產(chǎn)城融合項(xiàng)目的發(fā)展與實(shí)踐思考

中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司 趙鳳麟

1 產(chǎn)城融合的由來

1978年12月十一屆三中全會(huì)起中國開始實(shí)行的對(duì)內(nèi)改革、對(duì)外開放的政策。自1978年至今，中國城鎮(zhèn)化率以年均1%的增長速度快速推進(jìn)，2011年首次進(jìn)入城鎮(zhèn)化的“后50%”階段，2018年我國常住人口城鎮(zhèn)化率約為58.5%，實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)村社會(huì)向社會(huì)城市的重大轉(zhuǎn)變。但同時(shí)由于早期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃分離、戶籍制度苛刻、建設(shè)策略不當(dāng)、收入分配機(jī)制不暢等多種原因，城鎮(zhèn)化建設(shè)上出現(xiàn)了“有城無產(chǎn)、有產(chǎn)無城”的產(chǎn)城分離現(xiàn)象。十八大首次提出要走中國特色城鎮(zhèn)化路線，并逐步明確以人為本、推動(dòng)產(chǎn)城融合的發(fā)展理念。

國家發(fā)展改革委辦公廳在2015年發(fā)布了《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，根據(jù)通知精神，國務(wù)院及發(fā)改委相繼在全國批復(fù)設(shè)立了一批國家級(jí)新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)等特殊功能區(qū),這些特殊功能區(qū)在促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化融合發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)成為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要引擎。在土地利用總體規(guī)劃上，推動(dòng)形成綠色低碳生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運(yùn)營模式，統(tǒng)籌推進(jìn)城市地上地下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀。

國家大力開展產(chǎn)城融合項(xiàng)目建設(shè)有以下四個(gè)方面的有利。

(1)有利于協(xié)同推進(jìn)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口集聚和功能完善，促進(jìn)資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。

(2)有利于探索產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路，推動(dòng)“3個(gè)1億人”的就近城鎮(zhèn)化。

(3)有利于形成功能各異、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的區(qū)域發(fā)展格局，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

(4)有利于深化開發(fā)開放和體制機(jī)制創(chuàng)新，打造“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的新平臺(tái)。

2 產(chǎn)城融合項(xiàng)目投資的原則

作為市場化的企業(yè)在開展產(chǎn)城融合項(xiàng)目投資時(shí)必須遵循的基本原則為以下幾點(diǎn)。

(1)規(guī)劃引領(lǐng)、有序發(fā)展：充分調(diào)研城市發(fā)展規(guī)劃相關(guān)資料，嚴(yán)格按照有關(guān)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求發(fā)展建設(shè),根據(jù)總體方案制定總體規(guī)劃和有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃,促進(jìn)科學(xué)、合理、有序發(fā)展。

(2)市場調(diào)節(jié)、政府引導(dǎo)：充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，同時(shí)借助政府在公共服務(wù)和營造制度環(huán)境的重要職責(zé)作用，既確保產(chǎn)業(yè)落地符合政府發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)定位目標(biāo)，作為市場機(jī)制企業(yè)也要獲取政府全力支持，利用好政策法規(guī)紅利，提供尊重市場規(guī)律,符合城市自然發(fā)展的良性共贏過程。

(3)因地制宜、分類規(guī)劃：統(tǒng)籌考慮不同地區(qū)的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?，擬定出多樣性,體現(xiàn)差異性產(chǎn)業(yè)定位，形成符合項(xiàng)目所在地實(shí)際、具有地域特色的產(chǎn)城融合發(fā)展模式，促進(jìn)區(qū)域協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展。

(4)四化同步、以人為本：統(tǒng)籌推進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能融合、人口與產(chǎn)業(yè)集聚相協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)功能與城市功能相融合，就業(yè)人口與居住人口結(jié)構(gòu)相匹配。以人口城鎮(zhèn)化為核心，提升就業(yè)創(chuàng)業(yè)水平，改善住居條件，提高基本公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建生態(tài)宜居宜業(yè)的良好區(qū)域。

(5)集約高效、綠色低碳：合理控制城市開發(fā)邊界，落實(shí)國家耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，提高土地利用效率。加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)建設(shè)，著力改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，提高能源資源利用水平，推動(dòng)產(chǎn)城融合區(qū)域形成綠色低碳的生產(chǎn)生活方式。

3 產(chǎn)城融合的市場機(jī)遇

我國經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展，以及近幾年全球性經(jīng)濟(jì)衰退大潮的影響，目前我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、轉(zhuǎn)型勢在必行。整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化階段，東部城市面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而中西部城市承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)新城模式成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的需要。

3.1 緊隨國家戰(zhàn)略發(fā)展，聚焦重點(diǎn)城市群，深化區(qū)域布局

從國家層面規(guī)劃的五大城市群、三大經(jīng)濟(jì)帶，產(chǎn)生巨大的人口、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。國家“十三五”發(fā)展規(guī)劃提出建設(shè)19大城市群，從城市體量和規(guī)模來看，環(huán)渤海、長三角、珠三角三大城市群發(fā)展最為成熟，長江中游、成渝城市群發(fā)展?jié)摿^大。伴隨城市化進(jìn)程，人口區(qū)域聚集態(tài)勢持續(xù)強(qiáng)化，整體正處于向都市圈重點(diǎn)城市聚集階段，為市場化投資企業(yè)打造集生產(chǎn)、生活及城市功能于一體的產(chǎn)業(yè)新城提供先決條件。如華廈幸福在全國共布局50余座產(chǎn)業(yè)新城，其中長三角布局20座，中部城市群布局10余座；招商蛇口，立足蛇口樣板園區(qū)的升級(jí)改造，同時(shí)也將蛇口模式對(duì)外復(fù)制，在國內(nèi)多個(gè)城市打造產(chǎn)業(yè)新城。

3.2 立體交通網(wǎng)絡(luò)，全球經(jīng)濟(jì)互聯(lián)，共同拓展發(fā)展空間

隨著《“十三五”現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃》逐步實(shí)施，城市群之間、城市群內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)版圖和空間結(jié)構(gòu)正在重構(gòu)，形成了由港口、鐵路、高速公路、機(jī)場相互配套的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)路，最大可能地促進(jìn)彼此間人流、物流、資金流和信息流暢通流轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)與城市實(shí)現(xiàn)了整合與創(chuàng)新。如粵港澳城市群間將加快建設(shè)“12312交通圈”，即珠三角各市1小時(shí)通達(dá)，城際鐵路將對(duì)珠三角九市實(shí)現(xiàn)全覆蓋。珠三角與粵東西北各市陸路2小時(shí)左右通達(dá)、與周邊省會(huì)城市陸路3小時(shí)左右通達(dá)，廣東與全球主要城市12小時(shí)通達(dá)！

從目前產(chǎn)業(yè)新城綜合運(yùn)營商運(yùn)營情況來看，大家都在著力發(fā)揮著資本對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的造血功能，融資渠道不斷拓寬，通過PPP資產(chǎn)證券化、成立基金，發(fā)行非定向公開“債務(wù)融資工具”等形式，為產(chǎn)城融合事業(yè)提供充足的血液，推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)新城的持續(xù)發(fā)展，入局企業(yè)不斷增多。如粵港澳大灣區(qū)借助全球經(jīng)濟(jì)互聯(lián)的優(yōu)勢，協(xié)同共建金融核心圈，建設(shè)全球金融樞紐，形成以香港為全球金融中心，以廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴三個(gè)自貿(mào)區(qū)為節(jié)點(diǎn)的大灣區(qū)金融核心圈。自貿(mào)區(qū)作為金融領(lǐng)域的先行軍的角色也越發(fā)明顯，在構(gòu)建金融改革創(chuàng)新規(guī)則體系、推動(dòng)自貿(mào)區(qū)跨境人民幣業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展、推動(dòng)自貿(mào)區(qū)外匯管理改革以及推動(dòng)自貿(mào)區(qū)金融服務(wù)創(chuàng)新等方面屢出成績，多項(xiàng)舉措更是在國內(nèi)先試先行。

3.3 深化政產(chǎn)學(xué)研跨界合作，打造新型產(chǎn)業(yè)集群

隨著經(jīng)濟(jì)的減速，中國房地產(chǎn)行業(yè)也從高利潤高增長轉(zhuǎn)向低利潤低增長模式。2012—2018年百強(qiáng)房企的凈利潤率增速逐年放緩，2018年凈利潤率均值為11.9%。傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)利潤的下滑，一方面迫使房企尋求低價(jià)地塊獲取利潤空間，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正面臨由單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的大趨勢。借助導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，打造產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)而獲取低價(jià)土地成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新的路徑。未來，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，除了具有不同優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商之間相互合作互補(bǔ)外，還可通過與其他專業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)頭企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)資源共享，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展升級(jí)。

產(chǎn)城融合項(xiàng)目的開發(fā)，可以通過政府、運(yùn)營商和科研機(jī)構(gòu)等合力激活科技對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，讓戰(zhàn)略性、前瞻性的研究成果在產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)部開花結(jié)果。一是利用高校、科研機(jī)構(gòu)等人才技術(shù)方面的優(yōu)勢，促進(jìn)學(xué)術(shù)成果向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)落地；二是利用與科技型企業(yè)之間的合作，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市建設(shè)的智慧化；三是積極利用政府扶持政策的利好，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目離不開政策因素的推動(dòng)，從宏觀層面，國家對(duì)產(chǎn)城融合支持力度不斷加大。上文提到2015年7月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，提出為新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化融合發(fā)展探索可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法；從中觀層面，地方政府通過戶籍制度、人才政策、社會(huì)福利等直接或間接影響城市長期發(fā)展，使得城市保持競爭力，吸引更多具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源的實(shí)體企業(yè)入駐；從微觀層面，地方政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅費(fèi)減免、招商引資方面給房地產(chǎn)企業(yè)以具體支持，進(jìn)一步激發(fā)房企參與產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的積極性。

3.4 產(chǎn)城融合項(xiàng)目投資的關(guān)注事項(xiàng)

房地產(chǎn)投資兩覆蓋原則是帶自持運(yùn)營物業(yè)投資的基本原則，房地產(chǎn)企業(yè)用住宅現(xiàn)金流平衡長期持有的產(chǎn)業(yè)物業(yè)及配套的資金循環(huán)：產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的靈魂。政府引導(dǎo)房企做產(chǎn)業(yè)，為平衡其短期現(xiàn)金流，在住宅供地上相應(yīng)讓利以換來房地產(chǎn)企業(yè)的長期產(chǎn)業(yè)運(yùn)營貢獻(xiàn)，包括稅收、就業(yè)、對(duì)周邊地價(jià)提升等。房企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中認(rèn)同虧損，將回收住宅現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為對(duì)后面長期持有做產(chǎn)業(yè)及配套的資金循環(huán)；另外，需要結(jié)合當(dāng)前國際、國家金融形勢，通過運(yùn)用適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ呃纾嘿Y產(chǎn)證券化（ABS）、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等，實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)的資本化，將持有物業(yè)價(jià)值激發(fā)出來，方能實(shí)現(xiàn)高效可持續(xù)發(fā)展。

前期定位是產(chǎn)城融合項(xiàng)目發(fā)展能否成功的關(guān)鍵點(diǎn)。近幾年各大房地產(chǎn)企業(yè)相繼進(jìn)入產(chǎn)城融合項(xiàng)目的投資開發(fā)，主要以創(chuàng)新智慧新城為定位方向，將國家重點(diǎn)新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因地制宜，打造生態(tài)宜居理念的復(fù)合型城市活力區(qū)。例如美國思科集團(tuán)聯(lián)合碧桂園打造廣思科智慧城、招商地產(chǎn)在深圳投資建設(shè)的蛇口網(wǎng)谷。這兩個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目共性在于：房地產(chǎn)企業(yè)在配套建設(shè)、整合科技及企業(yè)資源、金融扶持以及融資等多個(gè)方面具備較強(qiáng)的實(shí)力優(yōu)勢。對(duì)運(yùn)營商及產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)來說，以做大做強(qiáng)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為主，借外力做好城市配套建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有效布局。而對(duì)于房企來說，通過完善城市配套建設(shè)來支撐產(chǎn)城融合項(xiàng)目高效發(fā)展，引進(jìn)專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)管團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。在建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)兼顧區(qū)域內(nèi)人的相關(guān)需求，優(yōu)化配套建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等城市功能，促進(jìn)產(chǎn)城融合項(xiàng)目高質(zhì)量發(fā)展。

完成前期定位后，如何吸引具有行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢、具有核心競爭力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐成為產(chǎn)城融合項(xiàng)目發(fā)展的重中之重。由于房地產(chǎn)企業(yè)在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)方面存在一定挑戰(zhàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)不同定位的產(chǎn)城融合項(xiàng)目，創(chuàng)新招商模式，創(chuàng)造符合自身的核心招商邏輯，從被動(dòng)招商轉(zhuǎn)變主動(dòng)招商，摒棄以往有商就招的做法，更結(jié)合新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)新城未來長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，從資本干預(yù)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同及新興產(chǎn)業(yè)孵化培育三大招商模式進(jìn)行有針對(duì)性的擇商。以期在產(chǎn)城融合項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)真正實(shí)現(xiàn)生態(tài)全產(chǎn)業(yè)鏈，為后期運(yùn)營收益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

隨著各大城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)城融合項(xiàng)目已經(jīng)從過去依賴產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展到提升運(yùn)營效率來增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合價(jià)值的新階段。房地產(chǎn)企業(yè)可通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作、收并購或依托集團(tuán)資源，在營造培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展氛圍、加速產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面起到越來越重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的服務(wù)逐漸由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，更多地為入駐企業(yè)提供全周期的產(chǎn)業(yè)培育服務(wù)、以及日常商務(wù)活動(dòng)等專業(yè)服務(wù)，真正解決入駐企業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)中遇到的相關(guān)問題，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來巨大的軟競爭力。

4 結(jié)語

參與產(chǎn)城融合項(xiàng)目的投資建設(shè)與運(yùn)營發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要方向。在國家強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，以及供給側(cè)改革的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過整合強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源，與各方實(shí)現(xiàn)跨界合作，通過平衡開發(fā)強(qiáng)度，充分利用金融手段實(shí)現(xiàn)資金平衡，最終打造適合企業(yè)自身發(fā)展的產(chǎn)城融合發(fā)展模式。