農村房地一體化項目確權登記問題淺析

趙敏寧 姚玉妍 許曉婷

摘 要 農村宅基地的使用權和房產的所有權是農戶重要的財產權。開展農村房、地的確權登記是維護農民財產合法權益的一項重要內容，對于深化農村土地產權制度改革、實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興有著重要的意義?；诖?，結合農村房地一體化項目登記及發(fā)證過程中的法律依據(jù)、主要技術內容及存在的問題進行了闡述，并在此基礎上結合實踐提出了解決方案。

關鍵詞 農村宅基地;房地一體化;確權登記

中圖分類號：P272 文獻標志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2019.29.053

農村房地一體化項目是指對宅基地、集體建設用地使用權及地上的建筑物、構筑物的所有權進行權屬調查、測繪的基礎上進行確權登記并頒發(fā)不動產權證書的工作。農村土地確權登記是維護農民土地權益、促進農村改革發(fā)展，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的基礎。原國土資源部、財政部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》，在此基礎上，農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作全面開展。在確權發(fā)證中，各地積極實踐，針對農村宅基地的一戶多宅、面積超標等突出問題，進行了積極探索，對于確權登記中出現(xiàn)的新情況積極予以解決?；诖耍Y合實踐對農房地一體項目開展中的相關問題進行了研究。

1 農村房地一體項目確權登記的法律依據(jù)及內容

1.1 農村房地一體項目確權登記的法律依據(jù)

房地一體確權登記發(fā)證工作開展中主要的法律依據(jù)有《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》《土地登記辦法》，以及其他有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

1.2 農村房地一體化項目的主要內容

房地一體化項目確權登記中主要依據(jù)《地籍調查規(guī)程》及相關規(guī)程和標準，開展權屬調查（包括宅基地使用權、房屋等建筑物及構筑物的所有權以及農村集體建設用地的使用權）、界址調查。調查中，以宗地為調查基本單元，調查每宗土地的位置、范圍、面積、用途等土地利用現(xiàn)狀，并填寫每一宗地調查表。在權屬調查的基礎上開展地籍測量，主要涉及房產要素測量、房屋面積量算以及房產圖的制作;并在此基礎上，按照地籍信息化的要求，利用相關地理信息系統(tǒng)軟件錄入宗地及房屋屬性、建立不動產數(shù)據(jù)庫、編繪地籍圖、測算房產面積，繪制房產圖、輸出各類匯總數(shù)據(jù)，最終進行權屬登記并頒發(fā)不動產產權證書。

2 農村房地一體項目確權發(fā)證中存在的問題

2.1 一戶多宅

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案（2020年1月1日起施行）第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！痹诂F(xiàn)實中，部分農戶通過宅基地買賣、繼承、分戶以及戶口遷入等取得了多處宅基地的使用權，造成了一戶多宅的現(xiàn)象[1]。

2.2 占用耕地

《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定：“農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。”在農村宅基確權發(fā)證中發(fā)現(xiàn)，由于管理部門監(jiān)管不力，存在著占用耕地建房的現(xiàn)象。

2.3 面積超標

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定：“農村村民宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”《陜西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十三條第一款規(guī)定，農村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區(qū)每戶不超過133 m2;川地、塬地每戶不超過200 m2;山地、丘陵地每戶不超過267 m2[2]。在實際中，存在著宅基地面積超標的現(xiàn)象。

2.4 遷建等的雙向占地

部分地區(qū)由于移民搬遷、地質災害防治等原因，存在著異地遷建，對于搬遷農民，存在著既在原駐地有宅基地，又在遷建地有宅基地，屬于雙向占地。

3 解決農村房地一體項目確權登記中存在問題的策略

對于一戶多宅現(xiàn)象，在確權發(fā)證中應分類處理，如果是繼承的情況，且宅基地的使用權是合法的，可以予以登記發(fā)證，其余情況的只進行調查統(tǒng)計，不予確權登記發(fā)證。

對于占用耕地問題，宅基地若是否符合土地利用規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，可以補辦用地批準手續(xù)后方可進行登記發(fā)證。對于占用基本農田，不符合土地規(guī)劃的宅基地，只統(tǒng)計備案不予登記發(fā)證。

對于超占面積問題，在確權發(fā)證中各地的做法如下。1）宅田掛鉤：超了多少面積的宅基地，就減少其多少面積的耕地。2）有償使用：對超面積的宅基地實行繳費。具體繳費標準：以宅基地改革的唯一貧困縣試點的安徽省金寨縣為例，超規(guī)定面積部分，超過20 m2以下部分，不收取有償使用費。超出20～70 m2部分，按每年3元/m2收費;超出規(guī)定面積每增加50 m2，收費標準提高3元/m2。

對于遷建問題，搬遷農民將老宅基地退回原集體經濟組織，收回原土地權屬證件后，可按規(guī)定確權登記發(fā)證。

4 結語

農村房地一體化項目的開展，使得廣大農民的宅基地使用權、房屋所有權以及集體建設用地使用權從法律層面予以確認和保護，明晰的房、地產權對于保障農民的權益、解決各種房地糾紛以及實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興有著重要而深遠的意義。

房地一體登記工作的高效開展需要政府、農戶及專業(yè)技術人員的配合，政府要對農民進行廣泛的宣傳，村級組織要及時協(xié)調確權登記中的各種糾紛[3]，農戶要提高依法登記、保護財產權的意識，不動產登記人員要提高專業(yè)水平和專業(yè)素養(yǎng)，嚴格按照各項技術標準及規(guī)范要求進行權屬調查、不動產測繪以及各種圖件和表格的繪制，確保權屬信息、面積量算的準確，并提高不動產信息化建設的水平。

在房地一體化確權登記項目中，無人機傾斜攝影、三維立體采集等測繪新技術在內、外業(yè)中被廣泛應用，這些新技術的運用大大提高了作業(yè)的效率，同時，專業(yè)技術負責人要嚴格制定采集規(guī)范，加強內、外業(yè)的比對，提高作業(yè)精度，實現(xiàn)房地一體化項目的高效推進。

參考文獻：

[1] 楊宏健，鄭三君.農房地一體不動產登記發(fā)證工作的實踐與探索[J].測繪與空間地理信息，2018，41（12）：193-195.

[2] 陜西西省國土資源廳.法律、法規(guī)規(guī)定的陜西省農村村民的宅基地面積不得超過多少[EB/OL].（2013-10-15）[2019-09-02].http：//gtzyt.shaanxi.gov.cn/info/1116/4299.htm.

[3] 陶倩.農村“房地一體”確權登記及典型問題處理[J].中國房地產，2018（34）：45-49.

（責任編輯：劉昀）