房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的納稅籌劃分析

王志宇

在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中，由于企業(yè)所得稅以及土地增值稅的稅收籌劃存在一定的問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展受到影響。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅進(jìn)行全面的討論，通過(guò)詳細(xì)分析兩個(gè)稅種繳納存在的不足，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅收利潤(rùn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與增值稅納稅籌劃存在的問(wèn)題

（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷(xiāo)售的問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的施工項(xiàng)目施工工期長(zhǎng)，而且整體的投入非常高，大多數(shù)的交易都需要按照特殊交易方式進(jìn)行處理銷(xiāo)售收入，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于并沒(méi)有完全根據(jù)會(huì)計(jì)制度和稅法規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入條件，這樣就導(dǎo)致很多情況下往往會(huì)以借款的方式來(lái)獲取房屋預(yù)售款，并且存入到企業(yè)負(fù)責(zé)人的賬戶之中，通過(guò)負(fù)責(zé)人以個(gè)人的名義借款，占用這一部分的預(yù)收款，并且用于日常的建設(shè)支出，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的交易風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全轉(zhuǎn)移，也不符合收入確認(rèn)的主要原則。特殊形式的收入金額情況屢見(jiàn)不鮮，大多數(shù)的企業(yè)也沒(méi)有能夠?qū)N(xiāo)售地下室、地下車(chē)位等納入到收支中，很多的企業(yè)也并沒(méi)有認(rèn)為其他應(yīng)付款，短期借款等納入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，很容易導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)政稅款流失嚴(yán)重。還有的企業(yè)可以通過(guò)成立附屬房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的方式利用附屬公司利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，這樣就能夠減少發(fā)票或者推遲確認(rèn)收入，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)達(dá)到少繳納或者延遲繳納企業(yè)的應(yīng)納稅額。

（二）成本費(fèi)用核算不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程預(yù)算估計(jì)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，很多的企業(yè)為了能夠獲得合法的票據(jù)，往往會(huì)虛增開(kāi)發(fā)費(fèi)用成本，并且根據(jù)已付工程款計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，虛列支出，或者在工程尚未完工時(shí)向用戶開(kāi)具發(fā)票，增加可售面積單位，利用確認(rèn)銷(xiāo)售和配比成本等方法來(lái)計(jì)算應(yīng)當(dāng)申報(bào)的所得稅額，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得嚴(yán)重削弱前期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。

由于房地產(chǎn)的工期成本較長(zhǎng)，所占用的資金增長(zhǎng)非常大，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，經(jīng)常會(huì)通過(guò)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)舞弊問(wèn)題非常嚴(yán)重，即使是整個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)工完成之前就按照土地出讓合同來(lái)付清土地出讓金或者拆遷賠償費(fèi)，而并沒(méi)有根據(jù)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和稅前扣除費(fèi)用大大增加，減少企業(yè)的計(jì)稅成本和應(yīng)納稅的所得額。在費(fèi)用扣除計(jì)算的過(guò)程中也不符合稅法規(guī)定，或者直接將應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出而轉(zhuǎn)移到期間費(fèi)用中，或者是超出同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，直接扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重增加了需要扣除的金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的主要策略

（一）企業(yè)管理部門(mén)應(yīng)該合理的利用增值稅的實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

在實(shí)現(xiàn)增值稅政策以后，由于增值稅具有明顯的價(jià)外稅特點(diǎn)，所以企業(yè)在采購(gòu)階段必須要以企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，另外企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)合同管理，對(duì)企業(yè)的價(jià)外增值稅以及企業(yè)合同價(jià)格進(jìn)行合理的判斷，保證企業(yè)增值稅能夠轉(zhuǎn)嫁，另外還應(yīng)該與交易方進(jìn)行及時(shí)的溝通，保證雙方的能夠明確增值稅實(shí)行之后，企業(yè)所提供的應(yīng)稅服務(wù)價(jià)格。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，在改革的過(guò)程中，如果不能夠積極適應(yīng)增值稅的政策支持，則很容易導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。為此必須要積極加強(qiáng)增值稅的試點(diǎn)工作，通過(guò)試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)來(lái)判斷增值稅對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生的主要影響，并且總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過(guò)這樣的方式才能夠?yàn)樵鲋刀惖娜嫫占疤峁┍匾恼咭罁?jù)，保證財(cái)會(huì)人員，稅務(wù)人員都能夠順應(yīng)增值稅的改革趨勢(shì)，加強(qiáng)增值稅的試點(diǎn)工作。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)

現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的稅種有營(yíng)業(yè)稅（5%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）以及城建稅和教育費(fèi)附加（1%-7%）等，土地增值稅在稅費(fèi)支出中占有很大的比重。所以，合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。本文就從分散收入的角度來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。并且對(duì)企業(yè)的增值稅額進(jìn)行深入的研究，保證增值稅發(fā)票勞務(wù)供應(yīng)的效果和質(zhì)量，所以在這一過(guò)程中必須要強(qiáng)化對(duì)于下游企業(yè)的管理力度，保證供應(yīng)商的整體評(píng)價(jià)。通過(guò)這樣的方式也能夠增強(qiáng)整個(gè)增值稅的改革和應(yīng)用效率保障企業(yè)的快速發(fā)展，在增值稅實(shí)施推廣的過(guò)程中，必須要對(duì)增值稅的具體內(nèi)容進(jìn)行充分的判斷，這樣才能夠保證企業(yè)會(huì)計(jì)處理符合增值稅的實(shí)際要求。

（三）加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)

提高企業(yè)管理人員的思想意識(shí)，讓他們能夠明確的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性和積極作用，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)于稅收政策的關(guān)注，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的管理，明確稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，還應(yīng)該建立健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃管理機(jī)制，對(duì)可能存在的各種系統(tǒng)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，通過(guò)高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)水平來(lái)促進(jìn)稅務(wù)籌劃管理工作的有效開(kāi)展。在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，最主要的就是對(duì)相關(guān)的稅務(wù)政策以及財(cái)會(huì)金融會(huì)計(jì)等方面的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，對(duì)于關(guān)鍵的政策文件進(jìn)行充分的研究，這樣才能夠更好的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，而不違反法律相關(guān)的規(guī)定。所以在這一過(guò)程中最重要的就是對(duì)法律法規(guī)政策的熟知與了解，避免稅務(wù)籌劃遇到各種各樣的意外政策風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃分析時(shí)，首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計(jì)算方法應(yīng)納稅額為應(yīng)納稅所得稅乘適用稅率減減免稅額的免稅額，通俗的說(shuō)應(yīng)納稅額包括這四個(gè)部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的影響，所以在稅收制度方面管理更為嚴(yán)格，尤其是在稅收管理上很少有給予低稅率的政策，為此在企業(yè)開(kāi)展納稅稅收籌劃時(shí)必須要盡可能的降低應(yīng)納稅所得額。