“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的利益框架分析

李其樂

摘 要：近年來(lái)，在老百姓“望房興嘆”的市場(chǎng)大環(huán)境下，政府不斷頒布強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房產(chǎn)價(jià)格的理性回落起到了積極的作用。本文通過(guò)對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這一政策的利益框架分析，來(lái)探究這一政策下各相關(guān)利益主體的利益關(guān)系，分析其利益實(shí)現(xiàn)方式，最終得出整個(gè)依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融體系是最大獲益者這一結(jié)論。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)?fù)瑱?quán)；利益分析

2017年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”瘋狂宣傳，火遍大江南北。本文將以此為實(shí)例，運(yùn)用利益分析方法框架進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

1 利益相關(guān)主體及需求分析

1.1 政府

黨和政府始終以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，它的利益需求自然是全心全意為人民服務(wù)，給人民更幸福的生活，讓國(guó)家更加繁榮富強(qiáng)。但我們也知道，政府自然也會(huì)追求自身的利益。因?yàn)樽龅搅饲懊鎺c(diǎn)，人民才會(huì)擁護(hù)黨和政府。這樣便成為了一種“良性”循環(huán)。而在這其中，還需要分為中央政府和地方政府兩個(gè)利益主體。作為此次租購(gòu)?fù)瑱?quán)的大力推行者，深層次原因分兩方面：一是政治層面，以前中央政府論政績(jī)唯GDP高低論英雄，現(xiàn)在變化的一個(gè)點(diǎn)在于中央政府對(duì)地方政府評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的變化，在全國(guó)金融工作會(huì)議上，中央政府指出“各級(jí)地方黨委和政府要樹立正確政績(jī)觀，嚴(yán)控地方政府債務(wù)增量，終身問責(zé)，倒查責(zé)任”。二是經(jīng)濟(jì)層面，中央政府的這句話就意味著使用GDP和債務(wù)雙重標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地方政府進(jìn)行考核，那此時(shí)地方政府關(guān)鍵點(diǎn)在于控制債務(wù)增量，控制債務(wù)的同時(shí)GDP繼續(xù)增長(zhǎng)，只能增加收入。這時(shí)中央向地方政府指了一條明路——租購(gòu)?fù)瑱?quán)，政府拿出少量的優(yōu)質(zhì)地塊給國(guó)企進(jìn)行只租不售類住房建設(shè)。

1.2 房地產(chǎn)商

作為房地產(chǎn)商，它的利益需求自然就是盈利。房?jī)r(jià)的下行以及更多的人選擇租房對(duì)靠賣房子為生的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是致命威脅。原因有以下兩點(diǎn)：一是租購(gòu)?fù)瑱?quán)后就代表地產(chǎn)商所宣稱的戶口、教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢(shì)化為烏有，這勢(shì)必加大物業(yè)的周轉(zhuǎn)周期，即去庫(kù)存周期加長(zhǎng)。而周期加長(zhǎng)后，地產(chǎn)商若繼續(xù)加杠桿，及其容易造成銀行“壞賬”過(guò)多，最終導(dǎo)致金融體系崩盤。二是金融監(jiān)管的主體正慢慢轉(zhuǎn)向融資實(shí)體企業(yè)上，房地產(chǎn)過(guò)往所依賴的表外貸款受到嚴(yán)格監(jiān)管，正常貸款都可能要受到限制。所以租購(gòu)?fù)瑱?quán)算是打著了地產(chǎn)商的七寸。地產(chǎn)商逐漸遠(yuǎn)離賺快錢的時(shí)代，深度城市化正在來(lái)臨。

1.3 金融機(jī)構(gòu)

對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)而言，它們的需求是高質(zhì)高效的盈利。所以這就決定了它有點(diǎn)“墻頭草”。銀行喜歡做按揭貸款，因?yàn)檫`約率低且收益好曾一直受到熱捧，地產(chǎn)行業(yè)的錢賺的快且收益率好一直受到銀行的青睞，銀行也不愿意將錢貸款給實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)收益率低且違約率高一直被銀行所嫌棄。但是隨著地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的結(jié)束，通過(guò)地產(chǎn)行業(yè)賺快錢的時(shí)代將要“一去不復(fù)返”了。自然，收益率的下降促使金融機(jī)構(gòu)的錢流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

1.4 普通市民

這次租購(gòu)?fù)瑱?quán)可看做是政府對(duì)資源的強(qiáng)行分配，有利于縮小貧富差距。對(duì)于加杠桿想賺“快錢”的多套住房擁有者甚至投機(jī)者來(lái)說(shuō)固然不是一件好事，但是心態(tài)需放平，房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)讓這些人賺了許多。普通無(wú)房市民固然是受益者，未來(lái)的政策走向確實(shí)是“房子是用來(lái)住的”，但也不必高興太早，政策的具體實(shí)施細(xì)則還未出來(lái)，但是還需早點(diǎn)做好準(zhǔn)備。

2 利益關(guān)系分析

我個(gè)人認(rèn)為，中央政府還沒有下定決心建立樓市健康發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”（也可以說(shuō)未出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策）時(shí)，房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)和地方政府以及投機(jī)者是以盈利為共同利益的，但在這中間，金融機(jī)構(gòu)和地方政府以及投機(jī)者與房地產(chǎn)商的關(guān)系并不緊密。只要房地產(chǎn)商被限制“能力”，相信這三方自然馬上會(huì)隨之遠(yuǎn)去。而無(wú)房者自然和房地產(chǎn)商存在利益矛盾，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商加大杠桿的存在不僅讓中央政府對(duì)金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行表示擔(dān)憂而且激化了社會(huì)貧富階級(jí)的矛盾。而該機(jī)制的出臺(tái)，徹底瓦解了金融機(jī)構(gòu)和地方政府以及投機(jī)者和房地產(chǎn)商的利益“聯(lián)盟”。這就使得現(xiàn)實(shí)向著中央政府寫好的“劇本”穩(wěn)步推進(jìn)。

3 利益實(shí)現(xiàn)方式與分配結(jié)果分析

政策對(duì)市場(chǎng)形成的影響，不僅需要考驗(yàn)可行性，還要考驗(yàn)其制定者的意志和決心，更重要的是政策的出發(fā)點(diǎn)是基于什么邏輯。過(guò)去的樓市調(diào)控，被認(rèn)為都是“短期政策”，如何建立樓市健康發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”，就成了顛覆政策本身的行為。時(shí)下被炒得最熱的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，僅僅是樓市長(zhǎng)效機(jī)制之下，催生的其中一個(gè)措施。

討論“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”對(duì)房?jī)r(jià)的影響，確實(shí)是很有意義的，因?yàn)檫@是自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之后，又一個(gè)重要舉措。如果說(shuō)前二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以滿足市場(chǎng)購(gòu)買為主，那么以后可能要轉(zhuǎn)入滿足租賃為主。近十年來(lái)，中國(guó)社會(huì)貧富差距越來(lái)越大，整個(gè)金融市場(chǎng)的資源大部分流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉大貧富差距的其中一個(gè)重要因素，是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但要想讓已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)賺得盆滿缽滿的投資者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)到手的利益，或者說(shuō)阻止投資者更進(jìn)一步的持有房產(chǎn)，是一件非常困難的事情。因此，社會(huì)發(fā)展模式需要做出根本性改變，從更注重效率轉(zhuǎn)變至更注重公平，才是一切政策決斷的先行條件。注重公平的政策，就是要從更多的受益者身上，轉(zhuǎn)移一部分給未曾受益或受益過(guò)少的民眾。

房地產(chǎn)市場(chǎng)要做到這一點(diǎn)，必須要解決兩件事，一個(gè)是降低買房者的投資回報(bào)，具體措施有兩個(gè)，一個(gè)是增加買房者的成本，比如資金成本和時(shí)間成本，二是對(duì)增值部分加大征稅力度?？傮w來(lái)說(shuō)，“鎖定”交易量和價(jià)格是目的?！版i定”了交易量，就能遏制更多資金涌入到房地產(chǎn)，“鎖定”了價(jià)格，就不至于使得房產(chǎn)持有者因過(guò)于恐慌而信用違約，沖擊到整個(gè)金融體系。而后才是強(qiáng)力推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，加大租賃市場(chǎng)供給力度，并打消房產(chǎn)持有者長(zhǎng)期空置、等待價(jià)格上漲出售的念頭，使其不得不出租，因?yàn)榉孔佑袃r(jià)無(wú)市，就算能賣出去，也要繳納巨額的稅費(fèi)，基本上就不賣了。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，政府的考慮是，一方面要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)可信任的租房環(huán)境，降低無(wú)房者的恐慌和抱怨；另一方面會(huì)促使整個(gè)租金市場(chǎng)形成穩(wěn)定的金融現(xiàn)金流。從而將租金轉(zhuǎn)移至房產(chǎn)持有者，房產(chǎn)持有者再把租金以還貸的形式給銀行，不至于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈斷裂。

因此，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”要從根本上來(lái)說(shuō)，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是銀行，以及整個(gè)依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融體系。否則的話，更多的人會(huì)透支信用去買房地產(chǎn)商加大杠桿賣的房，而出租者如果出現(xiàn)價(jià)格下跌，會(huì)想盡一切辦法去賣房，這是政策層面不愿意看到的。

未來(lái)可能會(huì)呈現(xiàn)這樣一個(gè)情景，房地產(chǎn)商和投機(jī)者在拼命還銀行貸款，絕大部分的無(wú)房者已經(jīng)租房，在拼命繳納租金。而銀行等金融機(jī)構(gòu)，不僅避免了一場(chǎng)巨大的危機(jī)，而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)商不再賺“快錢”而有更多的現(xiàn)金流提供給實(shí)體企業(yè)，加上中央和地方政府的優(yōu)惠政策，“實(shí)業(yè)誤國(guó)，炒房興邦”的所謂“真理”定會(huì)煙消云散。

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