價值管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段可行性研究中的應(yīng)用

【摘 要】房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，提高項(xiàng)目的功能，同時控制好項(xiàng)目的成本。才能提高項(xiàng)目的競爭力，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，適應(yīng)市場的激烈競爭，使企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。本文提出把價值管理理論應(yīng)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段可行性研究中，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，多方位提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】價值管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究

近年來，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是積極抑制非理性需求，同時強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”。重點(diǎn)城市新房市場成交面積縮減。面對房地產(chǎn)行業(yè)偏緊的政策環(huán)境，逐年上漲的物價，企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目成本也在逐年提高，利潤也在下降。那么房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定開發(fā)項(xiàng)目的利潤率，控制好項(xiàng)目成本，就要尋找科學(xué)的方法管理經(jīng)營項(xiàng)目，而價值管理恰恰能夠滿足房企的這一要求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段均可以運(yùn)用價值管理理論，但投資決策階段是項(xiàng)目的起步階段，選定最優(yōu)的項(xiàng)目開發(fā)方案，是提高項(xiàng)目收益，縮短投資回收期的關(guān)鍵階段，所以要在投資決策階段應(yīng)用好價值管理理論。

一、價值管理的含義及原理

價值工程理論是1978年引入我國的，應(yīng)用在機(jī)械、冶金、電子、電氣、儀表、紡織、化工、輕工等多個行業(yè)，但應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)還不太深入。

價值（V）=功能（F）成本（C），這其中功能（F）就是項(xiàng)目產(chǎn)品能滿足消費(fèi)者的需求的一些功能;成本（C）是指整個項(xiàng)目生命周期成本，它是為實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需要而所消耗資源的貨幣表現(xiàn)。項(xiàng)目的價值和功能成正比例關(guān)系，和項(xiàng)目的成本之間成反比例關(guān)系。

根據(jù)功能和成本的關(guān)系，想要提高項(xiàng)目價值，可以通過下列方法達(dá)到：

二、可行性研究中價值管理的研究過程

價值管理考慮的是全壽命周期成本最低，因此應(yīng)在項(xiàng)目前期的策劃設(shè)計(jì)階段充分考慮項(xiàng)目的運(yùn)營和維護(hù)階段的成本，使運(yùn)營和維護(hù)階段信息流向前集成，達(dá)到建設(shè)運(yùn)營一體化，從而實(shí)現(xiàn)全生命周期成本最低。要實(shí)現(xiàn)信息流向前集成，就要運(yùn)用早期價值管理思想，因?yàn)槌杀締栴}的實(shí)質(zhì)就是價值的缺失或過剩。經(jīng)驗(yàn)表明，越是項(xiàng)目前期，費(fèi)用控制作用越大。而投資決策中可行性研究是對房地產(chǎn)項(xiàng)目以后的各個階段具有重要影響作用的工作，此時應(yīng)用價值管理有事半功倍的效果。主要工作有：

1、組建價值管理團(tuán)隊(duì)。由房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)主代表、地質(zhì)工程師、建筑工程師、結(jié)構(gòu)工程師、給排水工程師、造價工程師、環(huán)境評價工程師、用戶代表和5名外部專家組成。這些專家需具有豐富的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時擁有較為豐富的價值管理知識，并且這5位外部專家能夠經(jīng)常參加價值管理研究的活動。

2、具體的價值管理研究團(tuán)隊(duì)構(gòu)成。價值管理研究領(lǐng)導(dǎo)（造價工程師，具備豐富的價值管理知識、較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)能力）、2名業(yè)主代表、2名用戶代表、1名規(guī)劃工程師、1名地質(zhì)工程師、1名建筑工程師、1名結(jié)構(gòu)工程師、1名給排水工程師、1名環(huán)境評價工程師、5名外部專家（含1名政府主管部門業(yè)務(wù)工程師、1名建筑工程師、1名造價工程師、1名結(jié)構(gòu)工程師、1名給排水工程師）。

3、價值管理研究的方法采用40小時工作法。這是價值管理在建設(shè)工程項(xiàng)目中最常采用的方法。通常由一名價值工程師組織外聘專家組成價值管理研究小組，對設(shè)計(jì)人員所提出的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究和審核。首先，由業(yè)主通知設(shè)計(jì)人員，價值管理小組將對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研究;然后，業(yè)主委任一名價值工程師負(fù)責(zé)整個價值管理的研究工作，價值工程師接受委任后，根據(jù)工程的具體情況選擇外聘專家組成價值管理研究小組，同時把與工程有關(guān)的數(shù)據(jù)提前發(fā)放給他們，并作好集中價值管理研究的后勤準(zhǔn)備工作;最后，研究小組按照價值管理的方法和要求，集中工作40小時，完成價值管理研究。

4、價值管理研究。完成研究對象選擇，資料收集，功能定義與整理，功能評價，方案設(shè)計(jì)與評價，方案評價與選擇等工作。

要深入挖掘項(xiàng)目的潛在價值，按照價值管理的操作程序，運(yùn)用評分法計(jì)算各個功能方面的系數(shù)，從中選出最有價值的策劃方案。

三、價值管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的具體實(shí)施步驟

1、信息收集階段。價值管理團(tuán)隊(duì)成立之后，開始進(jìn)行相關(guān)資料的收集工作，包括現(xiàn)場地質(zhì)資料，項(xiàng)目所在地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及修建性詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目建議書對項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模有關(guān)指標(biāo)的批復(fù)，國家有關(guān)工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊的交通情況，城市供水、供電、供氣等公用設(shè)施情況，項(xiàng)目所在地人口、經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)法規(guī)情況，客戶對不同戶型的合理需求情況，以及項(xiàng)目所在地環(huán)保部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)保政策。

2、研究對象選擇。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作中，項(xiàng)目的建設(shè)方案對整個項(xiàng)目工程造價的影響程度達(dá)75%一90%，所以，價值管理團(tuán)隊(duì)在仔細(xì)分析研究所收集到的有關(guān)資料之后，決定將建設(shè)方案作為本次價值管理的研究對象，以求能夠運(yùn)用價值管理的基本原理和方法對其進(jìn)行系統(tǒng)地分析，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)價值。

3、系統(tǒng)功能分析。功能是客戶需要的最終結(jié)果，是客戶對住宅的最基本需求。如果將整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一個系統(tǒng)來看待，則其建設(shè)方案是這個系統(tǒng)中一個極其重要的系統(tǒng)，它的價值直接影響著整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價值的大小。價值管理研究團(tuán)隊(duì)通過功能分析和講座，最后達(dá)成一致意見，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案可從重要的幾個方面進(jìn)行優(yōu)劣評價。

4、創(chuàng)造方案階段。價值管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗(yàn)，對照功能系統(tǒng)分析圖，采用頭腦風(fēng)暴法，產(chǎn)生出盡可能多的想法和方案，最后，由價值管理領(lǐng)導(dǎo)組織大家集中討論，形成備選的可行的建設(shè)方案，同時由造價工程師根據(jù)專業(yè)知識估算出方案的全壽命周期工程造價，并運(yùn)用價值工程成本系數(shù)的計(jì)算方法得到的計(jì)算結(jié)果。

5、方案評價階段。運(yùn)用打分法（采用10分制），要求價值管理團(tuán)隊(duì)成員給每個方案對照這些評價指標(biāo)獨(dú)立進(jìn)行打分，將每個成員的打分進(jìn)行平均后得到方案的最后得分。

6、方案決策階段。利用價值管理中價值優(yōu)選的方法，通過計(jì)算各方案的價值系數(shù)進(jìn)行優(yōu)選決策，價值系數(shù)最高者是方案中的最佳方案。

7、方案實(shí)施階段。在得到了相對令人滿意的建設(shè)方案后，各部門要嚴(yán)格按照方案中所提出的具體內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和原則指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，以及后續(xù)的各項(xiàng)有關(guān)工作。

四、結(jié)束語

價值管理是現(xiàn)代重要的管理技術(shù)和方法，應(yīng)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以結(jié)合企業(yè)本身情況，創(chuàng)造最適合的方案，提高項(xiàng)目的競爭力。要讓項(xiàng)目的各利益相關(guān)方都對知曉價值工程應(yīng)用的益處，提高專業(yè)人員的價值管理的相關(guān)知識。這樣才能更好的應(yīng)用價值管理理論，使房地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)市場，節(jié)約投資。

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作者簡介：楊潔云（1982-），女，遼寧遼陽人，遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，講師。