房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題及優(yōu)化措施

黃麗平

【摘 要】在城市化建設(shè)日益推進(jìn)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突顯出來，需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本控制工作的重視，減少工程項(xiàng)目建設(shè)成本的支出，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益，進(jìn)而提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。論文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題，并制定了相應(yīng)的優(yōu)化措施，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多效益。

【Abstract】In the growing push against the background of urbanization， the real estate industry development is very rapid. In order to stand out in the fierce market competition， real estate enterprises need to pay more attention to project cost control， reduce the expenditure of project construction costs， and create more benefits for enterprises， so as to enhance their comprehensive competitive strength and provide basic guarantee for their sustainable development. This paper analyzes the problems existing in the cost control of real estate projects， and formulates the corresponding optimization measures， hoping to create more benefits for real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;問題;優(yōu)化措施

【Keywords】real estate projects; cost control; problems; optimization measures

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】B? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）09-0041-02

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)代化社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，逐漸由前期暴力時(shí)期進(jìn)入低利潤階段，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的成本危機(jī)，為了減少成本的投入，提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，企業(yè)需要做好成本控制工作。在現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展中，我國房地產(chǎn)行業(yè)在不斷完善，政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作提出了更高的要求，企業(yè)需要優(yōu)化傳統(tǒng)的成本控制手段，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支持[1]。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則

2.1 成本最低化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中，企業(yè)需要引進(jìn)不同的方式，有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)成本。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)，成本控制人員需要遵循成本最低化原則，確保各項(xiàng)成本控制工作的合理性，還需要挖掘降低成本的方式，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況提高成本控制水平。

2.2 全面成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中，成本管理人員需要遵循全面成本控制原則，其主要是針對(duì)全公司、全員和項(xiàng)目全過程開展的成本控制管理工作。其中，全員控制指的是項(xiàng)目核算和考核，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上;全過程控制指的是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的全過程，避免出現(xiàn)疏導(dǎo)，確保房地產(chǎn)成本控制處于可控狀態(tài)。

2.3 動(dòng)態(tài)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，還需要遵循動(dòng)態(tài)控制原則，尤其要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的中間控制[2]。在施工準(zhǔn)備階段成本控制中，需要根據(jù)施工計(jì)劃合理地確定成本目標(biāo)，編制相應(yīng)的成本計(jì)劃方案，為后期成本控制工作的順利開展提供基礎(chǔ)保障，在竣工階段，確保各項(xiàng)資金正?；厥?，避免出現(xiàn)疏漏現(xiàn)象。

2.4目標(biāo)管理

目標(biāo)管理原則涉及內(nèi)容比較多，如設(shè)定分解目標(biāo)，將目標(biāo)落實(shí)到個(gè)人身上，檢查目標(biāo)落實(shí)情況，完善各項(xiàng)目標(biāo)等，有助于形成完善的目標(biāo)管理計(jì)劃，有效地管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。

2.5 責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，各個(gè)部門承擔(dān)著成本控制職責(zé)和控制成本權(quán)利。成本控制人員與定期做好成本控制考核工作，建立完善的獎(jiǎng)懲制度，做到有獎(jiǎng)有罰，將責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行融合，有效地提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效果。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制中存在的問題

3.1 工作管理和資金管理無法同時(shí)進(jìn)行

通常情況下，房地產(chǎn)經(jīng)營本金管理是由國家相關(guān)工作機(jī)構(gòu)完成的，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)工作后的本金審核和資金掛歷工作，不涉及工作前、工作中的本金工作，這就使得本金管理和財(cái)產(chǎn)管理之間存在很大的誤差。例如，在工程決策過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)不參與，業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)只能夠從工程自身進(jìn)入實(shí)踐過程中，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)從事更多工程，導(dǎo)致工程實(shí)施過程中資金缺乏，需要財(cái)務(wù)部門及時(shí)進(jìn)行融資，確保本金超過合理范圍，無法按照計(jì)劃進(jìn)行。

3.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和管理不到位

在現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，很多企業(yè)只注重眼前利益，過于重視高額的利潤回饋，很少有企業(yè)進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃，這就導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中無法認(rèn)識(shí)到計(jì)劃和管理的重要性，難以形成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，很多房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)經(jīng)營斷層現(xiàn)象，使得內(nèi)部構(gòu)架管理的有效性、外部經(jīng)營管理不到位，無法充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資源的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本無法進(jìn)行計(jì)算，為企業(yè)成本控制和管理工作造成了不利影響。

3.3 成本控制和責(zé)任成本管理體系不健全

為了有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，企業(yè)需要建立完善的成本控制和責(zé)任成本管理體系，將項(xiàng)目成本和崗位職責(zé)進(jìn)行融合，確保成本控制處于可控狀態(tài)，在因成本控制出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目問題時(shí)，需要及時(shí)地查明原因。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際管理過程中，很多企業(yè)未建立完善的成本控制和責(zé)任成本管理體系，無法將成本控制管理工作落到實(shí)處。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化措施

4.1 樹立成本控制管理觀念

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，為了將項(xiàng)目成本管理控制工作落到實(shí)處，企業(yè)需要樹立良好的項(xiàng)目成本控制管理理念，在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、施工階段和竣工階段，合理地開展項(xiàng)目成本控制工作。在項(xiàng)目成本決策過程中，需要深入分析項(xiàng)目的可行性，做好成本估算工作，提高估算的準(zhǔn)確度，還需要合理地預(yù)測(cè)各項(xiàng)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)，深入分析施工過程中各項(xiàng)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)地采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

4.2 加強(qiáng)對(duì)甲供材的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，甲供材的范圍和金額在不斷擴(kuò)大，占建筑總成本的15%以上。在甲供材管理過程中，相關(guān)管理人員需要注重以下內(nèi)容：第一，在確定供應(yīng)量時(shí)，需要確保供應(yīng)量的準(zhǔn)確性，不僅要防止出現(xiàn)實(shí)物工作量變更追加的問題，還需要合理地確定和控制損耗量，避免在施工單位確定后甩給施工單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，應(yīng)在甲供材料供應(yīng)合同簽訂時(shí)明確供應(yīng)量。第二，合理地制定供應(yīng)計(jì)劃，有助于與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系。從供應(yīng)批次的角度分析，需要認(rèn)識(shí)到計(jì)劃和實(shí)際的差異會(huì)增加損耗風(fēng)險(xiǎn)，在制定計(jì)劃時(shí)必須實(shí)事求是;從供應(yīng)材料規(guī)格的角度分析，需要提前和供應(yīng)商復(fù)核規(guī)格和型號(hào)，針對(duì)規(guī)格型號(hào)多、零部件多的材料，如鋼筋、電纜、配電箱等，需要確認(rèn)是否存在無法滿足的規(guī)格。第三，做好甲供材管理臺(tái)賬，及時(shí)地預(yù)警和反映超供情況，在遇到供應(yīng)商保管不合理、施工浪費(fèi)等因素出現(xiàn)的超供問題時(shí)，需要根據(jù)合同約定退回，但會(huì)增加承包商的成本。需要注意的是，因開發(fā)商自身原因出現(xiàn)超供問題時(shí)，需要及時(shí)地了解超供原因，并采取合理的措施予以解決。

4.3 加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)全過程的成本控制

在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要經(jīng)歷投資決策、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工勘驗(yàn)、經(jīng)營使用等環(huán)節(jié)，各個(gè)施工環(huán)節(jié)都涉及大量財(cái)務(wù)管理和成本控制工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)施工全過程的項(xiàng)目管理和成本控制[3]。投資決策階段是成本管理和控制的基礎(chǔ)階段，在很大程度上影響著后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)成本，相關(guān)人員必須予以重視;在設(shè)計(jì)規(guī)劃和招標(biāo)過程中，設(shè)計(jì)人員需要深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和成本的重視，合理地選擇適合企業(yè)發(fā)展的方案;在施工建設(shè)和竣工勘驗(yàn)階段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以此為基礎(chǔ)開展相應(yīng)的成本控制工作;在經(jīng)營使用后，相關(guān)人員需要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其重視成本控制工作。

5 結(jié)語

綜上所述，在現(xiàn)代化社會(huì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和管理工作，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理中存在的問題，以此為基礎(chǔ)合理地選擇優(yōu)化措施，房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹立成本控制管理理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的整體控制，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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