商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)

張洋 中國(guó)人民大學(xué)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展進(jìn)程中，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平整體在逐漸提升，商業(yè)物業(yè)作為物業(yè)管理行業(yè)中的一種表現(xiàn)形式，受到房地產(chǎn)的研發(fā)影響，現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)物業(yè)在管理和運(yùn)營(yíng)中存在些許問(wèn)題，所謂的商業(yè)物業(yè)，主要是指在建設(shè)期間具備商業(yè)特征的房地產(chǎn)，在城市規(guī)劃與建設(shè)體系中占有重要的地位，可以充分的為消費(fèi)者提供服務(wù)的一種場(chǎng)所。然而在實(shí)際的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理期間，取得的效果并沒(méi)有十分明顯，因此怎樣在新時(shí)期下保證商業(yè)物業(yè)的管理效率與運(yùn)營(yíng)效率，作為每一個(gè)工作者需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

一、新時(shí)期下商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題

1.管理技術(shù)和經(jīng)營(yíng)思想存在滯后性。對(duì)于我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)組成結(jié)構(gòu)，其具備較多的零售商家，在標(biāo)準(zhǔn)化的管理之后塑造商業(yè)物業(yè)的良好形象比較重要。然而商業(yè)物業(yè)的管理工作難于其他行業(yè)的管理工作，比如全部的零售商家接受收銀的統(tǒng)一性、全部零售商家營(yíng)業(yè)時(shí)間的統(tǒng)一性，零售商家接受促銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)展的統(tǒng)一性等，所有不管是物業(yè)企業(yè)管理或者業(yè)主管理，在一定程度上都會(huì)存在經(jīng)營(yíng)思想與管理手段的滯后性，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)塑造的形象受到損壞，進(jìn)而降低客戶(hù)光顧的積極性以及興趣，阻礙商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

2.商業(yè)物業(yè)的建設(shè)具備重復(fù)性。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展期間，商業(yè)物業(yè)的空閑情況也受到我國(guó)人類(lèi)的廣泛關(guān)注，針對(duì)我國(guó)先進(jìn)城市內(nèi)零售類(lèi)型的商業(yè)發(fā)展情況，包括廣州城市，其存有多種住宅以及辦公樓房，且具備較高的商務(wù)物業(yè)空閑率。這種現(xiàn)狀不僅體現(xiàn)出我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展期間一定的盲目性，還體現(xiàn)出多次建設(shè)的結(jié)果，出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)建設(shè)的同質(zhì)化，主要原因是商業(yè)地產(chǎn)管理者以經(jīng)濟(jì)效益作為目標(biāo)，邀請(qǐng)大量的商業(yè)投資商家進(jìn)行投資，然而在實(shí)際投資與商業(yè)建設(shè)期間受到規(guī)劃不夠統(tǒng)一的影響，導(dǎo)致多次建設(shè)以及商業(yè)空閑的情況時(shí)常發(fā)生。

3.商業(yè)和地產(chǎn)相互脫節(jié)?，F(xiàn)階段，諸多開(kāi)發(fā)商家將建設(shè)的目標(biāo)放在商業(yè)起始階段的開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)企業(yè)總是會(huì)把開(kāi)發(fā)順利的商場(chǎng)出售給中小型企業(yè)的投資者，之后投資者以某種方式出租給零售商家[1]。這一個(gè)理念體現(xiàn)的是物業(yè)管理中的商業(yè)化管理思想。同時(shí)商業(yè)開(kāi)發(fā)商家過(guò)于關(guān)注商場(chǎng)中出售的面積，忽視了在出售之后商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況。依據(jù)運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)項(xiàng)目管理形式，往往都是采取出租的手段，但是并不會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立商鋪被出售的情況，現(xiàn)階段地產(chǎn)和商業(yè)兩者之間的關(guān)系為：這兩種形式的投資資源缺少相互結(jié)合的力度，而地產(chǎn)商沒(méi)有找到對(duì)應(yīng)的主體，導(dǎo)致商業(yè)主體無(wú)法切合實(shí)際的找到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。

4.商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺少特色?，F(xiàn)階段諸多商業(yè)項(xiàng)目都具備以招商為目標(biāo)的招商理念，而商家客戶(hù)的組合形式便會(huì)缺少一定的協(xié)調(diào)性，在這種情況下開(kāi)發(fā)商家以招商標(biāo)準(zhǔn)為核心，沒(méi)有綜合思考到商家客戶(hù)的組合形式，在某種程度上給商業(yè)物業(yè)今后的發(fā)展留下不良的隱患。

在實(shí)際經(jīng)營(yíng)期間，商業(yè)業(yè)主和商業(yè)的使用者自身經(jīng)營(yíng)意識(shí)不足，盲目的建設(shè)一些商業(yè)，且沒(méi)有明確經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及其在商業(yè)中存在的位置，部分商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)方面缺少一定的特色，降低客人回顧的幾率。此外，一些城市所開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)時(shí)不時(shí)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)火爆、開(kāi)業(yè)冷清的問(wèn)題，促使顧客猶如在商場(chǎng)中看畫(huà)展一樣，購(gòu)買(mǎi)商品的幾率降低，以致于商業(yè)物業(yè)中總是更換商戶(hù)，不具備存有“回頭客”的優(yōu)勢(shì)，久而久之便會(huì)阻礙商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。

二、商業(yè)物業(yè)在管理和運(yùn)營(yíng)中存在問(wèn)題的影響因素

1.主觀角度。管理者對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的認(rèn)知不夠充分，有些管理者將房地產(chǎn)視作物業(yè)，將商業(yè)視作商場(chǎng)，但是本質(zhì)上商業(yè)物業(yè)為一個(gè)有機(jī)整體，其涉及的運(yùn)營(yíng)工作要比純粹類(lèi)型的百貨商場(chǎng)還要復(fù)雜，商業(yè)物業(yè)管理工作主要是專(zhuān)業(yè)上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)給予管理型服務(wù)的一種管理方式，要求相關(guān)人員不僅要掌握房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)技能與管理經(jīng)驗(yàn)，還要求管理人員自身具備較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，所謂站在主觀角度上思考，商業(yè)物業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)存在一定的問(wèn)題。

2.行業(yè)角度。對(duì)于行業(yè)因素對(duì)商業(yè)物業(yè)管理工作的影響，主要體現(xiàn)在爆發(fā)形式的革命層面，最初在西方國(guó)家，爆發(fā)了諸多的超市商店、自動(dòng)售貨商店以及連鎖商店等，廣泛的存在國(guó)家之中。之后我國(guó)內(nèi)部建設(shè)的商業(yè)工程，逐漸開(kāi)啟了商業(yè)行業(yè)的發(fā)展大門(mén)，但是有些商業(yè)管理者選擇的地點(diǎn)不夠科學(xué)或者投入資金匱乏，導(dǎo)致其將建設(shè)中心放在商業(yè)建筑內(nèi)部的墻面或者地面上，影響商業(yè)物業(yè)的管理質(zhì)量。

三、商業(yè)物業(yè)的管理與運(yùn)營(yíng)的有效方式

1.更新與時(shí)俱進(jìn)的管理運(yùn)營(yíng)思想。具備經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)工程項(xiàng)目往往資金的來(lái)源是商戶(hù)，而租金的付款者，往往是創(chuàng)造收入資金的重要部分，商業(yè)工程項(xiàng)目的作用為保證商戶(hù)進(jìn)行科學(xué)的創(chuàng)造與收入。簡(jiǎn)單的說(shuō)，創(chuàng)造性管理思想為提高商業(yè)內(nèi)部每一個(gè)平方米對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步體現(xiàn)出商業(yè)項(xiàng)目管理的自身價(jià)值，作為商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)行的重要舉措。此外商業(yè)物業(yè)管理工作需要建立在專(zhuān)業(yè)化技能型的團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)之上，構(gòu)建比較先進(jìn)的管理運(yùn)營(yíng)思維體系，站在項(xiàng)目定位與項(xiàng)目規(guī)劃以及項(xiàng)目招商管理的角度上，與時(shí)俱進(jìn)的管理思想可以保證商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)久化管理和運(yùn)行。

2.提高商業(yè)物業(yè)管理人員自身的專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)。商業(yè)物業(yè)管理工作應(yīng)該借助現(xiàn)代化的管理和運(yùn)營(yíng)手段，依據(jù)合同發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的存在價(jià)值，全方面監(jiān)督和管理，進(jìn)而創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的物業(yè)環(huán)境。因此高素質(zhì)與高水平的管理經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)十分必要。同時(shí)對(duì)于商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的組建需要注重人員的合理分配，以及管理人員應(yīng)具備的能力，包括處理商務(wù)問(wèn)題的能力和使用高級(jí)技術(shù)的能力。而諸多商業(yè)樓宇存有的智能化水平十分高，尤其是自動(dòng)化類(lèi)型以及通訊化類(lèi)型的樓宇，促使商業(yè)物業(yè)管理人員需要借助先進(jìn)的管理技術(shù)管理商業(yè)樓宇。除此之外，企業(yè)在招聘專(zhuān)業(yè)性人才期間，需要強(qiáng)化商業(yè)管理人員的自身技能，巧妙的將人才招聘和人才培養(yǎng)進(jìn)行結(jié)合，進(jìn)而提高物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的整體專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。

3.制定機(jī)制規(guī)范的市場(chǎng)秩序。每一個(gè)企業(yè)在管理方面都會(huì)涉及到兩種機(jī)制，第一種就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本管理機(jī)制，其對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行規(guī)范，形成企業(yè)自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)整體，也是企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的決定性因素，即企業(yè)基本管理機(jī)制和經(jīng)濟(jì)形體的類(lèi)型，決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的內(nèi)容；第二種就是企業(yè)自身設(shè)立的管理機(jī)制，其對(duì)企業(yè)內(nèi)部的多個(gè)單位加以規(guī)范，將單位和部門(mén)以及工作人員的自身職責(zé)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，這些組成企業(yè)運(yùn)營(yíng)的組織體系[2]。此外對(duì)于現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)企業(yè)在制定管理機(jī)制的理念是：政企區(qū)分、職責(zé)分明、產(chǎn)權(quán)清晰、科學(xué)管理。在商業(yè)物業(yè)租戶(hù)租賃期間，合同以及文件內(nèi)容越多，對(duì)應(yīng)的合同約定條款就會(huì)越復(fù)雜，因此在商業(yè)物業(yè)的管理工作中需要基于管理機(jī)制規(guī)定管理人員自身的職責(zé)與義務(wù)，借助規(guī)范形式的機(jī)制對(duì)市場(chǎng)秩序加以約束。

4.設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)不可以直接采用住宅建設(shè)關(guān)于先設(shè)計(jì)再銷(xiāo)售的方式，而是需要明確商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的理念，以及招商對(duì)象對(duì)商業(yè)的實(shí)際需求，之后有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)，降低商業(yè)在建設(shè)之后進(jìn)行改造的施工成本，為實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供基礎(chǔ)。比如萬(wàn)達(dá)商業(yè)，其開(kāi)展的外資零售模式便于其自身開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度，這需要建立在有效的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基礎(chǔ)之上。此外，商業(yè)地產(chǎn)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以及知名品牌的結(jié)合，在一定程度上會(huì)提高自身的管理優(yōu)勢(shì)，對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定程度的控制，強(qiáng)化商業(yè)業(yè)主自身經(jīng)營(yíng)的信息。除此之外，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，管理者需要關(guān)注物業(yè)管理在前期階段資金的投入效率，準(zhǔn)確的定位商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)的地位，并且對(duì)商業(yè)的外觀和結(jié)構(gòu)組成進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)。

5.明確定位商業(yè)物業(yè)管理方向。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)和市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)比較緊密，且地產(chǎn)商家在地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)期間，適當(dāng)?shù)膶?duì)商業(yè)進(jìn)行定位是十分必要的，而同質(zhì)化的管理和運(yùn)行一定會(huì)浪費(fèi)商業(yè)現(xiàn)有的資源，包括社區(qū)內(nèi)底商的定位，其在招商期間制定的目標(biāo)為綜合百貨行業(yè)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，定位自身商業(yè)的市場(chǎng)位置，進(jìn)而在競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展，不僅要滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)自身商業(yè)的實(shí)際需求，還要站在自身商業(yè)的發(fā)展角度上，適當(dāng)?shù)闹贫òl(fā)展路線(xiàn)，特別是把市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，對(duì)于商業(yè)中比較密集的區(qū)域，盡力促使商業(yè)物業(yè)發(fā)展為盈利的狀態(tài)，進(jìn)而開(kāi)展商業(yè)物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)工作。

6.凸顯主體管理特色。主題形式的商場(chǎng)需要按照人員群體以及相應(yīng)的功能加以管理，小規(guī)模的商業(yè)物業(yè)特別要制定好定位工作內(nèi)容，盡量防止大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)之間正面交鋒，不可以盲目的追求規(guī)模大以及管理全，而是要追求專(zhuān)和精準(zhǔn)，進(jìn)而發(fā)展商業(yè)物業(yè)自身的管理特色，更好的吸引消費(fèi)者。此外，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)存在差異的地方是，其項(xiàng)目的規(guī)劃以及設(shè)計(jì)都是一個(gè)整體，要求商業(yè)管理者以理性的思維對(duì)商業(yè)的管理工作進(jìn)行整合，進(jìn)而推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的成熟與發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，要想確保商業(yè)物業(yè)的持續(xù)化發(fā)展，需要采取先進(jìn)的思想與方式，構(gòu)建出比較完善的商業(yè)物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。