淺析政府征收房地產(chǎn)消費(fèi)稅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

劉思源

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠233000）

1 上海、重慶的改革試點(diǎn)做法及影響

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收種類主要包括契稅、印花稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地建設(shè)稅等。但是作為保有環(huán)節(jié)主要稅收種類的房地產(chǎn)消費(fèi)稅，一直是這一體系下的薄弱一環(huán)。關(guān)于是否開征此稅，以及以何種方式、何時(shí)進(jìn)行開征，一直是業(yè)界內(nèi)外爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，且形成了贊成與反對(duì)兩種截然不同的觀點(diǎn)。上海、重慶作為房地產(chǎn)消費(fèi)稅改革試點(diǎn)先行區(qū)為中國(guó)房產(chǎn)稅改革積累了經(jīng)驗(yàn)、提供了范本，現(xiàn)通過對(duì)其改革成果和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析歸納，提出了政府征收房地產(chǎn)消費(fèi)稅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

1.1 上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況分析

上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中沒有將存量住房納入征稅范圍，只對(duì)新增住房征稅；并且免稅依據(jù)為房屋面積，不與房?jī)r(jià)掛鉤，實(shí)際征稅只需篩查需要納稅的房源即可，施行起來可操作性強(qiáng)；同時(shí)，尚未成家與父母共同居住的成年子女也享受免稅住房面積，這樣將進(jìn)一步降低房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。但是上海的房產(chǎn)稅制度在設(shè)計(jì)上也存有相當(dāng)大的局限性。首先，上海只按照房屋面積確定房產(chǎn)稅額，基本不考慮其他因素，如房?jī)r(jià)的高低等，并且稅率固定為0.6%，對(duì)個(gè)人或家庭持有多套房并未實(shí)行差別稅率，這實(shí)際上并不能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)狀況。事實(shí)上，上海不同地段、不同區(qū)域甚至不同環(huán)境的房?jī)r(jià)都具有較大差別，不以房?jī)r(jià)為納稅標(biāo)準(zhǔn)，只考慮住房面積，顯然難以體現(xiàn)稅收的公平、正義，偏離了實(shí)施房產(chǎn)稅的本意。此外，無差別稅率對(duì)于調(diào)節(jié)收入分配也起不到合理的疏導(dǎo)作用。因此，要達(dá)到合理調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的房產(chǎn)稅征收預(yù)期，上海的改革措施還顯得不夠全面、不夠完善。其次，上海房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)還暴露出一個(gè)短板，就是沒有對(duì)存量房征稅，只對(duì)新增住房征稅，一方面，短期內(nèi)無法形成對(duì)房?jī)r(jià)的有效調(diào)節(jié)；另一方面，也無法滿足拓寬房產(chǎn)稅稅基的目的。最后，房產(chǎn)稅減免面積不針對(duì)非上海人，地域和戶籍限制會(huì)加重外來務(wù)工人員的生存壓力，也會(huì)進(jìn)一步削弱房產(chǎn)稅的影響力，不利于城市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展[1]。

1.2 重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況分析

與上海房產(chǎn)稅征收相比較，重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的最大特點(diǎn)就是向高檔住房征稅，其目的是抑制高檔住房的消費(fèi)，限制土地資源向富有階層的傾斜。此外，重慶市比較先進(jìn)的做法還表現(xiàn)在提出了以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的征稅標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，重慶市制定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也存在一些不足之處。例如，一個(gè)擁有重慶戶籍的家庭有多套住房，但只要這些住房既不是新購的高檔住宅、也不屬于獨(dú)棟商品別墅，則完全可以避免征稅。同時(shí)，重慶房產(chǎn)稅的稅基較窄，征收對(duì)象主要是所謂的高檔次住宅，但高檔次住宅畢竟是少數(shù)人才能擁有的奢侈品，從房?jī)r(jià)調(diào)控的角度看，重慶的房地產(chǎn)消費(fèi)稅征收方案并不能有效制止房?jī)r(jià)上漲?？紤]到這些情況，重慶市政府也做出了擴(kuò)大稅基的決定，主要是將征稅的對(duì)象進(jìn)行擴(kuò)展，涵蓋了在市域范圍內(nèi)屬于沒有戶籍、沒有企業(yè)以及沒有工作的屬于個(gè)人新購買的首套以及以上的普通住房，但征收首套房屋的房產(chǎn)稅將加大普通人民群眾的生活壓力，不利于保障居民基本的生活居住條件。整體來說，在這次試點(diǎn)改革中，重慶房產(chǎn)稅征收方案一定程度上實(shí)現(xiàn)了節(jié)約利用土地、引導(dǎo)居民理性對(duì)待住房消費(fèi)的目的，但對(duì)于其他方面，如合理調(diào)節(jié)收入分配、利用稅收的手段宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的力度是明顯不夠的。

1.3 兩地房地產(chǎn)消費(fèi)稅改革試點(diǎn)情況對(duì)比

在上文分析的上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革當(dāng)中，我們可以清晰地看出，盡管這兩個(gè)城市試點(diǎn)改革的出發(fā)點(diǎn)相同，但是在課稅制度設(shè)計(jì)方面的差異還是比較大的。上海的主要房產(chǎn)稅課征對(duì)象是同時(shí)擁有多套房產(chǎn)的家庭，主要目的是有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為、炒房熱等現(xiàn)象，而重慶房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)課征對(duì)象則是高端住房的擁有者，意圖通過減少高端住房的供應(yīng)增加中低端商品房的數(shù)量，進(jìn)而緩解緊張的房地產(chǎn)供需市場(chǎng)。

2 滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)結(jié)果的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

上文論述了上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)、做法及其對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從結(jié)果看來，兩地的改革試點(diǎn)措施在“合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少盲目開發(fā)、肆意炒房”等方面并沒有取得理想的成效。下文將針對(duì)這一現(xiàn)象運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論加以分析。

2.1 房產(chǎn)稅征收對(duì)象片面

住房?jī)r(jià)格彈性較小，且房產(chǎn)稅作為從價(jià)稅，往往消費(fèi)者的議價(jià)能力越低，所負(fù)擔(dān)的稅額反而越重。結(jié)合上海、重慶課征房產(chǎn)稅的具體情況進(jìn)行以下分析：

由于住房是價(jià)格彈性較小的商品，作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)商與投機(jī)型炒房者的議價(jià)能力遠(yuǎn)大于剛需型買房者，再加上滬、渝兩地所施行的房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要還是高檔次住宅以及投機(jī)型商品房，征稅對(duì)象實(shí)際屬于高價(jià)格彈性商品。所以對(duì)于有剛需需求的自住型購房者而言，實(shí)際負(fù)擔(dān)稅額并不低。近二十年來，就房地產(chǎn)行業(yè)能夠一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)而言，總體上資本仍然愿意投入房地產(chǎn)的開發(fā)中。并沒有因?yàn)榉績(jī)r(jià)偶有下調(diào)而導(dǎo)致房產(chǎn)供給大幅縮水，相反都能夠維持在一個(gè)較高的供給水平。房產(chǎn)稅設(shè)置的初衷就是抑制由于部分房地產(chǎn)投機(jī)者的炒作和房地產(chǎn)商的大力開發(fā)而導(dǎo)致的我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高問題。由此可見，如果不能將稅負(fù)壓實(shí)在房地產(chǎn)的供給一方，那么房?jī)r(jià)虛高的問題很難從根本上得以解決[2]。

2.2 試行房產(chǎn)稅率過低對(duì)市場(chǎng)影響有限

征稅對(duì)于供給方而言畢竟是一種消極刺激，所以從理論上來說，房產(chǎn)稅的征收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商熱度減退。而且房產(chǎn)稅開征在一定程度上表明了政府抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的決心，這也從另一個(gè)側(cè)面敲打著房地產(chǎn)開發(fā)商以及炒房客的信心。從這兩點(diǎn)看來，住房的供給將會(huì)減少。但是通過橫向?qū)Ρ葒?guó)際上主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)，滬、渝兩地試行的稅率都處在一個(gè)較低的水平。較低的征稅稅率，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)仍然有利可圖，理論上也很容被房產(chǎn)供給方所化解，所以很難導(dǎo)致供給的大幅下降[3]。

我國(guó)的城市化率遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，理論上的剛需性購房者仍然很多。這使得投機(jī)型炒房者仍然可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)尋覓到機(jī)會(huì)，而不高的房產(chǎn)稅率會(huì)減弱對(duì)這部分群體的抑制作用。

3 結(jié)語

本文主要通過對(duì)試點(diǎn)施行房產(chǎn)稅后的上海、重慶兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與實(shí)施房產(chǎn)稅帶來的影響反饋進(jìn)行對(duì)比、分析得出，兩地征稅房產(chǎn)稅起到的效果并沒有達(dá)到當(dāng)初政策設(shè)計(jì)時(shí)的初衷。主要原因有以下幾點(diǎn)：由于征收對(duì)象片面且稅率不高，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)型炒房者的抑制作用較弱；傳統(tǒng)住房觀念仍然根深蒂固、城市改擴(kuò)建所增加的剛需、“嬰兒潮”和政策導(dǎo)向等。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)征稅的過程中，我們可以通過橫向?qū)Ρ葒?guó)際上與我國(guó)社會(huì)文化相近的新加坡、韓國(guó)的做法，來完善我國(guó)的房產(chǎn)稅收政策。

從積極的角度來看，政府推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)向人民群眾表明了整治房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂現(xiàn)象的決心。政府只要通過一步步試點(diǎn)和反饋，建立長(zhǎng)期監(jiān)管機(jī)制，制定因地制宜并且合理合法的征收制度，利用好房產(chǎn)稅收這一杠桿，在實(shí)現(xiàn)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格無序上漲的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性健康地可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)守“房住不炒”的原則，實(shí)現(xiàn)人民群眾安居樂業(yè)的美好愿望。