房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)探討

文/吳翠仙 江西省新余市房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司 江西新余 338000

現(xiàn)代房地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民的生產(chǎn)生活休戚相關(guān)。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深化和城市化進(jìn)程的加快，人口流動(dòng)日益活躍，房地產(chǎn)在市場(chǎng)份額中占比越來(lái)越重。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，行業(yè)弊端隨之呈現(xiàn)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)多樣化的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

從某種程度來(lái)說(shuō)，我國(guó)政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更為敏感。隨著政府公積金貸款、房貸首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼、交易契稅及營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“去庫(kù)存”刺激政策的實(shí)施，一方面，一線城市和部分強(qiáng)勢(shì)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)“非理性”上漲，去庫(kù)存效果明顯，開(kāi)發(fā)商、炒房者使用首付貸、轉(zhuǎn)按揭、P2P、眾籌等融資杠桿，存在較嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象；另一方面，人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)的差異難以在短期內(nèi)促使三四線城市購(gòu)房需求回升，致使三四線城市去庫(kù)存壓力仍然較大，去庫(kù)存的救市政策未能起到實(shí)質(zhì)效果。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期較高導(dǎo)致了盲目的炒房行為，購(gòu)房者預(yù)期受到影響，潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)較多。

1.2 法律風(fēng)險(xiǎn)

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)法律體系還不完善、人們的法律意識(shí)比較淡薄，法律風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前房地產(chǎn)交易中容易忽視的問(wèn)題之一。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)主要在銷售和交付階段，表現(xiàn)于銷售陷阱、虛假?gòu)V告、不平等的買(mǎi)賣(mài)合同、假按揭、產(chǎn)權(quán)不明的房屋買(mǎi)賣(mài)、延期交付等法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)頻繁，加上政策方面的作用影響，容易造成行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快而相關(guān)的法律法規(guī)更新不及時(shí)出現(xiàn)的滯后現(xiàn)象。盡管我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域給予的關(guān)注度正不斷提升，但隨著市場(chǎng)形勢(shì)的復(fù)雜化，難免出現(xiàn)法律法規(guī)覆蓋不到或是政策監(jiān)管疏漏的情況。

1.3 交易相關(guān)人的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，耗費(fèi)時(shí)間周期長(zhǎng)，流程中涉及相關(guān)人主要有交易主體、房地產(chǎn)中介等，包括買(mǎi)賣(mài)雙方或開(kāi)發(fā)商，銷售商，咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)人員等。開(kāi)發(fā)商追求自身效益，不按規(guī)劃建設(shè)、不按合同履行義務(wù)；銷售商通過(guò)虛假?gòu)V告吸引消費(fèi)者；不正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)越權(quán)交易、非法交易，從中漁利傭金以外的利潤(rùn)。普通百姓對(duì)交易環(huán)節(jié)不熟悉，市場(chǎng)信息不對(duì)稱，買(mǎi)賣(mài)雙方法律知識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不夠，給少數(shù)不法分子有機(jī)可乘，稍有不慎掉入購(gòu)房陷阱。

2、房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的防范

2.1 交易主體的風(fēng)險(xiǎn)防范

交易主體的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從交易當(dāng)事人的角度出發(fā)，倡導(dǎo)推崇誠(chéng)信理念，建立誠(chéng)信為本的社會(huì)道德意識(shí)。作為消費(fèi)者，購(gòu)房人必須提高自身對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)知識(shí)的認(rèn)知程度，在進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)和交易之前，充分熟悉交易的原則和規(guī)定，在熟悉了交易流程之后，才能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)交易過(guò)程中存在的問(wèn)題和隱患。作為開(kāi)發(fā)商，雖然利益對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，但必須秉持基本的商業(yè)道德，嚴(yán)格遵紀(jì)守法，關(guān)注商品房預(yù)售和交付的時(shí)效性，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目的建設(shè)，提高自身的守約意識(shí)。作為銷售商，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，杜絕一房多賣(mài)，不使用具有欺詐性的廣告和宣傳資料。作為中介機(jī)構(gòu)，依靠市場(chǎng)口碑換取企業(yè)的發(fā)展空間和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，充分樹(shù)立自身的良好社會(huì)形象。

2.2 行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制

對(duì)交易環(huán)節(jié)和交易主體實(shí)行適合的管理手段，爭(zhēng)取做到每個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，形成完善的管理體系，確保調(diào)控措施的執(zhí)行效果。除調(diào)控措施和規(guī)范準(zhǔn)則外，利用法律法規(guī)杜絕非正常的交易行為，使交易市場(chǎng)處于有底線、可控制的狀態(tài)中。

建立房地產(chǎn)交易的全過(guò)程監(jiān)管制度。針對(duì)商品房交易，完善商品房預(yù)售許可、銷售公示、房源核驗(yàn)、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、驗(yàn)收交付、信用管理等監(jiān)管措施。針對(duì)二手房交易，實(shí)行房源信息發(fā)布管理、房源核驗(yàn)、合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、成交價(jià)格和租金定期發(fā)布等制度。針對(duì)行業(yè)管理，從完善開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案制度，強(qiáng)化從業(yè)人員信息公示和從業(yè)管理入手，建立行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，從政策層面引導(dǎo)信息公開(kāi)，推進(jìn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制。

健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各級(jí)職能部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)監(jiān)督，定期或不定期地對(duì)其交易活動(dòng)進(jìn)行抽查，使其在強(qiáng)有力的法律約束下，有制可遵，有章可循。改變開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)被動(dòng)監(jiān)管的模式，通過(guò)增強(qiáng)自身的服務(wù)、質(zhì)量水平，由被動(dòng)監(jiān)管變?yōu)橹鲃?dòng)監(jiān)管，積極配合職能部門(mén)對(duì)其的監(jiān)督。

2.3 實(shí)行穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

由于受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制主要靠市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)交易金額普遍較大的特性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性比一般行業(yè)更大，更頻繁。政府應(yīng)該通過(guò)穩(wěn)健的調(diào)控手段，制定針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，以期盡量避免房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不可預(yù)估的巨大波動(dòng)，從而造成極其嚴(yán)重的不良影響。同時(shí)，也需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征，出臺(tái)差異化的地區(qū)指導(dǎo)政策，做到“因人而異”。政府從宏觀的政策層面加強(qiáng)金融宏觀監(jiān)管，保證金融體系的基本穩(wěn)定，建立遏制房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)交易涉及內(nèi)容繁多，涵蓋民生發(fā)展。交易風(fēng)險(xiǎn)，直接影響消費(fèi)者的切身利益。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓的價(jià)值觀在發(fā)生改變，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)也直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。在經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“防風(fēng)險(xiǎn)”過(guò)程中，必須提高對(duì)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范的重視度。政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮自身的職能作用，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的安全管理，培養(yǎng)相關(guān)人員職業(yè)誠(chéng)信素養(yǎng)，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從整體上為安全交易提供強(qiáng)大保障。