài)健康[ ]及智慧城市等理念。其二，土地集約利用與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。其三，利用好市政府平臺(tái)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資本運(yùn)營(yíng)，把控好土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的“總龍頭”，有序推進(jìn)城市健康發(fā)展。本文結(jié)合市政府平臺(tái)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利用資本運(yùn)營(yíng)實(shí)施集約利用土地的工作實(shí)際，以重鋼片區(qū)土地開發(fā)利用為例，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行“五個(gè)一體”的資本運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了初探，為城市集約節(jié)約利用土地提供新的思路。

1、重慶市政府平臺(tái)儲(chǔ)備土地“五個(gè)一體”資本運(yùn)營(yíng)的背景和目的

2012年11月、2016年2月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)等4部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）和《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)），對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、土地儲(chǔ)備籌資方式等9個(gè)方面進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范和限制。這一政策變動(dòng)，顛覆了市級(jí)平臺(tái)公司原有土地儲(chǔ)備整治出讓模式，政策的重大調(diào)整、政策環(huán)境重大變化，要求城市儲(chǔ)備土地走集約節(jié)約利用土地經(jīng)營(yíng)模式，摒棄了傳統(tǒng)粗放式經(jīng)營(yíng)土地模式。

實(shí)施“五個(gè)一體”土地資本運(yùn)營(yíng)的目的是加快樹立長(zhǎng)周期運(yùn)作、系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)、大規(guī)模增值的土地資本運(yùn)營(yíng)理念，創(chuàng)新土地資源、資產(chǎn)、資本一體化運(yùn)作機(jī)制。

2、重鋼片區(qū)土地概況及潛力分析

2.1 基本概況

重鋼片區(qū)土地位于重慶市主城區(qū)西南部，瀕臨長(zhǎng)江，東臨巴南區(qū)，南臨釣魚嘴半島，與九龍坡區(qū)接壤，對(duì)外交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套較齊全，整個(gè)片區(qū)面積達(dá)410萬(wàn)平方米。現(xiàn)有規(guī)劃中，經(jīng)營(yíng)性用地約187萬(wàn)平方米，總建設(shè)規(guī)模約654萬(wàn)平方米。地塊總體較為平坦，擁有近8公里長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)江岸線景觀、崖線公園、碼頭及正在建設(shè)的重慶工業(yè)文化博覽園、馬桑溪古鎮(zhèn)等一系列稀缺資源。

2.2 發(fā)展?jié)摿Ψ治?/h3>

該片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是重慶市主城“六大商圈”的重要組成部分，正在打造西部新城核心商圈，更容易吸引和聚集周邊的人口置業(yè)。臨江面較寬（有約8公里江岸線），具有一線江景資源，地形高低錯(cuò)落有致，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯。重鋼歷史較為悠久，從漢陽(yáng)廠西遷到自行研發(fā)鋼軌筑造成渝鐵路，從“一五”到“十二五”，期間有太多的歷史積淀可以去發(fā)現(xiàn)和挖掘，然后通過現(xiàn)代市場(chǎng)化的方式去提升片區(qū)的品質(zhì)。

3、重鋼片區(qū)土地“五個(gè)一體”資本運(yùn)營(yíng)的實(shí)施途徑

3.1 整體規(guī)劃

重鋼片區(qū)以重鋼悠久的工業(yè)歷史為依托，將該片區(qū)進(jìn)行功能定位，規(guī)劃為工業(yè)文化博覽區(qū)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，濱江休閑商貿(mào)區(qū)，港口旅游商務(wù)區(qū)。一是對(duì)外交通。成渝鐵路近期以貨運(yùn)為主，遠(yuǎn)期將成為城際列車，遠(yuǎn)期將規(guī)劃軌道8號(hào)線橫穿片區(qū)，接至巴南；現(xiàn)狀新港碼頭規(guī)劃改造為旅游客運(yùn)碼頭。

二是公共交通。利用原有廠區(qū)鐵路設(shè)置有軌電車，設(shè)置8處有軌電車站，預(yù)留通向楊家坪和釣魚嘴片區(qū)的有軌線路。三是城市道路。規(guī)劃區(qū)城市道路采用自由式布局，規(guī)劃以南北向道路為縱向軸線，東西向道路為橫向軸線，形成南北貫通、東西銜接的骨干路網(wǎng)。

3.2 整體整治

通過對(duì)該片區(qū)的土地整治，使其可出讓土地以“精品”進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，其標(biāo)準(zhǔn)是：完成片區(qū)市政基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)；完成片區(qū)各地塊污染土壤風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及修復(fù)治理；是進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的土地達(dá)到“五通一平”的精品級(jí)土地。

3.3 整體打造

形成片區(qū)核心“引爆點(diǎn)”。按照整體規(guī)劃的業(yè)態(tài)定位，重鋼片區(qū)以工業(yè)文化博覽園為核心，植入雙年展大事件、組織工業(yè)小鎮(zhèn)等相關(guān)內(nèi)容，激活其最大潛力，塑造工業(yè)文明示范標(biāo)桿，鑄就工業(yè)遺存更新利用的典范，發(fā)展工業(yè)旅游業(yè)、配套服務(wù)業(yè)，形成片區(qū)“引爆點(diǎn)”。打造片區(qū)“引爆點(diǎn)”，提升片區(qū)土地價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。主要包含重鋼濱江休閑帶、崖線景觀帶、交通樞紐站、旅游碼頭等區(qū)域項(xiàng)目，按照“總體規(guī)劃、可持續(xù)發(fā)展”的思路并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，與重點(diǎn)打造的引爆點(diǎn)項(xiàng)目共同形成以工業(yè)文化博覽園為核心的引擎帶動(dòng)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，并借力馬桑溪古鎮(zhèn)，形成歷史的旅游主題，以提升土地價(jià)值和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4 整體出讓

通過對(duì)城市總規(guī)對(duì)片區(qū)土地定位的理解，對(duì)該片區(qū)土地及周邊的自然條件、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口等因素的分析，形成了對(duì)該片區(qū)土地的理解，將該片區(qū)的定位為“江畔棲鎮(zhèn)，城市綠島”。營(yíng)銷需要對(duì)不同的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉，有效的在空間和時(shí)間上進(jìn)行組合，形成片區(qū)不同板塊土地的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而提升土地價(jià)值。

3.5 整體經(jīng)營(yíng)

以提升片區(qū)土地價(jià)值為主要目標(biāo)，充分發(fā)揮、發(fā)掘“整體規(guī)劃”、“整體打造”中的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目及閑置土地等的經(jīng)營(yíng)，在帶動(dòng)片區(qū)土地價(jià)值不斷提升的基礎(chǔ)上，盡量創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)收入，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論：

本文以重鋼片區(qū)為例，全面分析了重鋼片區(qū)土地資本運(yùn)營(yíng)歷史背景、基礎(chǔ)條件、區(qū)域發(fā)展及優(yōu)劣勢(shì)，明確了土地資本運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)及具體措施，以土地資本運(yùn)營(yíng)整體規(guī)劃、整體整治、整體打造、整體出讓、整體經(jīng)營(yíng)為核心體系，根據(jù)重慶市級(jí)戰(zhàn)略發(fā)展要求、相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和規(guī)劃要求，結(jié)合片區(qū)自身?xiàng)l件和開發(fā)實(shí)際，從土地資本運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社會(huì)目標(biāo)和生態(tài)目標(biāo)，提出了有較強(qiáng)針對(duì)性的實(shí)施路徑。