房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)影響綜述與分析

文/ 秦藝桓 南寧市三十三中 廣西南寧 530001

從1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》頒布后，我國(guó)住房進(jìn)入市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)由1997年408元/㎡躍至1998年2000元/㎡以上，直至近年，中國(guó)房?jī)r(jià)一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2007年至2008年，我國(guó)住宅商品房平均房?jī)r(jià)約為3800元/㎡，2010年增長(zhǎng)至5032元/㎡，2013年達(dá)到6237元/㎡，2016年超過(guò)7000元/㎡。一線城市房?jī)r(jià)極高，二三線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)[1]。一線城市房?jī)r(jià)如北京、上海、廣州、深圳，在2007年—2017年分別增長(zhǎng)374%，346%，505%，420%。同時(shí)，中國(guó)居民消費(fèi)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的上漲，2007年我國(guó)居民消費(fèi)占GDP的比例是36.9%，2010年是35.4%，到2013年是36.9%，無(wú)明顯上漲趨勢(shì)。與同時(shí)段的其他國(guó)家比較，中國(guó)遠(yuǎn)低于其他國(guó)家。2008年最終消費(fèi)占GDP的比例，中國(guó)為56%，低于世界平均值78%、發(fā)達(dá)國(guó)家80%。在2017年的GDP結(jié)構(gòu)中，我國(guó)最終消費(fèi)占比為58.8%，而我國(guó)的居民消費(fèi)相比之下較低，僅有40%；與之相較，美國(guó)為69.5%，韓國(guó)為47.8%，日本為56.3%，印度達(dá)到59.1%。由此可見(jiàn)，我國(guó)居民消費(fèi)正處于低迷狀態(tài)。當(dāng)下房子作為大多數(shù)人最主要的財(cái)產(chǎn)，房?jī)r(jià)的變化對(duì)家庭消費(fèi)的影響是不可估量的，因此房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響引起各方面的重視[2]。李毅（2018）根據(jù)中國(guó)2000-2013年關(guān)于房?jī)r(jià)和不同消費(fèi)階層的面板數(shù)據(jù)，利用相對(duì)量和絕對(duì)量實(shí)證分析了其造成的影響，并指出：房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)家庭消費(fèi)有財(cái)富效應(yīng)，又存在擠出效應(yīng)。所以房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響具有雙重性，一是居民消費(fèi)的房奴效應(yīng)，二是促進(jìn)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)[3]。

1、房奴效應(yīng)

“房奴效應(yīng)”是指因?yàn)閭€(gè)人或家庭存在購(gòu)房動(dòng)機(jī)和正在償還房貸預(yù)防性 儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)加強(qiáng)，所以壓制了消費(fèi)支出的現(xiàn)象。2017年的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已有超過(guò)4億人成為“房奴”，而且數(shù)字仍在擴(kuò)大。

“房奴效應(yīng)”最直接的表現(xiàn)是高額房?jī)r(jià)使人們縮減消費(fèi)房?jī)r(jià)上漲，買房者，特別是中低收入家庭，不得不增加儲(chǔ)蓄來(lái)支付首付。同時(shí)，償還住房貸款也間接降低了居民一段時(shí)間內(nèi)的可支配收入。對(duì)于租房者而言，隨房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的租金也抑制了消費(fèi)。此外，房?jī)r(jià)一再高漲，使得房屋的投資屬性不斷被強(qiáng)化?！捶俊恰》俊矓D壓了居民消費(fèi)。與此有關(guān)的理論也有出現(xiàn)，李江一（2017）根據(jù)由中國(guó)家庭金融調(diào)查于2011年和2013年收集的微觀面板數(shù)據(jù)，使用傾向匹配雙重差分模型（PSMDID）和固定效應(yīng)（fixed effect）模型探求我國(guó)房奴效應(yīng)與消費(fèi)的關(guān)系。結(jié)論發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房動(dòng)機(jī)或出于償還住房貸款的家庭會(huì)因高房?jī)r(jià)而降低消費(fèi)[4]。

2、財(cái)富效應(yīng)

“財(cái)富效應(yīng)”是指增長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)并不阻礙消費(fèi)，反而促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。對(duì)于以房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，越高的房?jī)r(jià)代表越富有，所以消費(fèi)的能力會(huì)更強(qiáng)。朱國(guó)鐘（2013）建立動(dòng)態(tài)生命周期模型，根據(jù)市場(chǎng)摩擦、勞動(dòng)收入等因素，運(yùn)用中國(guó)城市人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)財(cái)富效應(yīng)是否影響消費(fèi)的問(wèn)題進(jìn)行研究。研究顯示，在一定范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的確會(huì)促進(jìn)消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，但現(xiàn)實(shí)社會(huì)中房?jī)r(jià)不可能無(wú)限持續(xù)上漲，所以民眾消費(fèi)會(huì)被明顯壓制[5]。張浩（2017）分別對(duì)2010年與2012年的中國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)中有關(guān)擁有一定房產(chǎn)的住戶構(gòu)建了兩年的面板數(shù)據(jù)，根據(jù)受房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民家庭所構(gòu)成的影響，研究房貸對(duì)居民消費(fèi)的影響程度，對(duì)房屋財(cái)富效應(yīng)與居民房產(chǎn)差異的關(guān)系。其結(jié)論為：若房產(chǎn)占家庭現(xiàn)有資產(chǎn)較大比重，那么財(cái)富效應(yīng)更為明顯。已有研究得出，房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)均存在，房奴效應(yīng)占據(jù)了主導(dǎo)效應(yīng)[6]。

3、房?jī)r(jià)影響消費(fèi)的因素

3.1 人口因素

(1)年齡大小是一個(gè)重要因素，這是根據(jù)社會(huì)中大部分居民個(gè)體自身的工作狀況，消費(fèi)狀況，當(dāng)下階段所傾向的重心來(lái)衡量。以中國(guó)“80后”為例，大約有80%的人存款低于10萬(wàn)元，付首付已成難題。在已購(gòu)房的“80后”中，只有14%的人自己有能力承擔(dān)。從《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2013》可知，我國(guó)2010年“80后”流動(dòng)人口已占比達(dá)53.6%。因?yàn)槌鞘谢陌l(fā)展，流動(dòng)人口購(gòu)置房產(chǎn)成為市場(chǎng)潛在需求，對(duì)房產(chǎn)的高需求與高房?jī)r(jià)形成沖突。以上現(xiàn)象表明，中國(guó)的超高房?jī)r(jià)已是對(duì)消費(fèi)造成不可小覷的壓制[7]。

（2）一個(gè)家庭中是否有未婚男性也成為房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)造成影響的重要因素。受我國(guó)傳統(tǒng)觀念“父母應(yīng)購(gòu)買房子以供兒子結(jié)婚，女兒則只需陪嫁”影響，家庭中的未婚男性也成為是否購(gòu)置房產(chǎn)的考慮因素之一。2015《財(cái)富》稱，中國(guó)男女比例已失衡，未婚男性的增加大力推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。社會(huì)中的“婚姻擁擠”現(xiàn)象，導(dǎo)致男性在求娶配偶時(shí)，房產(chǎn)越來(lái)越成為多數(shù)男性因少數(shù)女性競(jìng)爭(zhēng)的利器。據(jù)計(jì)算，中國(guó)當(dāng)前人口男女比例失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲30%。有未婚男性家庭因高額房產(chǎn)支出而壓抑家庭消費(fèi)。

3.2 房屋本身因素

（1）家庭是否自有房產(chǎn)影響家庭消費(fèi)。若家庭以租用房產(chǎn)為主，則市場(chǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)影響房租的增長(zhǎng)，則對(duì)家庭消費(fèi)的不利影響更大，更能壓抑消費(fèi)支出，據(jù)2018年1月報(bào)道，有專家預(yù)測(cè)，2020年我國(guó)租房人數(shù)將達(dá)到1.9億人，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)對(duì)龐大的租房市場(chǎng)造成影響。若家庭是租出房產(chǎn)為主，即擁有自有房產(chǎn)的家庭，則高房?jī)r(jià)成為影響該家庭消費(fèi)支出增加的主力因素。

（2）房屋自身價(jià)值高低影響家庭消費(fèi)。房屋價(jià)值根據(jù)區(qū)域因素和房屋本身因素評(píng)判，且高房屋利用率表現(xiàn)出更高的價(jià)值。東部沿海地區(qū)開(kāi)發(fā)早，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較高，人口流動(dòng)性強(qiáng)，人口較多，體現(xiàn)出對(duì)房屋的短期需求但需求量大的特點(diǎn)，致使該地區(qū)房屋利用率相比中西部地區(qū)高，房屋價(jià)值也較高。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較低，高級(jí)勞動(dòng)力缺失為中西部地區(qū)特點(diǎn)，房屋利用率低，房屋價(jià)值較低。東部沿海地區(qū)房屋市場(chǎng)中房屋作為投資品趨向更強(qiáng)，更體現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，房屋對(duì)家庭消費(fèi)影響更大；中西部地區(qū)投資房地產(chǎn)趨向較弱，房屋對(duì)家庭消費(fèi)影響較弱。

4、政策建議

本文淺析了房屋對(duì)消費(fèi)的影響，指出在不同情況下房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)不同，總體來(lái)看，房奴效應(yīng)更為明顯。根據(jù)上述結(jié)論可知，當(dāng)前所面臨的問(wèn)題，源于市場(chǎng)的缺陷和政策的不合理。調(diào)控機(jī)制的不合理增強(qiáng)了房奴效應(yīng)，抑制居民消費(fèi)。因此提出以下幾點(diǎn)建議。

4.1 控制房屋附屬的投資屬性，使其更趨向?yàn)樯钇?/h3>

對(duì)無(wú)房人員增加經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，縮小貧富差距；進(jìn)行信貸市場(chǎng)改革，滿足投資者投資需求，不會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于飽和；降低信貸利率進(jìn)而降低房?jī)r(jià)，增加居民房屋需求量；完善商品房租賃市場(chǎng)，減少因償還房貸而導(dǎo)致的房奴效應(yīng)，提高中低收入群體的消費(fèi)潛力。

4.2 出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)宏觀調(diào)控

降低房貸利率，減少房屋首付；對(duì)特殊情況給予優(yōu)惠：提前償還一定房貸；一次性償還大額房貸，縮短償還期等。降低房屋投資屬性，平滑居民消費(fèi)，激發(fā)消費(fèi)活力。

4.3 分區(qū)域調(diào)整控制房?jī)r(jià)市場(chǎng)的措施

對(duì)東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)壓制，向居民明確房?jī)r(jià)走低，減緩居民消費(fèi)心理壓力，促進(jìn)居民消費(fèi)支出。切實(shí)推進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和完善。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平衡，推動(dòng)我國(guó)居民消費(fèi)增長(zhǎng)，促進(jìn)東西發(fā)展平衡，由此提高中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文在探討我國(guó)消費(fèi)低迷的影響因素中，認(rèn)為房?jī)r(jià)是一大影響因素，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)為房奴效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。對(duì)其因素的分析，結(jié)論得出在東西部房奴效應(yīng)與財(cái)富效應(yīng)的影響不同，應(yīng)逐步調(diào)整完善相關(guān)政策，調(diào)整東部房?jī)r(jià)，冷卻過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，激活中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，促進(jìn)中西部經(jīng)濟(jì)水平提高，有力的推動(dòng)我國(guó)居民消費(fèi)水平增長(zhǎng)。