淺析影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

周?chē)?guó)香 濱海區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心

一、房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示。從表象上來(lái)定義是為了和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)；從本質(zhì)上來(lái)講房地產(chǎn)價(jià)格是房屋建筑物價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格兩者的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價(jià)格的形成必須同時(shí)具備有用性、稀缺性和有效需求三個(gè)條件。

房地產(chǎn)價(jià)格同樣符合一般的商品價(jià)值規(guī)律，會(huì)隨著供求關(guān)系的變化圍繞價(jià)值這個(gè)中心上下波動(dòng)。各種因素相互影響，引起房地產(chǎn)供給或者需求發(fā)生變動(dòng)，從而引起價(jià)格發(fā)生變化。對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行分析研究，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、外部因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部因素可以分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等。

（一）人口因素

人口是房地產(chǎn)特別是住宅的需求主體，人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、居民素質(zhì)等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量產(chǎn)生影響。一般來(lái)講，當(dāng)人口增多時(shí)，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)特別是住宅的需求，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；隨著家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)的出現(xiàn)，家庭數(shù)量不斷增加，對(duì)住宅的需求量會(huì)越來(lái)越大，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住條件的要求也會(huì)不斷上升，從而增加需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

（二）制度政策因素

1.房地產(chǎn)制度政策。我國(guó)在1998年以前實(shí)行住房實(shí)物分配政策，房?jī)r(jià)水平一直比較低；1998年之后采取住房分配貨幣化政策，住宅價(jià)格一直處于快速上漲狀態(tài)，所以住房政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是很大的。目前在我國(guó)，政府是唯一的土地供給者，包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等政府土地供應(yīng)政策的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。政府會(huì)根據(jù)需要，采取直接定價(jià)、制定最高限價(jià)或最低限價(jià)等政策來(lái)穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

2.稅收政策。政府為了公共利益的需要，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)和持有等環(huán)節(jié)征稅，或者采取提高或者降低稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等方式，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的稅收負(fù)擔(dān)加重了，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲；反過(guò)來(lái)價(jià)格就會(huì)下降。在房地產(chǎn)流通階段，增加賣(mài)方的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而增加買(mǎi)方的稅收，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)持有房地產(chǎn)者加征房產(chǎn)稅等，會(huì)增加房地產(chǎn)持有者的負(fù)擔(dān)，從而減少市場(chǎng)需求，使價(jià)格下降。

3.金融政策。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切相關(guān)。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件等進(jìn)行調(diào)整，會(huì)大大影響開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)水平，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供應(yīng)量產(chǎn)生顯著影響。個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整，會(huì)影響居民購(gòu)房支付能力，進(jìn)而對(duì)居民購(gòu)房需求量產(chǎn)生影響。

（三）經(jīng)濟(jì)因素

通常，隨著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民的收入水平會(huì)增加。當(dāng)人民生活水平得到改善之后，對(duì)居住環(huán)境的要求會(huì)相應(yīng)提高，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，引起房?jī)r(jià)上漲。另外，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)條件較好時(shí)，信心就會(huì)增強(qiáng)，從而投資加大，供給增加，引起房?jī)r(jià)變動(dòng)。

（四）社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化等。政治是否安定，社會(huì)治安狀況是否良好，會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格變化。

三、自身因素

不同房地產(chǎn)之間價(jià)值存在高低差異的根本原因在于自身狀況的好壞，影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。

（一）區(qū)位因素

房地產(chǎn)區(qū)位因素可分解為位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。人們的生產(chǎn)、生活都需要房地產(chǎn)，并各自對(duì)區(qū)位有不同要求。以商業(yè)用房為例，同一地區(qū)位于中心城區(qū)的臨街商鋪要比位于邊緣地區(qū)非臨街的商鋪價(jià)格高很多。對(duì)城市土地而言，其價(jià)格的高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

（二）實(shí)物因素

1.土地實(shí)物因素。影響地價(jià)的實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基和土地條件等。一般來(lái)講，同等位置的兩個(gè)地塊，價(jià)格會(huì)因面積差異而不同。形狀規(guī)則的地塊與形狀不規(guī)則的地塊相比，更便于有效利用，價(jià)格要高；地勢(shì)高的房地產(chǎn)價(jià)格要比地勢(shì)低的房地產(chǎn)價(jià)格高；地質(zhì)條件決定了地基承載力的大小，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大的地塊，地價(jià)就高。

2.建筑物實(shí)物因素。影響建筑物成本的因素包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等，投入成本不同，建筑物的質(zhì)量和功能就會(huì)有差異，從而對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。建筑物的外觀、層高、空間布局、防水、保溫、日照等因素都會(huì)影響到人們對(duì)房地產(chǎn)的選擇，對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響，從而影響價(jià)格。

（三）權(quán)益因素

房地產(chǎn)擁有者在所屬空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制，所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有著重大影響。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述可以看出，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜、不斷變化的多種組合，這種組合在不同時(shí)期還會(huì)發(fā)生變化，共同影響房地產(chǎn)價(jià)格。如何運(yùn)用這些影響因素進(jìn)行宏觀調(diào)控、指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策、引導(dǎo)居民合理購(gòu)房消費(fèi)，從而將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍之內(nèi)是我國(guó)當(dāng)前各專家學(xué)者需要共同研究探討的重點(diǎn)內(nèi)容。