規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位與作用

文/何忠貞 廣西柳州市融水苗族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃辦公室 廣西柳州 545300

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)期間，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作極為重要，良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)可有效提高市場(chǎng)吸引力，為房地產(chǎn)的成功奠定基礎(chǔ)。在客觀因素影響下，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較晚，致使規(guī)劃設(shè)計(jì)缺少豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而造成裝潢工作存在困難。只有完善房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理能力提升，才確保居住環(huán)境質(zhì)量的提升。

1、創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)

以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)為核心進(jìn)行分析，想要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成功幾率需要實(shí)現(xiàn)以下方面：其一，進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)分析與研究，并制定良好的研究報(bào)告；其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)定位；其三，制定完善的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，確保設(shè)計(jì)流程具有創(chuàng)新意識(shí)；其四，結(jié)合實(shí)際需求設(shè)計(jì)科學(xué)的融資方案；其五，創(chuàng)建符合實(shí)際需求的質(zhì)量管理體系；其六，設(shè)計(jì)出具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否需要以促進(jìn)企業(yè)自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力與核心競(jìng)爭(zhēng)力為基礎(chǔ)[1]。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要在提升設(shè)計(jì)創(chuàng)新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資源利用以及產(chǎn)品性?xún)r(jià)比等方面作為經(jīng)濟(jì)與技術(shù)工作的重心。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性與地位

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，方案設(shè)計(jì)有著極為重要的地位，其中主要流程可分為設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)等咨詢(xún)與評(píng)審的規(guī)劃，咨詢(xún)、定案以及明確最終方案[2]。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中上述流程通常在四個(gè)方面有著良好的體現(xiàn)。

首先，居住區(qū)通常屬于小型社會(huì)。居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃能力經(jīng)常體現(xiàn)為人們對(duì)于文化追求以及生活追求，同時(shí)其也在某一方面展示著我國(guó)人們精神文明真實(shí)狀況。通常情況下，人們?cè)谧≌瑓^(qū)的生活時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，使得其性能與質(zhì)量等對(duì)于人們的健康有著極為重要的作用。因此，充分運(yùn)用城市土地資源以及提高居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等，可有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與人文精神的發(fā)展與進(jìn)步。

其次，以銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)創(chuàng)建有著極為重要的作用。作為房地產(chǎn)在市場(chǎng)中成功的基礎(chǔ)要素，良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)也可有效促進(jìn)銷(xiāo)售質(zhì)量的快速提升。

最后，規(guī)劃設(shè)計(jì)的量化工作對(duì)于建筑行業(yè)形成的效果有著極為嚴(yán)重的困難。房地產(chǎn)投資工作期間，景觀與設(shè)計(jì)投資主要為最好的邊際收益，同時(shí)也受到了房地產(chǎn)所有企業(yè)的一致認(rèn)可[3]。分析當(dāng)前情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃已經(jīng)成為了主要研究發(fā)展方向，相關(guān)企業(yè)通過(guò)特色性較強(qiáng)的景觀與設(shè)計(jì)提升自身在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用

3.1 造價(jià)人員與設(shè)計(jì)人員的結(jié)合

以我國(guó)相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，創(chuàng)建主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃所成立的審核機(jī)構(gòu)，這一部門(mén)的職責(zé)通常為審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的施工方案與規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)還需要以造價(jià)、技術(shù)、價(jià)值理論等知識(shí)為核心對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)模式、裝飾需求、設(shè)計(jì)安全性與科學(xué)性等進(jìn)行完善的審核與評(píng)估，另外對(duì)于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)定位的不科學(xué)性設(shè)計(jì)等還需要進(jìn)行優(yōu)化調(diào)試，對(duì)于重視高、美等較為功利的行為提出質(zhì)疑，防止出現(xiàn)承載力與功能性過(guò)多現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與質(zhì)量得到保障。

3.2 設(shè)計(jì)人員了解施工

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，由于客觀因素影響，較多的設(shè)計(jì)人員，特別是剛剛參與工作的人員缺少工作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際工作能力不高，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的需求也沒(méi)有全面了解，使得設(shè)計(jì)深度、精度缺失現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。如建筑梁下掛件較多，造成門(mén)洞較低；若伸縮縫節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)潔化則會(huì)直接被返工，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大損失，這也是規(guī)劃設(shè)計(jì)頻繁改變，致使工程造價(jià)項(xiàng)目控制出現(xiàn)較多的不確定因素的原因。

3.3 認(rèn)真分析規(guī)劃設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)期間若存在問(wèn)題，缺少全方面考慮與科學(xué)性分析，業(yè)主入住后還需要重新進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，使得建筑結(jié)構(gòu)缺乏安全性，嚴(yán)重浪費(fèi)社會(huì)資源為浪費(fèi)[4]。設(shè)計(jì)洗手間門(mén)時(shí)位置出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)使家具擺設(shè)嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，業(yè)主裝修過(guò)程中必須對(duì)門(mén)的位置進(jìn)行修改。再如廣西某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間室內(nèi)墻料面層為108，樓面裝潢主要以層面與基面為主，而業(yè)主在入住后則進(jìn)行了全面的改變，不僅浪費(fèi)了資金與時(shí)間，還威脅建筑結(jié)構(gòu)安全性。徹底解決這一問(wèn)題，企業(yè)必須派遣人員專(zhuān)門(mén)組建研究部門(mén)，創(chuàng)建用戶(hù)評(píng)價(jià)體系，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)、全面的社會(huì)調(diào)查，并且業(yè)主深入交流，科學(xué)探討裝修與戶(hù)型等問(wèn)題。

3.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)為成本控制基礎(chǔ)

在設(shè)計(jì)工作期間，工程造價(jià)人員通常會(huì)以建筑安裝成本為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，因此其需要結(jié)合社會(huì)發(fā)展需求，突破傳統(tǒng)工作理念的束縛，以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，以提高經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵為核心徹底分析工作中存在的問(wèn)題，總結(jié)設(shè)計(jì)有效創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益發(fā)展的措施。

首先，以設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)促進(jìn)品質(zhì)的提升，使得房?jī)r(jià)值不斷提高。這也是規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性。以我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期也普遍較長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)存在滯后問(wèn)題，因此在設(shè)計(jì)期間應(yīng)具有超前思考能力，防止出現(xiàn)落后市場(chǎng)狀況的出現(xiàn)。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理性。通過(guò)市場(chǎng)特征分析可以發(fā)現(xiàn)，平面設(shè)計(jì)合理性與戶(hù)型質(zhì)量等極為重要。在規(guī)劃設(shè)計(jì)期間應(yīng)對(duì)居住區(qū)的各種需求以及功能性進(jìn)行分析，通過(guò)建筑項(xiàng)目的使用性、住戶(hù)對(duì)于功能的需求、建筑項(xiàng)目功能性、生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)特征等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面的安排與規(guī)劃，在確保建筑項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)合理性的同時(shí)，也應(yīng)提高建筑面積實(shí)際利用率。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)利用投標(biāo)以及競(jìng)標(biāo)等方法得到相應(yīng)地段開(kāi)發(fā)權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各種條件也得到了相應(yīng)的明確，也就是建筑密度、容積率、綠地面積等都具有較強(qiáng)明確的指標(biāo)，想要實(shí)現(xiàn)改變通常有著較大的困難，需要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新與有效控制。因此在設(shè)計(jì)期間需要針對(duì)上述指標(biāo)實(shí)施實(shí)例的利用，而容積率極為重要，確保設(shè)計(jì)與規(guī)定的容積率極為相似，避免復(fù)雜化現(xiàn)象的出現(xiàn)，設(shè)計(jì)人員也應(yīng)格外關(guān)注這一方面。

4、案例分析

以我國(guó)廣西地區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例進(jìn)行分析，該項(xiàng)目是該地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心與重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該工程建筑面積為70萬(wàn)m2。

4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

以該案例規(guī)劃設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，明確三方面規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：其一，項(xiàng)目實(shí)際作用。該工程為本地區(qū)主要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，屬于新興居住生活區(qū)，專(zhuān)業(yè)使得其具有關(guān)注性高、規(guī)模大等特征，因此在設(shè)計(jì)期間需要結(jié)合建筑后續(xù)建設(shè)施工的引導(dǎo)、輻射以及示范作用等進(jìn)行全面的展示；其次，市場(chǎng)定位。結(jié)合該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的分析與研究，通過(guò)建筑項(xiàng)目的實(shí)際特征，將該項(xiàng)目定為工薪階層，在設(shè)計(jì)期間主要使用市場(chǎng)細(xì)分化原則，進(jìn)而更好的符合該群體的各種需求；最后，以市場(chǎng)因素為核心，這也屬于基礎(chǔ)原則。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，有效的影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間的質(zhì)量，若策劃與理念不能獲得經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的認(rèn)同，就到導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量的提升收到直接影響。同時(shí)其也主要由地理、人文、精神文化等科學(xué)理解及運(yùn)用組合而成。

4.2 成功的設(shè)計(jì)理念

首先，項(xiàng)目廣場(chǎng)。其占地約為12hm2，主要具有活動(dòng)、文化、商業(yè)以及休閑等功能，這也是該項(xiàng)目朝前的規(guī)劃設(shè)計(jì)。從當(dāng)前角度進(jìn)行分析，其雖然屬于項(xiàng)目廣場(chǎng)，但通過(guò)其輻射作用可以發(fā)現(xiàn)，該廣場(chǎng)已經(jīng)屬于城市廣場(chǎng)中的一種，并逐漸成為了該地區(qū)南部的一個(gè)中心地帶。半圓形敞開(kāi)式道路規(guī)劃設(shè)計(jì)也將該房地產(chǎn)項(xiàng)目與地區(qū)緊密融合，真正實(shí)現(xiàn)了景觀資源的最大利用。進(jìn)一步證明了該廣場(chǎng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的朝前性與高起點(diǎn)。

其次，濱水社區(qū)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以寬闊的河流為基礎(chǔ)，進(jìn)而創(chuàng)建了環(huán)境優(yōu)美的江濱生態(tài)公園，這些都成為了該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要自然景色。在居住小區(qū)中具有的1500m內(nèi)渡河使得建筑一期工程全部聯(lián)系起來(lái)，同時(shí)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也充分的滿(mǎn)足了所有居民對(duì)于綠色景觀的需求。良好的沿河綠化帶與充滿(mǎn)人文精神的內(nèi)渡河組成了具有將強(qiáng)想象力的景觀，一定程度上充分發(fā)揮出了資源利用、因地制宜等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與原則。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速興起，規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性也逐漸受到人們的廣泛關(guān)注與重視，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位與作用，使得其成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要基礎(chǔ)，因此應(yīng)結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展。