基于杜邦分析法分析龍湖地產集團的財務績效

李夢蝶 姬建磊

四川大學商學院

一、研究背景與研究意義

隨著國家對樓市的進一步調控，房地產行業(yè)的競爭也愈演愈烈，各個房地產紛紛通過招聘高層次高學歷管理人員，引進戰(zhàn)略投資者等措施獲取市場競爭的有利條件，為了使企業(yè)持續(xù)發(fā)展而不被淘汰，就需要從內部分析企業(yè)的財務狀況，杜邦分析法便成為了企業(yè)投資者和企管理者對經營業(yè)績以及績效的評價標準。目前看來，常用的財務分析評價體系主要有平衡計分卡、EVA財務評價和杜邦分析法等，在我國針對績效評價應用最多的是杜邦財務分析體系。

二、企業(yè)財務報表分析方法

財務報表的主要分析方法有：比率分析法、比較分析法、趨勢分析法、因素分析法、綜合分析法，其中綜合分析法中比較常用的就是杜邦分析法。

（一）比較分析法

比較分析法是財務報表分析的基本方法之一，是通過某項財務指標與性質相同的指標評價標準進行對比，對企業(yè)特定時點的資產債務狀況，特定時間段的現金流量及盈利水平做出評價的分析方法。例如，比較的企業(yè)的資產總額、市場占有率、核心技術專利數量等。

（二）趨勢分析法

財務報表的趨勢分析，是基于企業(yè)近幾年的財務指標和會計數據，進行企業(yè)資產狀況、現金流量、利潤水平的縱向的時間比較，趨勢分析往往根據本企業(yè)與行業(yè)整體情況進行比較，以驗證企業(yè)的經營管理水平，在實務中應用較為直觀和廣泛。

三、基于杜邦分析法分析龍湖地產的財務績效

（一）龍湖地產集團現狀介紹

龍湖地產有限公司，于1993年在重慶成立，2009年成功登陸香港證券聯合交易所主板，現有員工20000余人，業(yè)務領域涉及地產開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊。

（二）龍湖地產集團財務績效分析

1.總資產收益率

總資產收益率是判斷企業(yè)盈利能力的一項重要財務指標，總資產收益率高不僅表示企業(yè)資產運用效率高，而且可以體現出一個企業(yè)的綜合經營管理水平。

表3-2 總資產收益率

通過分析公式和表3-2可以看出，總資產收益率同時受銷售凈利率和總資產周轉率的影響。所以接下來將分別對總資產周轉率和銷售凈利率進行分析。

（1）總資產周轉率

總資產周轉率是衡量企業(yè)營運能力的重要指標之一，通常而言，企業(yè)的資產周轉越快，資產利用效率越高，獲取的利潤就越多，俗稱為“轉得快”。2013年至2015年，龍湖地產總資產周轉率分別為0.29、0.30、0.26，可以看出，企業(yè)總資產周轉率在此三年間的變化并不是很大，這就說明企業(yè)的營運能力沒有發(fā)生比較明顯的改變，但作為影響總資產收益率的因素之一，總資產周轉率在2014年的緩慢上升并未使總資產收益率上升，而2015年的下降趨勢卻與總資產收益率相一致。說明總資產收益率在2014年的下降更多的受銷售凈利率的影響，故下面將重點對銷售凈利率進行分析

（2）銷售凈利率

銷售凈利率是企業(yè)實現的凈利潤占銷售收入的比重大小，是衡量企業(yè)在一定時期內獲利能力的重要財務指標，俗稱為“利潤空間”。從龍湖地產2013年至2015年審計報告中可以得出，其銷售凈利率從2013年的19.36%降至2014年的16.38%，幅度較大有2.98個百分點（即對總資產收益率產生了下降的影響），但2015年又上升2.21個百分點至18.59%（該變化與總資產周轉率2015年的下降相比，效果并不明顯）。近三年企業(yè)的營業(yè)成本率均保持在70%，由此可以推斷出企業(yè)的期間費用在近三年并未有較大幅度的改變，因此主要原因在于營業(yè)收入的規(guī)模缺乏起色。

2.權益乘數

權益乘數往往意味著企業(yè)合理運用財務杠桿的能力，即通過建立合理的資產負債結構，達到利潤最大化的目的。2013年末至2015年末，龍湖地產權益乘數分別為3.90、3.52、3.34；資產負債率分別為72.41%、70.10%、66.07%。由此可知，企業(yè)2015年的負債總額較2013年上漲16.50%，但資產負債率卻是逐年下降，說明企業(yè)負債總額占總資產的比例下降。與資產負債率相對應的是權益乘數卻呈現出逐年遞減的趨勢，說明企業(yè)的總資產中越來越多的比例來自投資者而不是負債，因此企業(yè)并沒有發(fā)揮好財務杠桿的功能。